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桂林市(荔浦市、象山区、资源县、平乐县、临桂区、龙胜各族自治县、灌阳县、永福县、阳朔县、兴安县、恭城瑶族自治县、秀峰区、全州县、七星区、雁山区、灵川县、叠彩区)

十堰市(郧阳区、丹江口市、郧西县、竹山县、茅箭区、张湾区、房县、竹溪县)

延安市(黄龙县、宜川县、甘泉县、延川县、子长市、安塞区、宝塔区、黄陵县、洛川县、吴起县、富县、延长县、志丹县)

承德市(承德县、滦平县、围场满族蒙古族自治县、双桥区、隆化县、双滦区、宽城满族自治县、鹰手营子矿区、丰宁满族自治县、兴隆县、平泉市)  那曲市(申扎县、嘉黎县、色尼区、比如县、索县、聂荣县、双湖县、班戈县、尼玛县、巴青县、安多县)

南充市(南部县、顺庆区、仪陇县、阆中市、西充县、蓬安县、嘉陵区、高坪区、营山县)

玉溪市(红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、华宁县、江川区、通海县、澄江市、易门县)

泰州市(高港区、姜堰区、泰兴市、兴化市、海陵区、靖江市)

汕头市(濠江区、潮南区、龙湖区、潮阳区、澄海区、南澳县、金平区)  盘锦市(盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区)

日喀则市(定日县、定结县、萨嘎县、仁布县、康马县、吉隆县、桑珠孜区、南木林县、岗巴县、谢通门县、江孜县、萨迦县、昂仁县、亚东县、聂拉木县、拉孜县、仲巴县、白朗县)

淮安市(淮安区、涟水县、盱眙县、清江浦区、淮阴区、金湖县、洪泽区)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

吉安市(安福县、井冈山市、吉安县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、吉州区、青原区、遂川县、新干县、永新县、万安县)

昌都市(察雅县、芒康县、类乌齐县、八宿县、卡若区、左贡县、贡觉县、洛隆县、江达县、丁青县、边坝县)

梧州市(岑溪市、蒙山县、藤县、万秀区、龙圩区、苍梧县、长洲区)

晋城市(陵川县、阳城县、高平市、泽州县、沁水县、城区)

昌吉回族自治州(昌吉市、玛纳斯县、吉木萨尔县、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、奇台县、阜康市)

西藏自治区

绵阳市(游仙区、盐亭县、安州区、梓潼县、涪城区、北川羌族自治县、三台县、江油市、平武县)

鹤壁市(淇滨区、山城区、鹤山区、浚县、淇县)

海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、海晏县、祁连县)

亳州市(谯城区、利辛县、蒙城县、涡阳县)

阿坝藏族羌族自治州(小金县、阿坝县、红原县、九寨沟县、黑水县、若尔盖县、茂县、金川县、汶川县、马尔康市、理县、壤塘县、松潘县)

昭通市(彝良县、永善县、昭阳区、绥江县、大关县、盐津县、鲁甸县、巧家县、威信县、水富市、镇雄县)

海口市(美兰区、秀英区、龙华区、琼山区)

江门市(江海区、鹤山市、蓬江区、台山市、新会区、恩平市、开平市)

鄂尔多斯市(鄂托克旗、东胜区、乌审旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、康巴什区、杭锦旗、准格尔旗、达拉特旗)

呼和浩特市(清水河县、玉泉区、武川县、托克托县、和林格尔县、回民区、赛罕区、新城区、土默特左旗)

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玉树藏族自治州(囊谦县、曲麻莱县、称多县、杂多县、治多县、玉树市)

苏州市(常熟市、相城区、吴江区、虎丘区、太仓市、张家港市、吴中区、昆山市、姑苏区)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

潍坊市(青州市、寒亭区、潍城区、高密市、坊子区、昌邑市、寿光市、昌乐县、临朐县、诸城市、奎文区、安丘市)  五指山市(琼海市、白沙黎族自治县、澄迈县、琼中黎族苗族自治县、文昌市、保亭黎族苗族自治县、临高县、乐东黎族自治县、屯昌县、万宁市、东方市、定安县、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

玉林市(博白县、兴业县、玉州区、福绵区、陆川县、北流市、容县)

大庆市(红岗区、萨尔图区、肇州县、林甸县、龙凤区、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇源县)松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、扶余市、乾安县、宁江区)

秦皇岛市(卢龙县、海港区、昌黎县、青龙满族自治县、山海关区、抚宁区、北戴河区)  青岛市(城阳区、市南区、莱西市、胶州市、平度市、即墨区、崂山区、黄岛区、李沧区、市北区)

郴州市(资兴市、安仁县、苏仙区、北湖区、宜章县、临武县、永兴县、桂阳县、嘉禾县、桂东县、汝城县)

绥化市(肇东市、望奎县、青冈县、海伦市、北林区、明水县、绥棱县、安达市、庆安县、兰西县)

洛阳市(伊川县、瀍河回族区、汝阳县、涧西区、偃师区、洛龙区、洛宁县、西工区、嵩县、新安县、孟津区、栾川县、老城区、宜阳县)锦州市(黑山县、凌河区、凌海市、义县、北镇市、太和区、古塔区)

铁岭市(银州区、开原市、清河区、昌图县、调兵山市、西丰县、铁岭县)

株洲市(醴陵市、炎陵县、芦淞区、茶陵县、荷塘区、石峰区、天元区、渌口区、攸县)

昆明市(宜良县、五华区、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、盘龙区、西山区、安宁市、东川区、禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、石林彝族自治县、富民县、官渡区、呈贡区)

阿勒泰地区(哈巴河县、青河县、吉木乃县、布尔津县、富蕴县、阿勒泰市、福海县)

镇江市(扬中市、京口区、润州区、句容市、丹阳市、丹徒区)

中山市

徐州市(鼓楼区、贾汪区、泉山区、睢宁县、邳州市、沛县、云龙区、铜山区、丰县、新沂市)

宝鸡市(岐山县、凤翔区、太白县、陇县、凤县、千阳县、渭滨区、金台区、陈仓区、麟游县、眉县、扶风县)

山南市(洛扎县、乃东区、错那市、曲松县、扎囊县、琼结县、浪卡子县、贡嘎县、桑日县、隆子县、加查县、措美县)

内蒙古自治区

绍兴市(嵊州市、上虞区、新昌县、越城区、柯桥区、诸暨市)

阜阳市(颍泉区、颍上县、颍州区、临泉县、阜南县、颍东区、太和县、界首市)

广州市(海珠区、越秀区、南沙区、荔湾区、增城区、白云区、天河区、花都区、番禺区、从化区、黄埔区)

惠州市(博罗县、惠东县、惠阳区、惠城区、龙门县)

烟台市(莱阳市、福山区、牟平区、海阳市、招远市、栖霞市、芝罘区、莱山区、龙口市、蓬莱区、莱州市)

宣城市(广德市、旌德县、宁国市、绩溪县、郎溪县、泾县、宣州区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。