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青岛市(莱西市、李沧区、城阳区、平度市、黄岛区、市北区、崂山区、市南区、胶州市、即墨区)

济源市

襄阳市(宜城市、谷城县、襄州区、枣阳市、襄城区、樊城区、南漳县、保康县、老河口市)

成都市(郫都区、新都区、金牛区、锦江区、崇州市、新津区、青羊区、青白江区、龙泉驿区、都江堰市、大邑县、彭州市、邛崃市、成华区、双流区、简阳市、金堂县、蒲江县、武侯区、温江区)  克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区、独山子区)

盘锦市(盘山县、兴隆台区、双台子区、大洼区)

巴彦淖尔市(乌拉特前旗、杭锦后旗、五原县、临河区、乌拉特中旗、乌拉特后旗、磴口县)

常州市(金坛区、溧阳市、钟楼区、新北区、武进区、天宁区)

七台河市(茄子河区、桃山区、勃利县、新兴区)  清远市(清新区、连南瑶族自治县、连州市、英德市、佛冈县、连山壮族瑶族自治县、阳山县、清城区)

淮北市(烈山区、濉溪县、相山区、杜集区)

廊坊市(香河县、文安县、霸州市、大厂回族自治县、安次区、三河市、永清县、广阳区、大城县、固安县)

宝鸡市(麟游县、渭滨区、陇县、岐山县、眉县、太白县、金台区、凤翔区、凤县、扶风县、陈仓区、千阳县)

永州市(蓝山县、新田县、江华瑶族自治县、冷水滩区、双牌县、祁阳市、东安县、宁远县、道县、零陵区、江永县)

济南市(平阴县、历城区、长清区、历下区、莱芜区、市中区、商河县、钢城区、章丘区、济阳区、天桥区、槐荫区)

玉树藏族自治州(曲麻莱县、囊谦县、称多县、治多县、玉树市、杂多县)

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、古浪县、凉州区)

邵阳市(双清区、北塔区、邵阳县、隆回县、大祥区、邵东市、绥宁县、武冈市、洞口县、新宁县、新邵县、城步苗族自治县)

邢台市(襄都区、威县、临城县、南和区、柏乡县、宁晋县、平乡县、临西县、新河县、信都区、内丘县、隆尧县、南宫市、巨鹿县、沙河市、任泽区、广宗县、清河县)

绍兴市(嵊州市、柯桥区、诸暨市、新昌县、越城区、上虞区)

许昌市(长葛市、建安区、魏都区、禹州市、鄢陵县、襄城县)

辽源市(龙山区、西安区、东丰县、东辽县)

咸宁市(嘉鱼县、崇阳县、通山县、通城县、咸安区、赤壁市)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、盈江县、瑞丽市、陇川县、芒市)

天水市(麦积区、秦安县、张家川回族自治县、甘谷县、秦州区、清水县、武山县)

大同市(阳高县、新荣区、灵丘县、天镇县、云冈区、浑源县、广灵县、平城区、左云县、云州区)

秦皇岛市(北戴河区、山海关区、卢龙县、海港区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县)

鹤岗市(兴安区、南山区、工农区、向阳区、萝北县、兴山区、绥滨县、东山区)

柳州市(城中区、鹿寨县、柳城县、融水苗族自治县、柳南区、三江侗族自治县、融安县、柳北区、柳江区、鱼峰区)

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荆门市(东宝区、京山市、掇刀区、钟祥市、沙洋县)

阿里地区(札达县、措勤县、革吉县、改则县、普兰县、噶尔县、日土县)

扬州市(仪征市、宝应县、江都区、邗江区、广陵区、高邮市)

凉山彝族自治州(布拖县、越西县、会东县、德昌县、美姑县、冕宁县、宁南县、甘洛县、喜德县、西昌市、盐源县、木里藏族自治县、普格县、金阳县、会理市、雷波县、昭觉县)  松原市(宁江区、乾安县、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县)

景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)

益阳市(沅江市、资阳区、桃江县、赫山区、安化县、南县)

汕头市(龙湖区、潮南区、澄海区、金平区、濠江区、潮阳区、南澳县)大连市(西岗区、甘井子区、瓦房店市、长海县、中山区、沙河口区、庄河市、旅顺口区、金州区、普兰店区)

广安市(岳池县、前锋区、华蓥市、邻水县、广安区、武胜县)  贵阳市(息烽县、乌当区、清镇市、花溪区、云岩区、白云区、修文县、南明区、开阳县、观山湖区)

吕梁市(柳林县、中阳县、岚县、文水县、石楼县、交城县、临县、孝义市、方山县、汾阳市、离石区、交口县、兴县)

甘孜藏族自治州(白玉县、炉霍县、康定市、巴塘县、丹巴县、德格县、色达县、理塘县、雅江县、稻城县、甘孜县、泸定县、得荣县、九龙县、石渠县、新龙县、道孚县、乡城县)

湖州市(南浔区、吴兴区、安吉县、长兴县、德清县)毕节市(纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县、织金县、赫章县、大方县、金沙县、黔西市、七星关区)

驻马店市(汝南县、上蔡县、西平县、确山县、平舆县、驿城区、遂平县、正阳县、泌阳县、新蔡县)

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本溪市(桓仁满族自治县、南芬区、本溪满族自治县、平山区、明山区、溪湖区)

文山壮族苗族自治州(砚山县、马关县、麻栗坡县、西畴县、富宁县、广南县、丘北县、文山市)

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唐山市(滦南县、丰润区、丰南区、路北区、遵化市、开平区、迁安市、乐亭县、滦州市、曹妃甸区、玉田县、路南区、迁西县、古冶区)

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淮南市(田家庵区、八公山区、寿县、谢家集区、凤台县、潘集区、大通区)

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西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

郑州市(管城回族区、巩义市、二七区、金水区、荥阳市、惠济区、新密市、上街区、新郑市、中原区、登封市、中牟县)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

银川市(兴庆区、灵武市、金凤区、永宁县、贺兰县、西夏区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。