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宁夏回族自治区
连云港市(赣榆区、东海县、海州区、灌云县、灌南县、连云区)
十堰市(郧阳区、竹山县、房县、郧西县、茅箭区、竹溪县、张湾区、丹江口市)
开封市(顺河回族区、禹王台区、鼓楼区、祥符区、龙亭区、通许县、尉氏县、兰考县、杞县)
抚顺市(抚顺县、顺城区、新宾满族自治县、清原满族自治县、望花区、东洲区、新抚区)
阜阳市(颍泉区、界首市、颍上县、太和县、阜南县、临泉县、颍州区、颍东区)
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、福贡县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市)
阳泉市(郊区、矿区、城区、盂县、平定县)
贺州市(富川瑶族自治县、八步区、钟山县、平桂区、昭平县)
遵义市(务川仡佬族苗族自治县、余庆县、播州区、习水县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、绥阳县、汇川区、仁怀市、湄潭县、红花岗区、桐梓县、赤水市、正安县)
林芝市(工布江达县、巴宜区、墨脱县、察隅县、米林市、波密县、朗县)
嘉峪关市
铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)
张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)
昌吉回族自治州(木垒哈萨克自治县、昌吉市、呼图壁县、奇台县、玛纳斯县、阜康市、吉木萨尔县)
那曲市(巴青县、班戈县、尼玛县、嘉黎县、色尼区、聂荣县、申扎县、双湖县、索县、比如县、安多县)
普洱市(江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县)
龙岩市(新罗区、长汀县、上杭县、武平县、连城县、永定区、漳平市)
玉林市(陆川县、博白县、福绵区、兴业县、玉州区、北流市、容县)
朝阳市(北票市、双塔区、建平县、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、朝阳县)
百色市(平果市、田东县、乐业县、德保县、田阳区、田林县、右江区、那坡县、西林县、凌云县、靖西市、隆林各族自治县)
武威市(民勤县、凉州区、天祝藏族自治县、古浪县)
深圳市(光明区、罗湖区、福田区、龙华区、宝安区、坪山区、南山区、龙岗区、盐田区)
信阳市(潢川县、新县、罗山县、光山县、浉河区、平桥区、息县、商城县、淮滨县、固始县)
兴安盟(阿尔山市、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、突泉县、扎赉特旗)
楚雄彝族自治州(大姚县、禄丰市、元谋县、姚安县、牟定县、双柏县、永仁县、武定县、楚雄市、南华县)
大连市(金州区、甘井子区、沙河口区、长海县、中山区、庄河市、西岗区、瓦房店市、旅顺口区、普兰店区)
阳江市(江城区、阳春市、阳西县、阳东区)
榆林市(靖边县、绥德县、清涧县、米脂县、府谷县、佳县、横山区、榆阳区、子洲县、定边县、吴堡县、神木市)
鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)
南京市(溧水区、六合区、雨花台区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、栖霞区、玄武区、浦口区、高淳区、江宁区)
内江市(东兴区、隆昌市、资中县、威远县、市中区)
铁岭市(清河区、开原市、铁岭县、西丰县、银州区、调兵山市、昌图县)
葫芦岛市(龙港区、连山区、建昌县、兴城市、绥中县、南票区)
廊坊市(大城县、香河县、大厂回族自治县、安次区、霸州市、永清县、文安县、固安县、广阳区、三河市)
马鞍山市(和县、当涂县、博望区、花山区、含山县、雨山区)
滁州市(明光市、天长市、凤阳县、全椒县、定远县、琅琊区、来安县、南谯区)
忻州市(宁武县、忻府区、五台县、保德县、繁峙县、定襄县、原平市、代县、河曲县、静乐县、五寨县、岢岚县、偏关县、神池县)
河池市(都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、金城江区、南丹县、巴马瑶族自治县、凤山县、天峨县、罗城仫佬族自治县、大化瑶族自治县、宜州区、东兰县)
韶关市(武江区、翁源县、曲江区、浈江区、乳源瑶族自治县、南雄市、乐昌市、始兴县、仁化县、新丰县)
郴州市(桂东县、临武县、宜章县、汝城县、永兴县、安仁县、北湖区、资兴市、桂阳县、苏仙区、嘉禾县)
西安市(蓝田县、阎良区、周至县、高陵区、鄠邑区、长安区、雁塔区、未央区、莲湖区、新城区、碑林区、灞桥区、临潼区)
黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县)
甘南藏族自治州(临潭县、碌曲县、夏河县、迭部县、玛曲县、舟曲县、卓尼县、合作市)
陇南市(成县、两当县、武都区、康县、徽县、文县、西和县、宕昌县、礼县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
三沙市(南沙区、西沙区)
汉中市(宁强县、洋县、镇巴县、勉县、城固县、留坝县、汉台区、佛坪县、西乡县、略阳县、南郑区)
延边朝鲜族自治州(安图县、图们市、敦化市、龙井市、珲春市、延吉市、和龙市、汪清县)
淮安市(淮阴区、金湖县、洪泽区、淮安区、涟水县、盱眙县、清江浦区)
株洲市(石峰区、醴陵市、渌口区、攸县、芦淞区、荷塘区、天元区、炎陵县、茶陵县)
许昌市(魏都区、鄢陵县、禹州市、长葛市、襄城县、建安区)
大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、萨尔图区、让胡路区、大同区、肇州县、红岗区、龙凤区、肇源县)
咸阳市(永寿县、彬州市、乾县、渭城区、礼泉县、兴平市、长武县、武功县、淳化县、三原县、秦都区、杨陵区、泾阳县、旬邑县)
松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、长岭县、扶余市)
东营市(河口区、垦利区、东营区、广饶县、利津县)
聊城市(莘县、茌平区、临清市、阳谷县、高唐县、东昌府区、东阿县、冠县)
洛阳市(汝阳县、新安县、老城区、嵩县、洛宁县、涧西区、孟津区、宜阳县、偃师区、西工区、瀍河回族区、洛龙区、伊川县、栾川县)
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潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)
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乐山市(犍为县、马边彝族自治县、五通桥区、井研县、金口河区、市中区、沙湾区、沐川县、夹江县、峨边彝族自治县、峨眉山市)
沈阳市(皇姑区、康平县、铁西区、辽中区、沈北新区、苏家屯区、法库县、和平区、新民市、沈河区、浑南区、大东区、于洪区)
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湘西土家族苗族自治州(凤凰县、泸溪县、花垣县、古丈县、保靖县、吉首市、龙山县、永顺县)
内蒙古自治区
梧州市(蒙山县、万秀区、龙圩区、藤县、长洲区、苍梧县、岑溪市)
大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)
天津市(东丽区、西青区、武清区、津南区、北辰区、蓟州区、南开区、和平区、红桥区、河北区、河东区、滨海新区、宝坻区、河西区、宁河区、静海区)
泰州市(高港区、海陵区、姜堰区、泰兴市、兴化市、靖江市)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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