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昆明市(安宁市、西山区、宜良县、禄劝彝族苗族自治县、官渡区、东川区、寻甸回族彝族自治县、嵩明县、盘龙区、呈贡区、富民县、石林彝族自治县、五华区、晋宁区)

郴州市(北湖区、汝城县、桂东县、安仁县、桂阳县、资兴市、苏仙区、宜章县、临武县、永兴县、嘉禾县)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、盈江县、梁河县、芒市、瑞丽市)

宣城市(泾县、宣州区、旌德县、宁国市、绩溪县、广德市、郎溪县)  儋州市

江门市(蓬江区、江海区、开平市、台山市、新会区、鹤山市、恩平市)

新乡市(卫辉市、延津县、凤泉区、原阳县、封丘县、牧野区、获嘉县、红旗区、长垣市、新乡县、辉县市、卫滨区)

鞍山市(台安县、岫岩满族自治县、立山区、千山区、铁西区、铁东区、海城市)

承德市(围场满族蒙古族自治县、承德县、双滦区、滦平县、鹰手营子矿区、丰宁满族自治县、兴隆县、隆化县、平泉市、宽城满族自治县、双桥区)  楚雄彝族自治州(牟定县、南华县、武定县、大姚县、元谋县、姚安县、双柏县、禄丰市、楚雄市、永仁县)

内蒙古自治区

黄山市(徽州区、黄山区、休宁县、歙县、屯溪区、祁门县、黟县)

临沧市(云县、临翔区、镇康县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县)

日喀则市(萨嘎县、仁布县、白朗县、定结县、岗巴县、谢通门县、吉隆县、亚东县、萨迦县、仲巴县、定日县、南木林县、昂仁县、桑珠孜区、聂拉木县、江孜县、康马县、拉孜县)

梧州市(苍梧县、长洲区、万秀区、龙圩区、蒙山县、岑溪市、藤县)

舟山市(普陀区、定海区、嵊泗县、岱山县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

常德市(安乡县、桃源县、澧县、武陵区、石门县、汉寿县、鼎城区、临澧县、津市市)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、阿拉山口市、温泉县)

七台河市(桃山区、新兴区、勃利县、茄子河区)

平凉市(华亭市、灵台县、静宁县、崇信县、庄浪县、崆峒区、泾川县)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

乌鲁木齐市(水磨沟区、达坂城区、新市区、沙依巴克区、乌鲁木齐县、米东区、头屯河区、天山区)

曲靖市(沾益区、麒麟区、陆良县、师宗县、宣威市、富源县、马龙区、罗平县、会泽县)

阳泉市(盂县、矿区、平定县、郊区、城区)

白银市(景泰县、会宁县、白银区、靖远县、平川区)

咸阳市(彬州市、渭城区、兴平市、长武县、旬邑县、杨陵区、三原县、泾阳县、永寿县、礼泉县、秦都区、淳化县、乾县、武功县)

南阳市(宛城区、淅川县、桐柏县、南召县、社旗县、西峡县、镇平县、唐河县、内乡县、方城县、邓州市、新野县、卧龙区)

菏泽市(鄄城县、单县、牡丹区、定陶区、曹县、巨野县、东明县、成武县、郓城县)

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临夏回族自治州(东乡族自治县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、和政县、广河县、康乐县、临夏县)

大连市(长海县、金州区、西岗区、瓦房店市、中山区、旅顺口区、甘井子区、庄河市、普兰店区、沙河口区)

定西市(渭源县、临洮县、漳县、安定区、陇西县、岷县、通渭县)

宜宾市(江安县、屏山县、长宁县、叙州区、翠屏区、南溪区、高县、筠连县、珙县、兴文县)  广元市(昭化区、剑阁县、朝天区、青川县、旺苍县、利州区、苍溪县)

渭南市(大荔县、白水县、蒲城县、华阴市、富平县、华州区、临渭区、韩城市、澄城县、潼关县、合阳县)

韶关市(乳源瑶族自治县、仁化县、新丰县、翁源县、浈江区、南雄市、武江区、始兴县、曲江区、乐昌市)

湘潭市(雨湖区、岳塘区、湘乡市、湘潭县、韶山市)衡阳市(南岳区、衡山县、雁峰区、蒸湘区、衡东县、衡南县、衡阳县、祁东县、石鼓区、珠晖区、耒阳市、常宁市)

延安市(吴起县、洛川县、甘泉县、延川县、黄陵县、志丹县、宝塔区、富县、子长市、安塞区、宜川县、延长县、黄龙县)  北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)

平顶山市(叶县、舞钢市、郏县、宝丰县、卫东区、湛河区、石龙区、汝州市、鲁山县、新华区)

泸州市(江阳区、古蔺县、叙永县、纳溪区、泸县、合江县、龙马潭区)

厦门市(集美区、湖里区、翔安区、海沧区、同安区、思明区)秦皇岛市(昌黎县、北戴河区、抚宁区、山海关区、青龙满族自治县、卢龙县、海港区)

郑州市(金水区、新密市、上街区、二七区、中牟县、惠济区、中原区、新郑市、管城回族区、巩义市、荥阳市、登封市)

揭阳市(榕城区、普宁市、惠来县、揭西县、揭东区)

烟台市(莱山区、莱州市、芝罘区、海阳市、龙口市、栖霞市、莱阳市、招远市、福山区、牟平区、蓬莱区)

昌都市(左贡县、贡觉县、类乌齐县、卡若区、八宿县、江达县、边坝县、察雅县、丁青县、洛隆县、芒康县)

宿州市(埇桥区、泗县、萧县、灵璧县、砀山县)

安阳市(殷都区、滑县、北关区、安阳县、汤阴县、林州市、文峰区、内黄县、龙安区)

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

抚顺市(新宾满族自治县、抚顺县、望花区、新抚区、清原满族自治县、顺城区、东洲区)

佳木斯市(郊区、向阳区、桦川县、抚远市、富锦市、东风区、汤原县、同江市、前进区、桦南县)

丽水市(缙云县、青田县、龙泉市、莲都区、景宁畲族自治县、松阳县、云和县、庆元县、遂昌县)

信阳市(息县、淮滨县、固始县、新县、浉河区、潢川县、平桥区、光山县、罗山县、商城县)

湘西土家族苗族自治州(泸溪县、凤凰县、保靖县、龙山县、永顺县、古丈县、吉首市、花垣县)

南昌市(安义县、新建区、东湖区、红谷滩区、进贤县、西湖区、南昌县、青云谱区、青山湖区)

深圳市(南山区、龙岗区、罗湖区、坪山区、龙华区、宝安区、光明区、福田区、盐田区)

连云港市(连云区、海州区、东海县、赣榆区、灌云县、灌南县)

大理白族自治州(鹤庆县、云龙县、南涧彝族自治县、剑川县、漾濞彝族自治县、永平县、大理市、祥云县、洱源县、巍山彝族回族自治县、宾川县、弥渡县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。