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全国服务区域：
赤峰市(巴林左旗、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、林西县、松山区、敖汉旗、宁城县、红山区、巴林右旗、喀喇沁旗、翁牛特旗)
厦门市(同安区、集美区、思明区、海沧区、翔安区、湖里区)
大同市(天镇县、浑源县、云冈区、平城区、云州区、阳高县、灵丘县、新荣区、广灵县、左云县)
盐城市(滨海县、东台市、响水县、建湖县、大丰区、射阳县、亭湖区、阜宁县、盐都区)
益阳市(桃江县、赫山区、沅江市、安化县、南县、资阳区)
攀枝花市(盐边县、仁和区、东区、米易县、西区)
苏州市(常熟市、虎丘区、吴中区、吴江区、姑苏区、张家港市、昆山市、相城区、太仓市)
南充市(南部县、阆中市、高坪区、西充县、营山县、仪陇县、嘉陵区、顺庆区、蓬安县)
晋城市(泽州县、高平市、陵川县、沁水县、阳城县、城区)
铜仁市(德江县、碧江区、松桃苗族自治县、思南县、石阡县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、沿河土家族自治县、万山区)
阿坝藏族羌族自治州(九寨沟县、马尔康市、茂县、小金县、理县、阿坝县、若尔盖县、红原县、黑水县、壤塘县、松潘县、金川县、汶川县)
宜春市(铜鼓县、丰城市、靖安县、万载县、樟树市、宜丰县、上高县、高安市、奉新县、袁州区)
潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)
六盘水市(六枝特区、盘州市、水城区、钟山区)
石河子市(胡杨河市、图木舒克市、新星市、白杨市、铁门关市、北屯市、可克达拉市、昆玉市、阿拉尔市、双河市、五家渠市)
周口市(川汇区、淮阳区、西华县、项城市、太康县、郸城县、扶沟县、商水县、鹿邑县、沈丘县)
海东市(互助土族自治县、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、乐都区、平安区、化隆回族自治县)
恩施土家族苗族自治州(来凤县、建始县、巴东县、利川市、咸丰县、宣恩县、鹤峰县、恩施市)
文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、丘北县、广南县、马关县、富宁县、文山市、西畴县、砚山县)
桂林市(兴安县、阳朔县、恭城瑶族自治县、荔浦市、秀峰区、资源县、临桂区、全州县、灌阳县、叠彩区、灵川县、永福县、七星区、象山区、平乐县、龙胜各族自治县、雁山区)
眉山市(彭山区、丹棱县、东坡区、仁寿县、洪雅县、青神县)
常州市(金坛区、天宁区、溧阳市、钟楼区、武进区、新北区)
呼伦贝尔市(新巴尔虎左旗、阿荣旗、扎兰屯市、满洲里市、牙克石市、鄂伦春自治旗、海拉尔区、根河市、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市)
曲靖市(罗平县、陆良县、师宗县、会泽县、宣威市、富源县、马龙区、麒麟区、沾益区)
德宏傣族景颇族自治州(陇川县、芒市、梁河县、瑞丽市、盈江县)
汕头市(龙湖区、潮南区、金平区、潮阳区、濠江区、南澳县、澄海区)
滨州市(无棣县、博兴县、惠民县、滨城区、阳信县、邹平市、沾化区)
阿克苏地区(库车市、乌什县、沙雅县、阿克苏市、阿瓦提县、柯坪县、拜城县、新和县、温宿县)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、博乐市、温泉县、阿拉山口市)
漳州市(云霄县、华安县、芗城区、东山县、诏安县、平和县、漳浦县、长泰区、南靖县、龙文区、龙海区)
嘉兴市(桐乡市、海盐县、南湖区、海宁市、嘉善县、秀洲区、平湖市)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
定西市(岷县、临洮县、渭源县、陇西县、安定区、通渭县、漳县)
舟山市(普陀区、定海区、岱山县、嵊泗县)
巴中市(通江县、南江县、平昌县、巴州区、恩阳区)
拉萨市(尼木县、林周县、达孜区、曲水县、城关区、墨竹工卡县、当雄县、堆龙德庆区)
蚌埠市(五河县、禹会区、淮上区、怀远县、龙子湖区、蚌山区、固镇县)
齐齐哈尔市(龙江县、克东县、铁锋区、富裕县、讷河市、龙沙区、建华区、泰来县、昂昂溪区、富拉尔基区、克山县、碾子山区、拜泉县、甘南县、依安县、梅里斯达斡尔族区)
内江市(威远县、资中县、市中区、东兴区、隆昌市)
绵阳市(北川羌族自治县、涪城区、江油市、游仙区、安州区、梓潼县、三台县、盐亭县、平武县)
普洱市(江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、西盟佤族自治县、思茅区、宁洱哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县)
渭南市(大荔县、富平县、蒲城县、澄城县、合阳县、华阴市、华州区、临渭区、白水县、潼关县、韩城市)
广西壮族自治区
十堰市(郧西县、郧阳区、张湾区、茅箭区、竹溪县、丹江口市、房县、竹山县)
永州市(宁远县、东安县、江华瑶族自治县、祁阳市、双牌县、蓝山县、道县、零陵区、新田县、冷水滩区、江永县)
运城市(盐湖区、闻喜县、稷山县、新绛县、永济市、河津市、万荣县、绛县、平陆县、临猗县、芮城县、夏县、垣曲县)
来宾市(兴宾区、武宣县、金秀瑶族自治县、忻城县、象州县、合山市)
巴彦淖尔市(乌拉特前旗、临河区、杭锦后旗、乌拉特中旗、磴口县、五原县、乌拉特后旗)
内蒙古自治区
丽水市(青田县、松阳县、莲都区、景宁畲族自治县、龙泉市、云和县、遂昌县、庆元县、缙云县)
钦州市(浦北县、钦北区、灵山县、钦南区)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
玉树藏族自治州(玉树市、称多县、杂多县、囊谦县、治多县、曲麻莱县)
伊春市(嘉荫县、乌翠区、友好区、金林区、伊美区、南岔县、丰林县、汤旺县、铁力市、大箐山县)
青岛市(黄岛区、莱西市、即墨区、胶州市、李沧区、城阳区、平度市、市北区、市南区、崂山区)
池州市(贵池区、东至县、青阳县、石台县)
黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、泽库县、同仁市)
宜宾市(珙县、筠连县、兴文县、江安县、屏山县、高县、翠屏区、长宁县、南溪区、叙州区)
张掖市(山丹县、肃南裕固族自治县、甘州区、高台县、民乐县、临泽县)
新余市(分宜县、渝水区)
秦皇岛市(昌黎县、海港区、青龙满族自治县、卢龙县、山海关区、抚宁区、北戴河区)
松原市(扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、长岭县、乾安县)
三门峡市(渑池县、湖滨区、陕州区、灵宝市、义马市、卢氏县)
肇庆市(端州区、广宁县、鼎湖区、封开县、怀集县、德庆县、高要区、四会市)
漯河市(舞阳县、郾城区、源汇区、临颍县、召陵区)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿合奇县、阿图什市、阿克陶县)
昆明市(盘龙区、五华区、禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、官渡区、石林彝族自治县、宜良县、晋宁区、寻甸回族彝族自治县、富民县、西山区、东川区、呈贡区、安宁市)
成都市(郫都区、蒲江县、青羊区、成华区、简阳市、武侯区、邛崃市、大邑县、金堂县、金牛区、都江堰市、彭州市、崇州市、温江区、龙泉驿区、双流区、青白江区、锦江区、新都区、新津区)
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银川市(兴庆区、贺兰县、金凤区、灵武市、西夏区、永宁县)
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果洛藏族自治州(玛沁县、达日县、久治县、班玛县、玛多县、甘德县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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