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承德市(隆化县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、双桥区、滦平县、兴隆县、鹰手营子矿区、双滦区、平泉市、丰宁满族自治县、承德县)
荆州市(公安县、荆州区、江陵县、洪湖市、监利市、松滋市、沙市区、石首市)
保定市(涞源县、博野县、定州市、望都县、安新县、徐水区、安国市、涞水县、定兴县、顺平县、涿州市、雄县、容城县、易县、竞秀区、蠡县、唐县、高阳县、曲阳县、清苑区、莲池区、满城区、高碑店市、阜平县)
台州市(玉环市、黄岩区、三门县、温岭市、仙居县、椒江区、临海市、天台县、路桥区)
清远市(阳山县、连州市、清城区、英德市、连南瑶族自治县、佛冈县、清新区、连山壮族瑶族自治县)
东莞市
广州市(天河区、花都区、白云区、增城区、海珠区、番禺区、越秀区、荔湾区、从化区、南沙区、黄埔区)
鸡西市(滴道区、梨树区、虎林市、密山市、鸡东县、鸡冠区、麻山区、恒山区、城子河区)
阿勒泰地区(阿勒泰市、哈巴河县、青河县、福海县、布尔津县、吉木乃县、富蕴县)
吴忠市(盐池县、利通区、红寺堡区、同心县、青铜峡市)
青岛市(市北区、胶州市、城阳区、崂山区、李沧区、市南区、黄岛区、莱西市、即墨区、平度市)
厦门市(翔安区、集美区、同安区、思明区、海沧区、湖里区)
三明市(宁化县、泰宁县、明溪县、建宁县、将乐县、尤溪县、三元区、沙县区、大田县、清流县、永安市)
呼伦贝尔市(鄂伦春自治旗、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、牙克石市、海拉尔区、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、阿荣旗、新巴尔虎左旗、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、根河市)
海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、茫崖市、天峻县、都兰县、格尔木市、乌兰县)
河池市(罗城仫佬族自治县、南丹县、东兰县、金城江区、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、宜州区、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县、天峨县、凤山县)
焦作市(武陟县、马村区、修武县、博爱县、沁阳市、中站区、山阳区、孟州市、解放区、温县)
九江市(德安县、瑞昌市、柴桑区、武宁县、庐山市、都昌县、浔阳区、共青城市、湖口县、修水县、濂溪区、彭泽县、永修县)
南京市(江宁区、六合区、浦口区、雨花台区、溧水区、栖霞区、建邺区、秦淮区、高淳区、鼓楼区、玄武区)
黔西南布依族苗族自治州(安龙县、兴义市、望谟县、册亨县、普安县、晴隆县、兴仁市、贞丰县)
景德镇市(乐平市、珠山区、昌江区、浮梁县)
太原市(万柏林区、清徐县、尖草坪区、古交市、晋源区、阳曲县、杏花岭区、迎泽区、娄烦县、小店区)
金华市(东阳市、磐安县、浦江县、婺城区、武义县、兰溪市、永康市、义乌市、金东区)
巴彦淖尔市(五原县、临河区、乌拉特前旗、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、杭锦后旗)
绥化市(兰西县、望奎县、海伦市、明水县、安达市、庆安县、肇东市、北林区、绥棱县、青冈县)
陇南市(康县、成县、宕昌县、礼县、西和县、武都区、徽县、文县、两当县)
泰安市(泰山区、岱岳区、宁阳县、东平县、肥城市、新泰市)
榆林市(米脂县、靖边县、神木市、定边县、吴堡县、佳县、横山区、子洲县、府谷县、绥德县、清涧县、榆阳区)
辽阳市(文圣区、灯塔市、白塔区、宏伟区、弓长岭区、太子河区、辽阳县)
五指山市(澄迈县、文昌市、临高县、定安县、东方市、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、屯昌县、昌江黎族自治县、白沙黎族自治县、琼海市、琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、万宁市)
龙岩市(长汀县、新罗区、漳平市、上杭县、武平县、永定区、连城县)
滨州市(滨城区、博兴县、沾化区、阳信县、无棣县、惠民县、邹平市)
南充市(嘉陵区、西充县、阆中市、仪陇县、南部县、顺庆区、蓬安县、高坪区、营山县)
佛山市(三水区、高明区、南海区、顺德区、禅城区)
上饶市(德兴市、弋阳县、玉山县、鄱阳县、铅山县、横峰县、广信区、婺源县、广丰区、万年县、信州区、余干县)
山南市(曲松县、桑日县、扎囊县、洛扎县、贡嘎县、措美县、隆子县、浪卡子县、错那市、乃东区、加查县、琼结县)
平凉市(庄浪县、华亭市、灵台县、崇信县、静宁县、崆峒区、泾川县)
云浮市(罗定市、云安区、郁南县、云城区、新兴县)
咸阳市(淳化县、乾县、旬邑县、渭城区、兴平市、长武县、武功县、三原县、泾阳县、杨陵区、彬州市、永寿县、礼泉县、秦都区)
渭南市(大荔县、临渭区、合阳县、白水县、华阴市、韩城市、澄城县、富平县、华州区、蒲城县、潼关县)
福州市(连江县、平潭县、仓山区、闽清县、长乐区、福清市、马尾区、台江区、永泰县、罗源县、鼓楼区、晋安区、闽侯县)
成都市(邛崃市、青白江区、大邑县、成华区、都江堰市、金牛区、武侯区、蒲江县、龙泉驿区、温江区、锦江区、青羊区、彭州市、崇州市、郫都区、双流区、新津区、金堂县、简阳市、新都区)
本溪市(南芬区、明山区、平山区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县、溪湖区)
石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)
茂名市(信宜市、电白区、茂南区、高州市、化州市)
喀什地区(塔什库尔干塔吉克自治县、岳普湖县、泽普县、麦盖提县、疏勒县、英吉沙县、伽师县、叶城县、疏附县、莎车县、喀什市、巴楚县)
林芝市(波密县、米林市、察隅县、巴宜区、墨脱县、工布江达县、朗县)
扬州市(广陵区、仪征市、江都区、高邮市、邗江区、宝应县)
周口市(扶沟县、川汇区、项城市、西华县、鹿邑县、商水县、郸城县、太康县、淮阳区、沈丘县)
甘孜藏族自治州(丹巴县、泸定县、新龙县、得荣县、甘孜县、炉霍县、石渠县、德格县、道孚县、色达县、白玉县、理塘县、康定市、雅江县、九龙县、巴塘县、稻城县、乡城县)
随州市(曾都区、随县、广水市)
常德市(武陵区、安乡县、石门县、津市市、桃源县、汉寿县、鼎城区、临澧县、澧县)
阜阳市(颍上县、临泉县、颍东区、颍州区、颍泉区、太和县、界首市、阜南县)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
安顺市(普定县、西秀区、平坝区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县)
营口市(大石桥市、站前区、盖州市、鲅鱼圈区、老边区、西市区)
百色市(凌云县、德保县、田阳区、田林县、右江区、靖西市、那坡县、田东县、平果市、隆林各族自治县、西林县、乐业县)
大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)
崇左市(扶绥县、大新县、凭祥市、龙州县、天等县、江州区、宁明县)
宁波市(北仑区、鄞州区、余姚市、江北区、海曙区、奉化区、慈溪市、镇海区、象山县、宁海县)
柳州市(柳城县、鱼峰区、三江侗族自治县、融安县、柳江区、鹿寨县、融水苗族自治县、柳北区、柳南区、城中区)
泰州市(泰兴市、兴化市、海陵区、姜堰区、靖江市、高港区)
石河子市(北屯市、胡杨河市、五家渠市、新星市、双河市、可克达拉市、阿拉尔市、昆玉市、铁门关市、图木舒克市、白杨市)
萍乡市(上栗县、安源区、芦溪县、莲花县、湘东区)
亳州市(利辛县、谯城区、蒙城县、涡阳县)
贺州市(富川瑶族自治县、平桂区、八步区、昭平县、钟山县)
澳门特别行政区
濮阳市(清丰县、华龙区、范县、台前县、南乐县、濮阳县)
鄂尔多斯市(伊金霍洛旗、东胜区、达拉特旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、乌审旗、准格尔旗、康巴什区、杭锦旗)
宁夏回族自治区
郑州市(二七区、荥阳市、上街区、中原区、中牟县、新郑市、登封市、惠济区、管城回族区、新密市、巩义市、金水区)
楚雄彝族自治州(牟定县、双柏县、南华县、武定县、姚安县、元谋县、永仁县、楚雄市、禄丰市、大姚县)
伊犁哈萨克自治州(新源县、伊宁县、伊宁市、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、巩留县、霍城县、昭苏县、尼勒克县、特克斯县、霍尔果斯市)
三沙市(南沙区、西沙区)
马鞍山市(含山县、当涂县、和县、博望区、雨山区、花山区)
商洛市(商南县、洛南县、镇安县、柞水县、商州区、丹凤县、山阳县)
烟台市(海阳市、福山区、蓬莱区、莱州市、龙口市、莱阳市、栖霞市、芝罘区、莱山区、招远市、牟平区)
朔州市(朔城区、怀仁市、右玉县、应县、平鲁区、山阴县)
贵阳市(观山湖区、云岩区、南明区、息烽县、花溪区、开阳县、白云区、修文县、乌当区、清镇市)
天水市(清水县、甘谷县、麦积区、张家川回族自治县、武山县、秦州区、秦安县)
攀枝花市(西区、米易县、仁和区、盐边县、东区)
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张掖市(甘州区、高台县、临泽县、民乐县、肃南裕固族自治县、山丹县)
阿坝藏族羌族自治州(茂县、若尔盖县、九寨沟县、黑水县、汶川县、马尔康市、松潘县、阿坝县、小金县、红原县、理县、壤塘县、金川县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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