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全国服务区域：
汕尾市(海丰县、城区、陆河县、陆丰市)
河池市(宜州区、天峨县、南丹县、罗城仫佬族自治县、金城江区、巴马瑶族自治县、凤山县、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、东兰县、大化瑶族自治县)
江门市(恩平市、开平市、蓬江区、鹤山市、江海区、新会区、台山市)
兴安盟(扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼中旗)
武汉市(洪山区、武昌区、汉阳区、东西湖区、新洲区、江岸区、青山区、蔡甸区、江夏区、江汉区、黄陂区、汉南区、硚口区)
景德镇市(昌江区、浮梁县、乐平市、珠山区)
林芝市(波密县、墨脱县、米林市、工布江达县、朗县、巴宜区、察隅县)
巴彦淖尔市(乌拉特后旗、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特前旗、五原县、临河区、杭锦后旗)
漯河市(郾城区、源汇区、舞阳县、召陵区、临颍县)
山南市(曲松县、乃东区、琼结县、桑日县、错那市、措美县、贡嘎县、浪卡子县、扎囊县、隆子县、洛扎县、加查县)
平凉市(灵台县、华亭市、崆峒区、泾川县、庄浪县、静宁县、崇信县)
昌都市(卡若区、江达县、八宿县、左贡县、洛隆县、贡觉县、丁青县、芒康县、类乌齐县、察雅县、边坝县)
昌吉回族自治州(呼图壁县、昌吉市、奇台县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、阜康市、玛纳斯县)
大庆市(肇源县、林甸县、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇州县、让胡路区、红岗区、龙凤区)
新余市(渝水区、分宜县)
宁波市(余姚市、象山县、奉化区、鄞州区、慈溪市、北仑区、镇海区、宁海县、海曙区、江北区)
阿克苏地区(库车市、温宿县、新和县、拜城县、阿克苏市、阿瓦提县、柯坪县、沙雅县、乌什县)
上饶市(鄱阳县、广信区、婺源县、余干县、广丰区、弋阳县、玉山县、横峰县、信州区、铅山县、万年县、德兴市)
昭通市(大关县、水富市、永善县、盐津县、昭阳区、威信县、巧家县、彝良县、鲁甸县、绥江县、镇雄县)
甘南藏族自治州(合作市、碌曲县、玛曲县、舟曲县、卓尼县、临潭县、迭部县、夏河县)
厦门市(集美区、同安区、海沧区、翔安区、思明区、湖里区)
防城港市(港口区、东兴市、防城区、上思县)
盐城市(东台市、亭湖区、阜宁县、滨海县、大丰区、建湖县、盐都区、响水县、射阳县)
通辽市(库伦旗、科尔沁区、霍林郭勒市、开鲁县、科尔沁左翼后旗、奈曼旗、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗)
包头市(九原区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、土默特右旗、青山区、固阳县、东河区、昆都仑区、白云鄂博矿区)
西藏自治区
白山市(抚松县、靖宇县、浑江区、江源区、临江市、长白朝鲜族自治县)
吴忠市(盐池县、青铜峡市、红寺堡区、利通区、同心县)
宣城市(郎溪县、宁国市、宣州区、广德市、旌德县、泾县、绩溪县)
合肥市(肥西县、蜀山区、包河区、长丰县、庐江县、瑶海区、巢湖市、庐阳区、肥东县)
唐山市(路南区、丰南区、开平区、丰润区、曹妃甸区、玉田县、迁西县、滦州市、滦南县、古冶区、遵化市、迁安市、乐亭县、路北区)
乌兰察布市(察哈尔右翼后旗、商都县、丰镇市、凉城县、集宁区、卓资县、四子王旗、化德县、察哈尔右翼中旗、兴和县、察哈尔右翼前旗)
乐山市(马边彝族自治县、市中区、犍为县、峨边彝族自治县、五通桥区、沙湾区、沐川县、峨眉山市、井研县、夹江县、金口河区)
鸡西市(恒山区、鸡东县、鸡冠区、城子河区、梨树区、虎林市、滴道区、麻山区、密山市)
阳泉市(郊区、盂县、城区、矿区、平定县)
惠州市(惠城区、龙门县、惠阳区、惠东县、博罗县)
银川市(灵武市、兴庆区、永宁县、西夏区、金凤区、贺兰县)
铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)
商丘市(睢县、虞城县、柘城县、睢阳区、夏邑县、永城市、梁园区、宁陵县、民权县)
湘潭市(岳塘区、湘乡市、韶山市、湘潭县、雨湖区)
临夏回族自治州(东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县、临夏县、康乐县、临夏市、和政县、广河县)
渭南市(潼关县、蒲城县、合阳县、富平县、韩城市、华州区、澄城县、临渭区、白水县、华阴市、大荔县)
酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃北蒙古族自治县、肃州区、敦煌市、玉门市、瓜州县)
德宏傣族景颇族自治州(陇川县、梁河县、盈江县、瑞丽市、芒市)
北京市(密云区、门头沟区、怀柔区、通州区、平谷区、朝阳区、大兴区、东城区、海淀区、昌平区、石景山区、西城区、房山区、延庆区、丰台区、顺义区)
丽江市(华坪县、古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、宁蒗彝族自治县)
丽水市(缙云县、龙泉市、松阳县、莲都区、庆元县、云和县、青田县、遂昌县、景宁畲族自治县)
秦皇岛市(青龙满族自治县、昌黎县、北戴河区、抚宁区、海港区、山海关区、卢龙县)
鄂尔多斯市(达拉特旗、康巴什区、杭锦旗、鄂托克前旗、乌审旗、准格尔旗、鄂托克旗、东胜区、伊金霍洛旗)
长沙市(天心区、开福区、雨花区、浏阳市、长沙县、望城区、宁乡市、芙蓉区、岳麓区)
昆明市(呈贡区、晋宁区、石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、东川区、官渡区、禄劝彝族苗族自治县、安宁市、嵩明县、盘龙区、五华区、西山区、宜良县、富民县)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
陇南市(文县、康县、两当县、武都区、礼县、宕昌县、徽县、成县、西和县)
海南藏族自治州(贵德县、同德县、共和县、贵南县、兴海县)
呼伦贝尔市(海拉尔区、扎兰屯市、牙克石市、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、阿荣旗、满洲里市、根河市、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗)
衡水市(武强县、冀州区、饶阳县、桃城区、安平县、武邑县、阜城县、深州市、枣强县、故城县、景县)
西安市(高陵区、蓝田县、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区、周至县、鄠邑区、临潼区、灞桥区、长安区、阎良区、新城区)
达州市(通川区、开江县、达川区、万源市、宣汉县、大竹县、渠县)
大理白族自治州(南涧彝族自治县、云龙县、永平县、弥渡县、祥云县、洱源县、宾川县、巍山彝族回族自治县、鹤庆县、大理市、漾濞彝族自治县、剑川县)
甘孜藏族自治州(色达县、德格县、新龙县、石渠县、丹巴县、乡城县、甘孜县、理塘县、泸定县、炉霍县、巴塘县、雅江县、道孚县、康定市、稻城县、得荣县、九龙县、白玉县)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)
德州市(庆云县、武城县、齐河县、夏津县、平原县、禹城市、德城区、陵城区、临邑县、宁津县、乐陵市)
临沂市(临沭县、郯城县、蒙阴县、沂南县、罗庄区、沂水县、河东区、莒南县、兰山区、兰陵县、平邑县、费县)
南昌市(安义县、青云谱区、进贤县、东湖区、新建区、红谷滩区、西湖区、青山湖区、南昌县)
六盘水市(盘州市、六枝特区、钟山区、水城区)
漳州市(南靖县、长泰区、华安县、云霄县、平和县、芗城区、诏安县、龙海区、东山县、龙文区、漳浦县)
肇庆市(怀集县、德庆县、封开县、广宁县、鼎湖区、四会市、端州区、高要区)
赣州市(大余县、宁都县、安远县、赣县区、定南县、信丰县、南康区、会昌县、瑞金市、崇义县、上犹县、石城县、兴国县、于都县、全南县、章贡区、龙南市、寻乌县)
眉山市(洪雅县、丹棱县、青神县、仁寿县、彭山区、东坡区)
日喀则市(南木林县、岗巴县、萨迦县、定日县、吉隆县、仲巴县、聂拉木县、谢通门县、康马县、拉孜县、白朗县、亚东县、昂仁县、江孜县、萨嘎县、定结县、仁布县、桑珠孜区)
儋州市
衡阳市(雁峰区、衡山县、衡南县、南岳区、蒸湘区、石鼓区、常宁市、衡阳县、珠晖区、耒阳市、祁东县、衡东县)
五指山市(白沙黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、澄迈县、文昌市、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、万宁市、昌江黎族自治县、琼海市、临高县、东方市、琼中黎族苗族自治县、定安县)
黔东南苗族侗族自治州(岑巩县、雷山县、从江县、剑河县、丹寨县、台江县、三穗县、施秉县、锦屏县、麻江县、镇远县、榕江县、黎平县、黄平县、天柱县、凯里市)
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连云港市(灌云县、连云区、灌南县、东海县、海州区、赣榆区)
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延安市(宝塔区、洛川县、富县、黄龙县、安塞区、子长市、志丹县、黄陵县、延长县、甘泉县、宜川县、延川县、吴起县)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
驻马店市(平舆县、泌阳县、汝南县、驿城区、遂平县、新蔡县、上蔡县、西平县、确山县、正阳县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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