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克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、乌尔禾区、白碱滩区)

西藏自治区

南阳市(邓州市、社旗县、桐柏县、南召县、宛城区、唐河县、内乡县、方城县、新野县、西峡县、淅川县、镇平县、卧龙区)

天津市(南开区、武清区、蓟州区、静海区、津南区、河西区、西青区、宁河区、滨海新区、和平区、宝坻区、东丽区、河北区、红桥区、河东区、北辰区)  邢台市(信都区、巨鹿县、柏乡县、南宫市、任泽区、临城县、临西县、襄都区、隆尧县、广宗县、新河县、平乡县、南和区、沙河市、内丘县、宁晋县、威县、清河县)

湛江市(麻章区、霞山区、遂溪县、赤坎区、徐闻县、吴川市、坡头区、廉江市、雷州市)

邯郸市(邱县、丛台区、涉县、魏县、肥乡区、大名县、临漳县、馆陶县、永年区、鸡泽县、峰峰矿区、曲周县、广平县、邯山区、成安县、武安市、复兴区、磁县)

河池市(环江毛南族自治县、天峨县、都安瑶族自治县、南丹县、大化瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、金城江区、凤山县、巴马瑶族自治县、宜州区、东兰县)

蚌埠市(龙子湖区、禹会区、五河县、怀远县、固镇县、淮上区、蚌山区)  拉萨市(堆龙德庆区、墨竹工卡县、达孜区、林周县、尼木县、当雄县、曲水县、城关区)

滨州市(无棣县、滨城区、阳信县、沾化区、邹平市、惠民县、博兴县)

六盘水市(六枝特区、水城区、盘州市、钟山区)

承德市(平泉市、鹰手营子矿区、双桥区、双滦区、围场满族蒙古族自治县、滦平县、承德县、隆化县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、兴隆县)

茂名市(电白区、化州市、茂南区、高州市、信宜市)

长春市(公主岭市、绿园区、南关区、双阳区、德惠市、朝阳区、榆树市、九台区、宽城区、农安县、二道区)

阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)

济源市

益阳市(赫山区、南县、桃江县、安化县、沅江市、资阳区)

烟台市(福山区、海阳市、龙口市、芝罘区、牟平区、莱州市、莱阳市、蓬莱区、莱山区、栖霞市、招远市)

本溪市(溪湖区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县、平山区、明山区、南芬区)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

新乡市(长垣市、红旗区、牧野区、辉县市、新乡县、延津县、凤泉区、原阳县、卫辉市、获嘉县、封丘县、卫滨区)

张掖市(山丹县、临泽县、高台县、民乐县、甘州区、肃南裕固族自治县)

常德市(津市市、武陵区、安乡县、澧县、鼎城区、石门县、临澧县、桃源县、汉寿县)

扬州市(邗江区、江都区、高邮市、宝应县、仪征市、广陵区)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

吉安市(安福县、永新县、新干县、万安县、泰和县、青原区、吉水县、吉州区、永丰县、峡江县、遂川县、吉安县、井冈山市)

汕头市(南澳县、濠江区、潮南区、金平区、澄海区、潮阳区、龙湖区)

忻州市(宁武县、五寨县、岢岚县、定襄县、五台县、神池县、偏关县、繁峙县、原平市、静乐县、忻府区、代县、河曲县、保德县)

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鞍山市(铁东区、铁西区、千山区、台安县、立山区、海城市、岫岩满族自治县)

临沧市(永德县、云县、凤庆县、沧源佤族自治县、镇康县、耿马傣族佤族自治县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)

葫芦岛市(建昌县、南票区、绥中县、龙港区、连山区、兴城市)

铁岭市(西丰县、昌图县、清河区、铁岭县、调兵山市、开原市、银州区)  昌吉回族自治州(奇台县、呼图壁县、阜康市、昌吉市、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县)

通辽市(科尔沁区、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市、库伦旗、开鲁县、奈曼旗、科尔沁左翼后旗)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

武威市(凉州区、古浪县、天祝藏族自治县、民勤县)和田地区(和田市、于田县、和田县、皮山县、策勒县、洛浦县、民丰县、墨玉县)

大庆市(萨尔图区、肇州县、龙凤区、红岗区、让胡路区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、林甸县)  黄冈市(团风县、麻城市、黄州区、黄梅县、罗田县、红安县、武穴市、英山县、蕲春县、浠水县)

石河子市(铁门关市、阿拉尔市、胡杨河市、昆玉市、五家渠市、北屯市、白杨市、双河市、图木舒克市、可克达拉市、新星市)

金华市(武义县、浦江县、婺城区、磐安县、永康市、义乌市、兰溪市、金东区、东阳市)

鸡西市(麻山区、恒山区、滴道区、虎林市、密山市、梨树区、城子河区、鸡冠区、鸡东县)淮南市(潘集区、大通区、谢家集区、寿县、八公山区、凤台县、田家庵区)

平顶山市(汝州市、郏县、叶县、卫东区、湛河区、新华区、石龙区、鲁山县、宝丰县、舞钢市)

宜昌市(远安县、猇亭区、点军区、夷陵区、西陵区、长阳土家族自治县、秭归县、枝江市、伍家岗区、五峰土家族自治县、当阳市、兴山县、宜都市)

张家界市(慈利县、武陵源区、永定区、桑植县)

阿克苏地区(柯坪县、新和县、拜城县、阿瓦提县、沙雅县、库车市、乌什县、阿克苏市、温宿县)

汕尾市(陆河县、陆丰市、城区、海丰县)

上海市(黄浦区、普陀区、金山区、宝山区、崇明区、静安区、松江区、嘉定区、闵行区、奉贤区、青浦区、长宁区、浦东新区、徐汇区、虹口区、杨浦区)

贵港市(港北区、港南区、桂平市、平南县、覃塘区)

孝感市(大悟县、安陆市、孝南区、应城市、孝昌县、云梦县、汉川市)

南京市(玄武区、雨花台区、建邺区、栖霞区、浦口区、高淳区、江宁区、溧水区、鼓楼区、秦淮区、六合区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、阿图什市、乌恰县)

聊城市(东阿县、茌平区、冠县、莘县、东昌府区、高唐县、阳谷县、临清市)

焦作市(马村区、武陟县、山阳区、温县、沁阳市、修武县、解放区、博爱县、中站区、孟州市)

衡水市(安平县、饶阳县、故城县、武邑县、桃城区、冀州区、阜城县、景县、武强县、深州市、枣强县)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、镶黄旗、太仆寺旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、苏尼特左旗、二连浩特市、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、西乌珠穆沁旗、多伦县、正镶白旗)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

安康市(石泉县、紫阳县、镇坪县、汉阴县、旬阳市、白河县、汉滨区、岚皋县、平利县、宁陕县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：