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全国服务区域：
南充市(顺庆区、西充县、阆中市、南部县、蓬安县、高坪区、营山县、嘉陵区、仪陇县)
铁岭市(开原市、昌图县、调兵山市、清河区、银州区、铁岭县、西丰县)
延边朝鲜族自治州(图们市、珲春市、和龙市、敦化市、龙井市、延吉市、安图县、汪清县)
烟台市(龙口市、福山区、莱山区、牟平区、海阳市、蓬莱区、招远市、芝罘区、栖霞市、莱州市、莱阳市)
驻马店市(上蔡县、平舆县、正阳县、西平县、确山县、新蔡县、汝南县、泌阳县、遂平县、驿城区)
咸宁市(咸安区、通城县、嘉鱼县、赤壁市、通山县、崇阳县)
贵港市(覃塘区、港南区、港北区、桂平市、平南县)
五指山市(屯昌县、东方市、万宁市、保亭黎族苗族自治县、澄迈县、定安县、昌江黎族自治县、琼海市、文昌市、乐东黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、临高县、陵水黎族自治县)
漯河市(舞阳县、郾城区、源汇区、召陵区、临颍县)
长沙市(岳麓区、芙蓉区、望城区、浏阳市、天心区、开福区、长沙县、宁乡市、雨花区)
百色市(那坡县、田东县、田林县、平果市、隆林各族自治县、西林县、田阳区、德保县、乐业县、凌云县、右江区、靖西市)
廊坊市(安次区、香河县、三河市、广阳区、霸州市、大城县、大厂回族自治县、固安县、永清县、文安县)
珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)
盘锦市(盘山县、双台子区、大洼区、兴隆台区)
防城港市(港口区、东兴市、上思县、防城区)
云浮市(新兴县、罗定市、郁南县、云城区、云安区)
大庆市(大同区、让胡路区、肇源县、林甸县、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、萨尔图区、龙凤区)
秦皇岛市(昌黎县、抚宁区、海港区、青龙满族自治县、山海关区、卢龙县、北戴河区)
广安市(邻水县、前锋区、广安区、华蓥市、岳池县、武胜县)
菏泽市(东明县、定陶区、郓城县、鄄城县、巨野县、牡丹区、成武县、单县、曹县)
渭南市(潼关县、蒲城县、韩城市、澄城县、白水县、合阳县、大荔县、华州区、临渭区、华阴市、富平县)
黔东南苗族侗族自治州(岑巩县、从江县、雷山县、丹寨县、凯里市、三穗县、锦屏县、镇远县、榕江县、剑河县、黄平县、施秉县、天柱县、黎平县、台江县、麻江县)
平顶山市(叶县、汝州市、舞钢市、卫东区、石龙区、郏县、鲁山县、湛河区、宝丰县、新华区)
巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、轮台县、和硕县、焉耆回族自治县、尉犁县、博湖县、和静县、且末县、库尔勒市)
三明市(将乐县、永安市、明溪县、宁化县、建宁县、三元区、清流县、大田县、沙县区、泰宁县、尤溪县)
克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区)
济宁市(邹城市、任城区、嘉祥县、梁山县、金乡县、微山县、鱼台县、曲阜市、泗水县、汶上县、兖州区)
宿州市(萧县、泗县、灵璧县、砀山县、埇桥区)
七台河市(桃山区、新兴区、勃利县、茄子河区)
六安市(霍邱县、金安区、金寨县、霍山县、叶集区、舒城县、裕安区)
本溪市(桓仁满族自治县、南芬区、平山区、明山区、溪湖区、本溪满族自治县)
石河子市(白杨市、五家渠市、铁门关市、北屯市、双河市、阿拉尔市、可克达拉市、新星市、图木舒克市、昆玉市、胡杨河市)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
贺州市(八步区、昭平县、富川瑶族自治县、钟山县、平桂区)
肇庆市(高要区、封开县、德庆县、广宁县、四会市、鼎湖区、端州区、怀集县)
焦作市(解放区、博爱县、孟州市、中站区、马村区、山阳区、修武县、温县、武陟县、沁阳市)
松原市(扶余市、宁江区、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县)
晋城市(陵川县、城区、阳城县、高平市、泽州县、沁水县)
承德市(隆化县、宽城满族自治县、平泉市、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、兴隆县、滦平县、双滦区、鹰手营子矿区、双桥区、承德县)
固原市(隆德县、西吉县、泾源县、彭阳县、原州区)
抚州市(南城县、金溪县、乐安县、资溪县、东乡区、黎川县、宜黄县、临川区、崇仁县、南丰县、广昌县)
恩施土家族苗族自治州(巴东县、宣恩县、鹤峰县、建始县、咸丰县、恩施市、利川市、来凤县)
沧州市(献县、沧县、肃宁县、运河区、新华区、盐山县、泊头市、孟村回族自治县、南皮县、东光县、吴桥县、青县、黄骅市、河间市、海兴县、任丘市)
马鞍山市(和县、雨山区、含山县、花山区、博望区、当涂县)
咸阳市(武功县、泾阳县、乾县、礼泉县、杨陵区、兴平市、长武县、旬邑县、淳化县、永寿县、渭城区、彬州市、三原县、秦都区)
庆阳市(宁县、华池县、镇原县、环县、西峰区、正宁县、庆城县、合水县)
自贡市(富顺县、荣县、贡井区、自流井区、沿滩区、大安区)
香港特别行政区
丹东市(振安区、元宝区、东港市、振兴区、宽甸满族自治县、凤城市)
景德镇市(乐平市、昌江区、珠山区、浮梁县)
岳阳市(云溪区、临湘市、湘阴县、岳阳县、平江县、华容县、汨罗市、岳阳楼区、君山区)
中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)
六盘水市(钟山区、盘州市、六枝特区、水城区)
呼伦贝尔市(扎赉诺尔区、满洲里市、扎兰屯市、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂温克族自治旗、牙克石市、根河市、海拉尔区、新巴尔虎右旗、阿荣旗、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗)
湛江市(赤坎区、徐闻县、坡头区、麻章区、吴川市、霞山区、廉江市、遂溪县、雷州市)
滨州市(邹平市、博兴县、滨城区、沾化区、无棣县、阳信县、惠民县)
玉林市(福绵区、玉州区、北流市、陆川县、兴业县、容县、博白县)
四平市(铁东区、梨树县、双辽市、铁西区、伊通满族自治县)
汕尾市(海丰县、陆丰市、城区、陆河县)
昌都市(卡若区、八宿县、江达县、左贡县、洛隆县、丁青县、边坝县、类乌齐县、贡觉县、芒康县、察雅县)
南平市(建瓯市、建阳区、延平区、邵武市、顺昌县、光泽县、浦城县、政和县、松溪县、武夷山市)
阿坝藏族羌族自治州(小金县、理县、阿坝县、马尔康市、壤塘县、黑水县、松潘县、若尔盖县、汶川县、红原县、九寨沟县、金川县、茂县)
鸡西市(虎林市、梨树区、滴道区、鸡冠区、城子河区、恒山区、密山市、麻山区、鸡东县)
呼和浩特市(土默特左旗、托克托县、清水河县、赛罕区、武川县、和林格尔县、玉泉区、回民区、新城区)
威海市(文登区、荣成市、环翠区、乳山市)
黄石市(西塞山区、黄石港区、阳新县、下陆区、铁山区、大冶市)
葫芦岛市(建昌县、龙港区、连山区、南票区、兴城市、绥中县)
长治市(潞州区、沁源县、长子县、襄垣县、潞城区、武乡县、平顺县、壶关县、屯留区、黎城县、沁县、上党区)
黑河市(嫩江市、逊克县、北安市、爱辉区、五大连池市、孙吴县)
武威市(古浪县、民勤县、凉州区、天祝藏族自治县)
连云港市(赣榆区、灌南县、海州区、连云区、灌云县、东海县)
梧州市(长洲区、苍梧县、万秀区、蒙山县、龙圩区、藤县、岑溪市)
淮安市(盱眙县、清江浦区、洪泽区、涟水县、淮安区、金湖县、淮阴区)
海南藏族自治州(共和县、贵南县、兴海县、贵德县、同德县)
和田地区(民丰县、策勒县、墨玉县、和田县、皮山县、洛浦县、和田市、于田县)
上饶市(万年县、铅山县、广信区、德兴市、婺源县、横峰县、鄱阳县、玉山县、信州区、广丰区、弋阳县、余干县)
定西市(陇西县、临洮县、岷县、漳县、渭源县、安定区、通渭县)
宿迁市(泗洪县、宿城区、宿豫区、泗阳县、沭阳县)
牡丹江市(阳明区、宁安市、西安区、东安区、林口县、海林市、爱民区、绥芬河市、穆棱市、东宁市)
北京市(海淀区、顺义区、房山区、门头沟区、延庆区、昌平区、怀柔区、密云区、东城区、大兴区、西城区、通州区、平谷区、石景山区、丰台区、朝阳区)
陇南市(两当县、康县、宕昌县、礼县、徽县、西和县、成县、文县、武都区)
遂宁市(船山区、安居区、蓬溪县、射洪市、大英县)
邢台市(清河县、沙河市、临西县、襄都区、威县、巨鹿县、隆尧县、信都区、南宫市、任泽区、南和区、柏乡县、平乡县、新河县、临城县、宁晋县、内丘县、广宗县)
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黔南布依族苗族自治州(都匀市、罗甸县、独山县、龙里县、长顺县、三都水族自治县、荔波县、贵定县、福泉市、瓮安县、平塘县、惠水县)
许昌市(襄城县、鄢陵县、建安区、魏都区、长葛市、禹州市)
延安市(子长市、甘泉县、延长县、安塞区、宜川县、富县、宝塔区、延川县、洛川县、吴起县、志丹县、黄龙县、黄陵县)
阿勒泰地区(布尔津县、阿勒泰市、哈巴河县、吉木乃县、富蕴县、福海县、青河县)
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眉山市(东坡区、青神县、彭山区、仁寿县、丹棱县、洪雅县)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、温泉县、博乐市、阿拉山口市)
上海市(嘉定区、普陀区、静安区、崇明区、黄浦区、长宁区、松江区、闵行区、青浦区、徐汇区、宝山区、杨浦区、浦东新区、奉贤区、金山区、虹口区)
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怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县)
鄂尔多斯市(杭锦旗、鄂托克旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、康巴什区、达拉特旗、乌审旗、准格尔旗、东胜区)
开封市(尉氏县、兰考县、龙亭区、祥符区、通许县、杞县、顺河回族区、禹王台区、鼓楼区)
吉林市(桦甸市、船营区、龙潭区、永吉县、丰满区、舒兰市、蛟河市、昌邑区、磐石市)
鹤岗市(萝北县、南山区、兴山区、工农区、东山区、兴安区、绥滨县、向阳区)
榆林市(府谷县、榆阳区、神木市、佳县、吴堡县、清涧县、靖边县、绥德县、定边县、子洲县、横山区、米脂县)
朔州市(山阴县、应县、朔城区、平鲁区、右玉县、怀仁市)
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池州市(青阳县、东至县、石台县、贵池区)
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无锡市(梁溪区、新吴区、江阴市、宜兴市、惠山区、锡山区、滨湖区)
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舟山市(定海区、岱山县、普陀区、嵊泗县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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