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新疆维吾尔自治区
岳阳市(汨罗市、平江县、湘阴县、华容县、云溪区、岳阳县、君山区、临湘市、岳阳楼区)
咸阳市(泾阳县、淳化县、永寿县、旬邑县、渭城区、乾县、三原县、兴平市、彬州市、杨陵区、武功县、礼泉县、长武县、秦都区)
新余市(渝水区、分宜县)
巴中市(平昌县、恩阳区、南江县、通江县、巴州区)
长治市(黎城县、潞城区、上党区、长子县、沁源县、壶关县、武乡县、襄垣县、平顺县、潞州区、屯留区、沁县)
镇江市(句容市、丹徒区、润州区、京口区、扬中市、丹阳市)
台州市(椒江区、路桥区、黄岩区、玉环市、三门县、温岭市、临海市、仙居县、天台县)
商洛市(山阳县、丹凤县、柞水县、洛南县、商南县、镇安县、商州区)
伊犁哈萨克自治州(昭苏县、伊宁市、新源县、伊宁县、霍城县、尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、特克斯县、奎屯市、巩留县、霍尔果斯市)
铜仁市(印江土家族苗族自治县、思南县、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县、石阡县、江口县、玉屏侗族自治县、德江县、万山区、碧江区)
铜川市(印台区、耀州区、王益区、宜君县)
郑州市(中牟县、荥阳市、新郑市、管城回族区、上街区、中原区、惠济区、巩义市、二七区、登封市、金水区、新密市)
邵阳市(城步苗族自治县、新邵县、双清区、邵阳县、武冈市、大祥区、北塔区、邵东市、新宁县、洞口县、绥宁县、隆回县)
阳泉市(城区、矿区、盂县、平定县、郊区)
南昌市(青云谱区、红谷滩区、进贤县、青山湖区、南昌县、东湖区、新建区、西湖区、安义县)
攀枝花市(仁和区、东区、西区、盐边县、米易县)
沧州市(黄骅市、盐山县、南皮县、海兴县、沧县、新华区、吴桥县、献县、孟村回族自治县、肃宁县、泊头市、运河区、东光县、青县、任丘市、河间市)
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阿勒泰地区(吉木乃县、布尔津县、哈巴河县、阿勒泰市、福海县、富蕴县、青河县)
成都市(双流区、新都区、简阳市、邛崃市、温江区、武侯区、都江堰市、锦江区、青白江区、青羊区、崇州市、金堂县、郫都区、龙泉驿区、蒲江县、成华区、新津区、金牛区、彭州市、大邑县)
济宁市(任城区、汶上县、微山县、泗水县、鱼台县、嘉祥县、兖州区、金乡县、梁山县、曲阜市、邹城市)
临夏回族自治州(永靖县、广河县、临夏县、东乡族自治县、和政县、康乐县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)
延边朝鲜族自治州(汪清县、和龙市、珲春市、敦化市、安图县、图们市、延吉市、龙井市)
巴彦淖尔市(乌拉特中旗、五原县、乌拉特前旗、临河区、杭锦后旗、乌拉特后旗、磴口县)
蚌埠市(固镇县、蚌山区、五河县、淮上区、禹会区、龙子湖区、怀远县)
贺州市(八步区、平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、钟山县)
楚雄彝族自治州(南华县、元谋县、姚安县、牟定县、双柏县、禄丰市、武定县、楚雄市、大姚县、永仁县)
普洱市(景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、澜沧拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、思茅区)
三沙市(西沙区、南沙区)
张掖市(肃南裕固族自治县、甘州区、高台县、山丹县、临泽县、民乐县)
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荆州市(荆州区、监利市、石首市、洪湖市、江陵县、公安县、沙市区、松滋市)
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梧州市(万秀区、长洲区、苍梧县、藤县、蒙山县、岑溪市、龙圩区)
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太原市(古交市、晋源区、杏花岭区、清徐县、小店区、娄烦县、尖草坪区、阳曲县、迎泽区、万柏林区)
佛山市(南海区、三水区、顺德区、高明区、禅城区)
五指山市(屯昌县、定安县、昌江黎族自治县、文昌市、陵水黎族自治县、澄迈县、白沙黎族自治县、临高县、保亭黎族苗族自治县、万宁市、琼中黎族苗族自治县、琼海市、乐东黎族自治县、东方市)
黄石市(大冶市、黄石港区、阳新县、铁山区、下陆区、西塞山区)
宁德市(福安市、屏南县、蕉城区、寿宁县、古田县、福鼎市、霞浦县、周宁县、柘荣县)
云浮市(云安区、罗定市、新兴县、郁南县、云城区)
清远市(阳山县、连南瑶族自治县、清新区、清城区、连州市、佛冈县、英德市、连山壮族瑶族自治县)
铜陵市(义安区、枞阳县、郊区、铜官区)
晋中市(灵石县、左权县、榆社县、榆次区、太谷区、祁县、寿阳县、昔阳县、介休市、平遥县、和顺县)
十堰市(丹江口市、茅箭区、郧西县、郧阳区、竹山县、张湾区、竹溪县、房县)
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黄山市(黟县、休宁县、歙县、徽州区、黄山区、屯溪区、祁门县)
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中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)
鹤壁市(山城区、鹤山区、浚县、淇县、淇滨区)
江门市(台山市、鹤山市、蓬江区、恩平市、新会区、开平市、江海区)
四平市(梨树县、双辽市、铁西区、铁东区、伊通满族自治县)
嘉兴市(秀洲区、海盐县、南湖区、桐乡市、平湖市、海宁市、嘉善县)
宿州市(泗县、萧县、灵璧县、砀山县、埇桥区)
绥化市(青冈县、兰西县、北林区、海伦市、望奎县、绥棱县、庆安县、肇东市、安达市、明水县)
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德宏傣族景颇族自治州(芒市、盈江县、陇川县、瑞丽市、梁河县)
湖州市(南浔区、长兴县、德清县、安吉县、吴兴区)
西安市(灞桥区、蓝田县、周至县、阎良区、雁塔区、高陵区、碑林区、新城区、鄠邑区、长安区、未央区、莲湖区、临潼区)
玉溪市(易门县、澄江市、新平彝族傣族自治县、红塔区、江川区、华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、通海县、峨山彝族自治县)
澳门特别行政区
白银市(白银区、平川区、景泰县、会宁县、靖远县)
肇庆市(四会市、鼎湖区、德庆县、高要区、怀集县、端州区、广宁县、封开县)
内蒙古自治区
儋州市
宁波市(镇海区、象山县、鄞州区、余姚市、慈溪市、宁海县、海曙区、江北区、北仑区、奉化区)
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商丘市(宁陵县、民权县、夏邑县、睢阳区、虞城县、永城市、梁园区、睢县、柘城县)
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白山市(长白朝鲜族自治县、抚松县、浑江区、靖宇县、江源区、临江市)
阿坝藏族羌族自治州(茂县、马尔康市、黑水县、红原县、九寨沟县、若尔盖县、松潘县、阿坝县、壤塘县、汶川县、小金县、理县、金川县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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