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淮安市(涟水县、清江浦区、淮安区、盱眙县、淮阴区、金湖县、洪泽区)
荆州市(监利市、松滋市、沙市区、江陵县、公安县、石首市、洪湖市、荆州区)
延边朝鲜族自治州(汪清县、延吉市、安图县、和龙市、珲春市、敦化市、图们市、龙井市)
宜宾市(兴文县、屏山县、长宁县、翠屏区、南溪区、筠连县、叙州区、珙县、江安县、高县)
佳木斯市(抚远市、汤原县、向阳区、前进区、桦南县、郊区、桦川县、富锦市、同江市、东风区)
盐城市(东台市、盐都区、滨海县、建湖县、亭湖区、响水县、大丰区、阜宁县、射阳县)
连云港市(灌云县、海州区、连云区、灌南县、东海县、赣榆区)
荆门市(京山市、掇刀区、沙洋县、东宝区、钟祥市)
广安市(武胜县、广安区、前锋区、华蓥市、邻水县、岳池县)
乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)
长沙市(浏阳市、长沙县、雨花区、芙蓉区、天心区、宁乡市、望城区、岳麓区、开福区)
榆林市(定边县、绥德县、神木市、府谷县、米脂县、榆阳区、横山区、清涧县、子洲县、吴堡县、靖边县、佳县)
阜新市(太平区、清河门区、海州区、彰武县、细河区、新邱区、阜新蒙古族自治县)
铜川市(印台区、宜君县、耀州区、王益区)
濮阳市(范县、南乐县、清丰县、濮阳县、华龙区、台前县)
阿里地区(革吉县、措勤县、普兰县、改则县、日土县、札达县、噶尔县)
咸宁市(崇阳县、通山县、赤壁市、通城县、咸安区、嘉鱼县)
龙岩市(长汀县、永定区、武平县、上杭县、漳平市、新罗区、连城县)
齐齐哈尔市(依安县、龙沙区、克东县、泰来县、富裕县、甘南县、拜泉县、碾子山区、龙江县、铁锋区、讷河市、富拉尔基区、昂昂溪区、克山县、梅里斯达斡尔族区、建华区)
日喀则市(桑珠孜区、亚东县、仁布县、仲巴县、拉孜县、定日县、岗巴县、萨嘎县、康马县、谢通门县、萨迦县、白朗县、江孜县、定结县、南木林县、吉隆县、昂仁县、聂拉木县)
苏州市(常熟市、姑苏区、吴江区、吴中区、虎丘区、张家港市、太仓市、昆山市、相城区)
怀化市(鹤城区、会同县、溆浦县、洪江市、芷江侗族自治县、通道侗族自治县、新晃侗族自治县、中方县、辰溪县、靖州苗族侗族自治县、沅陵县、麻阳苗族自治县)
太原市(迎泽区、娄烦县、阳曲县、小店区、古交市、尖草坪区、晋源区、万柏林区、杏花岭区、清徐县)
益阳市(沅江市、南县、赫山区、资阳区、安化县、桃江县)
营口市(盖州市、西市区、老边区、大石桥市、鲅鱼圈区、站前区)
昆明市(嵩明县、晋宁区、东川区、安宁市、西山区、官渡区、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、富民县、寻甸回族彝族自治县、五华区、盘龙区、宜良县)
吉林市(磐石市、舒兰市、蛟河市、船营区、昌邑区、丰满区、龙潭区、桦甸市、永吉县)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、梁河县、盈江县、芒市、陇川县)
海东市(循化撒拉族自治县、互助土族自治县、平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、乐都区)
厦门市(湖里区、思明区、翔安区、集美区、同安区、海沧区)
固原市(彭阳县、隆德县、泾源县、原州区、西吉县)
黔东南苗族侗族自治州(锦屏县、麻江县、台江县、岑巩县、镇远县、黄平县、三穗县、施秉县、凯里市、榕江县、剑河县、丹寨县、天柱县、雷山县、黎平县、从江县)
淮南市(凤台县、八公山区、谢家集区、寿县、潘集区、田家庵区、大通区)
芜湖市(湾沚区、鸠江区、弋江区、无为市、繁昌区、镜湖区、南陵县)
吴忠市(盐池县、同心县、青铜峡市、红寺堡区、利通区)
定西市(陇西县、漳县、安定区、渭源县、通渭县、岷县、临洮县)
邢台市(襄都区、沙河市、临城县、柏乡县、清河县、隆尧县、平乡县、临西县、南和区、宁晋县、南宫市、巨鹿县、任泽区、内丘县、信都区、威县、广宗县、新河县)
克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区)
眉山市(东坡区、仁寿县、青神县、丹棱县、彭山区、洪雅县)
丹东市(东港市、宽甸满族自治县、振兴区、凤城市、元宝区、振安区)
聊城市(东阿县、冠县、临清市、莘县、高唐县、茌平区、东昌府区、阳谷县)
广元市(昭化区、剑阁县、朝天区、利州区、苍溪县、青川县、旺苍县)
钦州市(钦南区、浦北县、灵山县、钦北区)
白山市(浑江区、江源区、靖宇县、长白朝鲜族自治县、临江市、抚松县)
安顺市(平坝区、紫云苗族布依族自治县、西秀区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、普定县)
常州市(金坛区、天宁区、溧阳市、新北区、钟楼区、武进区)
攀枝花市(米易县、仁和区、西区、盐边县、东区)
宜春市(袁州区、靖安县、上高县、樟树市、万载县、铜鼓县、高安市、奉新县、宜丰县、丰城市)
南昌市(南昌县、东湖区、新建区、青山湖区、西湖区、进贤县、安义县、红谷滩区、青云谱区)
商丘市(夏邑县、民权县、睢阳区、宁陵县、梁园区、柘城县、永城市、虞城县、睢县)
中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)
呼伦贝尔市(根河市、阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、满洲里市、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、额尔古纳市、新巴尔虎右旗、海拉尔区、牙克石市、扎赉诺尔区、扎兰屯市、陈巴尔虎旗、鄂温克族自治旗)
贺州市(钟山县、八步区、昭平县、富川瑶族自治县、平桂区)
阿克苏地区(阿瓦提县、温宿县、阿克苏市、乌什县、新和县、拜城县、柯坪县、沙雅县、库车市)
宿州市(砀山县、埇桥区、萧县、灵璧县、泗县)
杭州市(滨江区、西湖区、建德市、临平区、上城区、钱塘区、萧山区、淳安县、富阳区、拱墅区、余杭区、桐庐县、临安区)
娄底市(娄星区、涟源市、新化县、双峰县、冷水江市)
香港特别行政区
葫芦岛市(建昌县、龙港区、绥中县、兴城市、连山区、南票区)
昌都市(江达县、边坝县、左贡县、丁青县、贡觉县、类乌齐县、察雅县、八宿县、芒康县、洛隆县、卡若区)
白城市(洮北区、洮南市、大安市、通榆县、镇赉县)
鹤壁市(淇县、浚县、淇滨区、鹤山区、山城区)
台州市(天台县、玉环市、路桥区、黄岩区、仙居县、椒江区、临海市、温岭市、三门县)
六安市(舒城县、霍邱县、金安区、裕安区、金寨县、霍山县、叶集区)
绵阳市(梓潼县、江油市、盐亭县、北川羌族自治县、游仙区、平武县、涪城区、安州区、三台县)
牡丹江市(绥芬河市、阳明区、林口县、穆棱市、东宁市、东安区、宁安市、海林市、爱民区、西安区)
金华市(金东区、浦江县、磐安县、兰溪市、永康市、东阳市、婺城区、义乌市、武义县)
兰州市(七里河区、皋兰县、西固区、榆中县、城关区、红古区、安宁区、永登县)
山南市(隆子县、乃东区、措美县、贡嘎县、加查县、洛扎县、浪卡子县、错那市、琼结县、扎囊县、曲松县、桑日县)
河源市(龙川县、东源县、和平县、源城区、连平县、紫金县)
鹤岗市(萝北县、兴山区、南山区、兴安区、绥滨县、东山区、向阳区、工农区)
揭阳市(普宁市、揭西县、揭东区、榕城区、惠来县)
枣庄市(滕州市、峄城区、薛城区、山亭区、台儿庄区、市中区)
张家界市(桑植县、武陵源区、永定区、慈利县)
乌鲁木齐市(新市区、沙依巴克区、米东区、乌鲁木齐县、水磨沟区、头屯河区、天山区、达坂城区)
信阳市(潢川县、浉河区、固始县、平桥区、息县、淮滨县、新县、商城县、罗山县、光山县)
德州市(宁津县、齐河县、夏津县、陵城区、乐陵市、平原县、德城区、禹城市、武城县、临邑县、庆云县)
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昭通市(彝良县、镇雄县、昭阳区、威信县、绥江县、永善县、巧家县、鲁甸县、水富市、盐津县、大关县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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