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五指山市(临高县、澄迈县、万宁市、白沙黎族自治县、定安县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、东方市、屯昌县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县)

秦皇岛市(卢龙县、北戴河区、抚宁区、海港区、青龙满族自治县、山海关区、昌黎县)

威海市(环翠区、荣成市、文登区、乳山市)

红河哈尼族彝族自治州(开远市、元阳县、弥勒市、建水县、泸西县、红河县、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、蒙自市、屏边苗族自治县、个旧市、石屏县、河口瑶族自治县)  喀什地区(莎车县、英吉沙县、叶城县、疏附县、疏勒县、岳普湖县、泽普县、伽师县、喀什市、巴楚县、麦盖提县、塔什库尔干塔吉克自治县)

内江市(资中县、隆昌市、市中区、东兴区、威远县)

贵港市(覃塘区、港北区、港南区、桂平市、平南县)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

芜湖市(弋江区、南陵县、繁昌区、湾沚区、镜湖区、鸠江区、无为市)  北海市(银海区、铁山港区、海城区、合浦县)

菏泽市(牡丹区、成武县、定陶区、东明县、鄄城县、单县、曹县、巨野县、郓城县)

渭南市(澄城县、白水县、华州区、合阳县、潼关县、蒲城县、富平县、韩城市、大荔县、临渭区、华阴市)

娄底市(双峰县、冷水江市、新化县、涟源市、娄星区)

台州市(临海市、椒江区、路桥区、天台县、玉环市、温岭市、三门县、黄岩区、仙居县)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、瑞丽市、梁河县、盈江县、芒市)

岳阳市(汨罗市、临湘市、岳阳县、岳阳楼区、湘阴县、平江县、云溪区、华容县、君山区)

吴忠市(红寺堡区、利通区、青铜峡市、盐池县、同心县)

驻马店市(确山县、泌阳县、平舆县、西平县、汝南县、上蔡县、正阳县、新蔡县、驿城区、遂平县)

儋州市

广西壮族自治区

牡丹江市(阳明区、宁安市、穆棱市、东宁市、绥芬河市、西安区、爱民区、海林市、林口县、东安区)

株洲市(茶陵县、醴陵市、渌口区、芦淞区、天元区、荷塘区、攸县、炎陵县、石峰区)

南昌市(红谷滩区、东湖区、青山湖区、南昌县、新建区、安义县、进贤县、西湖区、青云谱区)

玉树藏族自治州(曲麻莱县、治多县、杂多县、囊谦县、称多县、玉树市)

河源市(东源县、紫金县、龙川县、和平县、源城区、连平县)

天津市(北辰区、河西区、武清区、蓟州区、河北区、和平区、红桥区、河东区、宁河区、东丽区、南开区、静海区、西青区、宝坻区、滨海新区、津南区)

南平市(浦城县、建阳区、建瓯市、松溪县、延平区、邵武市、光泽县、政和县、武夷山市、顺昌县)

赤峰市(松山区、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、林西县、巴林左旗、宁城县、红山区、元宝山区、克什克腾旗、敖汉旗、喀喇沁旗、翁牛特旗)

陇南市(宕昌县、两当县、康县、文县、西和县、徽县、武都区、成县、礼县)

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西宁市(湟中区、城西区、大通回族土族自治县、城北区、湟源县、城东区、城中区)

长治市(潞州区、沁县、上党区、潞城区、黎城县、武乡县、屯留区、襄垣县、壶关县、沁源县、长子县、平顺县)

辽源市(龙山区、西安区、东丰县、东辽县)

怀化市(麻阳苗族自治县、洪江市、溆浦县、鹤城区、中方县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、辰溪县、沅陵县、通道侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县)  鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

临汾市(安泽县、乡宁县、隰县、永和县、翼城县、襄汾县、尧都区、蒲县、浮山县、大宁县、吉县、古县、汾西县、霍州市、洪洞县、侯马市、曲沃县)

昌都市(左贡县、洛隆县、芒康县、丁青县、类乌齐县、边坝县、江达县、察雅县、八宿县、贡觉县、卡若区)

日喀则市(拉孜县、昂仁县、亚东县、聂拉木县、南木林县、仲巴县、桑珠孜区、吉隆县、萨迦县、仁布县、岗巴县、江孜县、康马县、白朗县、定日县、萨嘎县、定结县、谢通门县)来宾市(武宣县、金秀瑶族自治县、忻城县、合山市、兴宾区、象州县)

随州市(广水市、曾都区、随县)  温州市(永嘉县、乐清市、鹿城区、龙湾区、平阳县、瑞安市、泰顺县、苍南县、文成县、龙港市、洞头区、瓯海区)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

龙岩市(漳平市、永定区、武平县、新罗区、长汀县、连城县、上杭县)

衢州市(衢江区、柯城区、常山县、江山市、开化县、龙游县)宜宾市(翠屏区、南溪区、屏山县、珙县、兴文县、高县、叙州区、江安县、长宁县、筠连县)

甘南藏族自治州(迭部县、舟曲县、临潭县、合作市、玛曲县、夏河县、卓尼县、碌曲县)

普洱市(孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、思茅区)

乌鲁木齐市(天山区、乌鲁木齐县、达坂城区、水磨沟区、米东区、沙依巴克区、新市区、头屯河区)

嘉峪关市

文山壮族苗族自治州(丘北县、砚山县、马关县、广南县、麻栗坡县、西畴县、富宁县、文山市)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

汕尾市(陆河县、陆丰市、海丰县、城区)

阳泉市(郊区、盂县、平定县、城区、矿区)

金昌市(永昌县、金川区)

北京市(大兴区、昌平区、东城区、石景山区、海淀区、丰台区、顺义区、密云区、门头沟区、平谷区、西城区、怀柔区、通州区、延庆区、房山区、朝阳区)

固原市(隆德县、彭阳县、西吉县、泾源县、原州区)

恩施土家族苗族自治州(利川市、来凤县、建始县、恩施市、鹤峰县、宣恩县、巴东县、咸丰县)

烟台市(莱州市、海阳市、招远市、福山区、莱阳市、牟平区、蓬莱区、栖霞市、芝罘区、龙口市、莱山区)

日照市(莒县、五莲县、岚山区、东港区)

湖州市(南浔区、安吉县、吴兴区、长兴县、德清县)

成都市(金堂县、双流区、崇州市、温江区、郫都区、新津区、锦江区、成华区、简阳市、邛崃市、龙泉驿区、蒲江县、都江堰市、武侯区、彭州市、青羊区、金牛区、新都区、大邑县、青白江区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。