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海北藏族自治州(海晏县、刚察县、门源回族自治县、祁连县)

定西市(漳县、临洮县、安定区、陇西县、通渭县、渭源县、岷县)

枣庄市(台儿庄区、市中区、滕州市、山亭区、峄城区、薛城区)

汉中市(南郑区、镇巴县、略阳县、洋县、宁强县、佛坪县、西乡县、留坝县、汉台区、城固县、勉县)  四平市(双辽市、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、梨树县)

汕头市(潮南区、金平区、龙湖区、濠江区、南澳县、澄海区、潮阳区)

鸡西市(密山市、恒山区、麻山区、虎林市、城子河区、鸡冠区、梨树区、鸡东县、滴道区)

辽阳市(文圣区、灯塔市、白塔区、宏伟区、弓长岭区、辽阳县、太子河区)

上海市(宝山区、浦东新区、松江区、嘉定区、闵行区、虹口区、普陀区、长宁区、青浦区、徐汇区、黄浦区、静安区、崇明区、奉贤区、金山区、杨浦区)  宿迁市(沭阳县、宿城区、泗阳县、宿豫区、泗洪县)

甘孜藏族自治州(甘孜县、理塘县、道孚县、泸定县、稻城县、雅江县、丹巴县、康定市、巴塘县、九龙县、得荣县、炉霍县、白玉县、石渠县、新龙县、乡城县、色达县、德格县)

恩施土家族苗族自治州(利川市、建始县、鹤峰县、咸丰县、恩施市、来凤县、巴东县、宣恩县)

揭阳市(揭西县、揭东区、榕城区、惠来县、普宁市)

自贡市(富顺县、贡井区、自流井区、沿滩区、荣县、大安区)

衡水市(冀州区、桃城区、景县、故城县、武强县、阜城县、深州市、饶阳县、安平县、武邑县、枣强县)

东莞市

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

湖州市(安吉县、长兴县、吴兴区、德清县、南浔区)

延边朝鲜族自治州(敦化市、延吉市、珲春市、和龙市、龙井市、汪清县、图们市、安图县)

攀枝花市(东区、西区、盐边县、米易县、仁和区)

齐齐哈尔市(富裕县、依安县、碾子山区、讷河市、龙江县、甘南县、龙沙区、昂昂溪区、富拉尔基区、克东县、建华区、铁锋区、泰来县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、克山县)

运城市(垣曲县、平陆县、夏县、盐湖区、河津市、新绛县、绛县、万荣县、闻喜县、芮城县、永济市、临猗县、稷山县)

钦州市(灵山县、钦北区、浦北县、钦南区)

泸州市(江阳区、泸县、叙永县、纳溪区、龙马潭区、古蔺县、合江县)

滁州市(全椒县、南谯区、琅琊区、天长市、明光市、定远县、来安县、凤阳县)

商洛市(丹凤县、柞水县、商州区、洛南县、山阳县、商南县、镇安县)

普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、西盟佤族自治县)

泰安市(肥城市、宁阳县、新泰市、泰山区、岱岳区、东平县)

贵港市(桂平市、港南区、平南县、港北区、覃塘区)

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娄底市(娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县、新化县)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

白银市(景泰县、白银区、靖远县、平川区、会宁县)

濮阳市(华龙区、南乐县、范县、台前县、濮阳县、清丰县)  菏泽市(单县、成武县、东明县、定陶区、鄄城县、牡丹区、郓城县、曹县、巨野县)

雅安市(芦山县、宝兴县、天全县、石棉县、名山区、汉源县、荥经县、雨城区)

怀化市(鹤城区、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、会同县、洪江市、沅陵县、麻阳苗族自治县、中方县、辰溪县、通道侗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县)

延安市(洛川县、志丹县、宝塔区、黄陵县、吴起县、富县、安塞区、延川县、子长市、延长县、黄龙县、宜川县、甘泉县)玉树藏族自治州(杂多县、曲麻莱县、囊谦县、治多县、称多县、玉树市)

随州市(曾都区、广水市、随县)  抚州市(黎川县、资溪县、广昌县、东乡区、崇仁县、临川区、南城县、南丰县、乐安县、金溪县、宜黄县)

威海市(乳山市、文登区、环翠区、荣成市)

防城港市(东兴市、上思县、防城区、港口区)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、临夏市、永靖县、和政县、广河县、康乐县、东乡族自治县)六盘水市(盘州市、钟山区、六枝特区、水城区)

廊坊市(大厂回族自治县、大城县、固安县、霸州市、三河市、永清县、广阳区、香河县、安次区、文安县)

楚雄彝族自治州(南华县、大姚县、姚安县、牟定县、禄丰市、楚雄市、武定县、元谋县、永仁县、双柏县)

阜新市(清河门区、阜新蒙古族自治县、新邱区、彰武县、海州区、细河区、太平区)

凉山彝族自治州(喜德县、雷波县、西昌市、布拖县、金阳县、昭觉县、普格县、木里藏族自治县、甘洛县、宁南县、盐源县、会理市、冕宁县、越西县、美姑县、德昌县、会东县)

佳木斯市(前进区、桦南县、郊区、桦川县、汤原县、东风区、向阳区、抚远市、同江市、富锦市)

十堰市(竹山县、张湾区、郧西县、竹溪县、郧阳区、房县、丹江口市、茅箭区)

无锡市(江阴市、梁溪区、锡山区、新吴区、滨湖区、宜兴市、惠山区)

漳州市(芗城区、华安县、龙海区、南靖县、龙文区、长泰区、云霄县、诏安县、东山县、平和县、漳浦县)

永州市(道县、东安县、江永县、蓝山县、零陵区、宁远县、双牌县、祁阳市、冷水滩区、新田县、江华瑶族自治县)

陇南市(武都区、康县、礼县、成县、徽县、宕昌县、两当县、西和县、文县)

鄂尔多斯市(伊金霍洛旗、准格尔旗、乌审旗、康巴什区、杭锦旗、鄂托克前旗、达拉特旗、东胜区、鄂托克旗)

辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)

阿里地区(普兰县、噶尔县、日土县、改则县、革吉县、札达县、措勤县)

宝鸡市(渭滨区、岐山县、太白县、麟游县、凤翔区、陈仓区、金台区、眉县、扶风县、凤县、千阳县、陇县)

徐州市(贾汪区、丰县、鼓楼区、邳州市、铜山区、沛县、泉山区、新沂市、云龙区、睢宁县)

昌吉回族自治州(呼图壁县、奇台县、阜康市、昌吉市、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。