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全国服务区域：
拉萨市(林周县、墨竹工卡县、达孜区、堆龙德庆区、城关区、当雄县、尼木县、曲水县)
三明市(大田县、宁化县、沙县区、建宁县、三元区、清流县、泰宁县、明溪县、永安市、将乐县、尤溪县)
开封市(龙亭区、兰考县、鼓楼区、顺河回族区、杞县、祥符区、尉氏县、禹王台区、通许县)
百色市(田阳区、西林县、德保县、右江区、隆林各族自治县、那坡县、凌云县、平果市、乐业县、田林县、靖西市、田东县)
定西市(安定区、漳县、通渭县、陇西县、临洮县、渭源县、岷县)
阜新市(清河门区、海州区、彰武县、细河区、新邱区、阜新蒙古族自治县、太平区)
长治市(平顺县、壶关县、屯留区、潞城区、沁县、襄垣县、上党区、沁源县、潞州区、长子县、黎城县、武乡县)
阿克苏地区(库车市、乌什县、温宿县、沙雅县、阿克苏市、柯坪县、阿瓦提县、新和县、拜城县)
汕头市(澄海区、濠江区、龙湖区、潮南区、潮阳区、金平区、南澳县)
香港特别行政区
沈阳市(新民市、法库县、浑南区、苏家屯区、于洪区、皇姑区、沈河区、和平区、铁西区、康平县、沈北新区、辽中区、大东区)
内蒙古自治区
三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)
通辽市(扎鲁特旗、科尔沁左翼后旗、库伦旗、科尔沁左翼中旗、开鲁县、科尔沁区、奈曼旗、霍林郭勒市)
石河子市(昆玉市、白杨市、北屯市、胡杨河市、铁门关市、图木舒克市、阿拉尔市、新星市、可克达拉市、五家渠市、双河市)
儋州市
芜湖市(繁昌区、无为市、湾沚区、鸠江区、镜湖区、弋江区、南陵县)
洛阳市(宜阳县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县、孟津区、瀍河回族区、偃师区、涧西区、伊川县、西工区、新安县、老城区、洛龙区)
江门市(新会区、台山市、恩平市、蓬江区、鹤山市、江海区、开平市)
兰州市(红古区、永登县、城关区、七里河区、安宁区、西固区、皋兰县、榆中县)
牡丹江市(东宁市、绥芬河市、宁安市、海林市、林口县、穆棱市、阳明区、东安区、西安区、爱民区)
玉溪市(易门县、澄江市、峨山彝族自治县、江川区、新平彝族傣族自治县、通海县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县)
白城市(大安市、镇赉县、洮南市、通榆县、洮北区)
梧州市(蒙山县、万秀区、长洲区、岑溪市、龙圩区、苍梧县、藤县)
萍乡市(莲花县、安源区、上栗县、湘东区、芦溪县)
塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、托里县、沙湾市、裕民县、额敏县、乌苏市、塔城市)
铜仁市(万山区、沿河土家族自治县、江口县、石阡县、思南县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、德江县、松桃苗族自治县、碧江区)
伊春市(丰林县、伊美区、金林区、铁力市、大箐山县、汤旺县、友好区、乌翠区、南岔县、嘉荫县)
九江市(武宁县、都昌县、浔阳区、瑞昌市、永修县、修水县、彭泽县、濂溪区、德安县、柴桑区、湖口县、共青城市、庐山市)
济南市(商河县、槐荫区、长清区、历下区、钢城区、历城区、市中区、章丘区、天桥区、济阳区、平阴县、莱芜区)
怀化市(会同县、芷江侗族自治县、中方县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、新晃侗族自治县、洪江市、通道侗族自治县、麻阳苗族自治县、鹤城区、辰溪县、沅陵县)
资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)
淄博市(桓台县、周村区、高青县、临淄区、沂源县、张店区、博山区、淄川区)
日喀则市(仁布县、萨迦县、江孜县、萨嘎县、拉孜县、岗巴县、亚东县、白朗县、谢通门县、聂拉木县、定结县、定日县、南木林县、昂仁县、吉隆县、桑珠孜区、仲巴县、康马县)
杭州市(建德市、临平区、萧山区、余杭区、滨江区、钱塘区、淳安县、西湖区、临安区、富阳区、拱墅区、上城区、桐庐县)
邢台市(宁晋县、广宗县、平乡县、巨鹿县、内丘县、威县、新河县、清河县、临西县、沙河市、信都区、南和区、柏乡县、南宫市、临城县、任泽区、襄都区、隆尧县)
柳州市(柳江区、融安县、鹿寨县、融水苗族自治县、柳北区、城中区、鱼峰区、柳城县、三江侗族自治县、柳南区)
唐山市(丰润区、迁安市、路北区、乐亭县、滦南县、玉田县、开平区、滦州市、遵化市、曹妃甸区、迁西县、路南区、古冶区、丰南区)
濮阳市(清丰县、台前县、范县、华龙区、濮阳县、南乐县)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、梁河县、芒市、陇川县、盈江县)
海口市(琼山区、美兰区、龙华区、秀英区)
重庆市(长寿区、城口县、万州区、江北区、大足区、渝北区、秀山土家族苗族自治县、北碚区、石柱土家族自治县、荣昌区、忠县、垫江县、开州区、沙坪坝区、梁平区、巴南区、合川区、黔江区、南川区、大渡口区、酉阳土家族苗族自治县、奉节县、潼南区、南岸区、涪陵区、云阳县、璧山区、丰都县、铜梁区、巫溪县、江津区、彭水苗族土家族自治县、九龙坡区、永川区、渝中区、武隆区、巫山县、綦江区)
达州市(渠县、大竹县、开江县、宣汉县、万源市、通川区、达川区)
临汾市(尧都区、蒲县、侯马市、安泽县、曲沃县、永和县、乡宁县、翼城县、大宁县、襄汾县、隰县、汾西县、吉县、霍州市、洪洞县、古县、浮山县)
苏州市(姑苏区、吴中区、昆山市、太仓市、虎丘区、相城区、常熟市、张家港市、吴江区)
阿坝藏族羌族自治州(小金县、九寨沟县、阿坝县、马尔康市、红原县、壤塘县、松潘县、黑水县、汶川县、茂县、金川县、若尔盖县、理县)
吕梁市(文水县、交口县、柳林县、汾阳市、方山县、孝义市、岚县、临县、兴县、石楼县、离石区、中阳县、交城县)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
常德市(武陵区、鼎城区、安乡县、津市市、临澧县、汉寿县、澧县、石门县、桃源县)
石家庄市(新华区、藁城区、高邑县、正定县、长安区、无极县、赞皇县、平山县、辛集市、赵县、元氏县、裕华区、桥西区、行唐县、井陉县、栾城区、鹿泉区、晋州市、井陉矿区、深泽县、新乐市、灵寿县)
鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)
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眉山市(丹棱县、彭山区、仁寿县、东坡区、洪雅县、青神县)
黔南布依族苗族自治州(贵定县、三都水族自治县、瓮安县、惠水县、都匀市、福泉市、荔波县、龙里县、独山县、平塘县、长顺县、罗甸县)
新余市(分宜县、渝水区)
扬州市(广陵区、宝应县、邗江区、仪征市、江都区、高邮市)
西藏自治区
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大理白族自治州(宾川县、祥云县、永平县、弥渡县、剑川县、巍山彝族回族自治县、云龙县、漾濞彝族自治县、洱源县、南涧彝族自治县、鹤庆县、大理市)
东营市(垦利区、广饶县、河口区、利津县、东营区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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