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滨州市(博兴县、滨城区、惠民县、阳信县、邹平市、沾化区、无棣县)
抚州市(崇仁县、宜黄县、乐安县、临川区、资溪县、广昌县、东乡区、南城县、金溪县、南丰县、黎川县)
海东市(民和回族土族自治县、互助土族自治县、乐都区、平安区、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县)
果洛藏族自治州(玛多县、甘德县、玛沁县、班玛县、达日县、久治县)
兴安盟(突泉县、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、扎赉特旗)
郴州市(宜章县、资兴市、桂阳县、永兴县、安仁县、汝城县、嘉禾县、苏仙区、桂东县、临武县、北湖区)
东营市(东营区、河口区、垦利区、广饶县、利津县)
南阳市(唐河县、镇平县、南召县、新野县、卧龙区、社旗县、西峡县、内乡县、桐柏县、邓州市、淅川县、方城县、宛城区)
眉山市(东坡区、彭山区、丹棱县、仁寿县、青神县、洪雅县)
黔南布依族苗族自治州(贵定县、平塘县、惠水县、瓮安县、长顺县、龙里县、福泉市、罗甸县、都匀市、荔波县、三都水族自治县、独山县)
柳州市(鹿寨县、三江侗族自治县、柳北区、柳南区、柳城县、融水苗族自治县、鱼峰区、柳江区、融安县、城中区)
哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)
兰州市(西固区、永登县、皋兰县、七里河区、红古区、安宁区、榆中县、城关区)
伊犁哈萨克自治州(霍尔果斯市、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、特克斯县、新源县、昭苏县、霍城县、伊宁市、巩留县、奎屯市、尼勒克县)
濮阳市(华龙区、清丰县、台前县、南乐县、范县、濮阳县)
江门市(新会区、恩平市、江海区、开平市、鹤山市、蓬江区、台山市)
四平市(铁西区、梨树县、双辽市、铁东区、伊通满族自治县)
台州市(路桥区、黄岩区、天台县、临海市、仙居县、三门县、温岭市、玉环市、椒江区)
武威市(天祝藏族自治县、凉州区、古浪县、民勤县)
湘西土家族苗族自治州(古丈县、凤凰县、花垣县、龙山县、吉首市、泸溪县、永顺县、保靖县)
重庆市(巴南区、丰都县、忠县、万州区、北碚区、涪陵区、大足区、江津区、武隆区、城口县、长寿区、黔江区、綦江区、巫山县、沙坪坝区、荣昌区、巫溪县、奉节县、江北区、九龙坡区、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县、酉阳土家族苗族自治县、梁平区、大渡口区、垫江县、开州区、合川区、渝北区、渝中区、潼南区、南岸区、璧山区、铜梁区、南川区、永川区、云阳县)
扬州市(邗江区、仪征市、广陵区、宝应县、江都区、高邮市)
德州市(平原县、临邑县、庆云县、乐陵市、陵城区、武城县、齐河县、德城区、夏津县、禹城市、宁津县)
海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、乌兰县、格尔木市、都兰县、天峻县、德令哈市)
丽江市(古城区、华坪县、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、永胜县)
阿里地区(噶尔县、日土县、革吉县、措勤县、改则县、札达县、普兰县)
大理白族自治州(漾濞彝族自治县、永平县、洱源县、鹤庆县、祥云县、云龙县、大理市、巍山彝族回族自治县、南涧彝族自治县、宾川县、剑川县、弥渡县)
漳州市(华安县、诏安县、长泰区、东山县、漳浦县、龙文区、南靖县、芗城区、龙海区、平和县、云霄县)
大同市(平城区、广灵县、浑源县、云州区、云冈区、阳高县、灵丘县、新荣区、天镇县、左云县)
辽阳市(弓长岭区、太子河区、灯塔市、宏伟区、文圣区、白塔区、辽阳县)
赣州市(于都县、南康区、宁都县、定南县、安远县、兴国县、章贡区、全南县、上犹县、大余县、会昌县、崇义县、龙南市、石城县、信丰县、瑞金市、寻乌县、赣县区)
怀化市(麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、中方县、溆浦县、芷江侗族自治县、沅陵县、通道侗族自治县、洪江市、新晃侗族自治县、辰溪县、鹤城区、会同县)
新疆维吾尔自治区
海北藏族自治州(海晏县、祁连县、刚察县、门源回族自治县)
三门峡市(义马市、渑池县、卢氏县、陕州区、灵宝市、湖滨区)
鞍山市(立山区、台安县、海城市、铁西区、铁东区、岫岩满族自治县、千山区)
北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)
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凉山彝族自治州(西昌市、昭觉县、木里藏族自治县、美姑县、金阳县、布拖县、盐源县、普格县、德昌县、雷波县、会东县、喜德县、会理市、越西县、冕宁县、甘洛县、宁南县)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
林芝市(察隅县、波密县、巴宜区、墨脱县、朗县、工布江达县、米林市)
淄博市(桓台县、临淄区、沂源县、淄川区、博山区、张店区、周村区、高青县)
济南市(天桥区、槐荫区、历下区、商河县、莱芜区、长清区、章丘区、市中区、平阴县、历城区、钢城区、济阳区)
秦皇岛市(昌黎县、山海关区、卢龙县、海港区、抚宁区、青龙满族自治县、北戴河区)
绍兴市(诸暨市、柯桥区、上虞区、越城区、新昌县、嵊州市)
中山市
三亚市(海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区)
百色市(靖西市、凌云县、平果市、隆林各族自治县、那坡县、田东县、西林县、田阳区、右江区、田林县、乐业县、德保县)
深圳市(宝安区、坪山区、光明区、龙华区、罗湖区、南山区、龙岗区、盐田区、福田区)
白山市(长白朝鲜族自治县、江源区、抚松县、临江市、浑江区、靖宇县)
甘南藏族自治州(碌曲县、玛曲县、临潭县、迭部县、卓尼县、舟曲县、合作市、夏河县)
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荆州市(石首市、洪湖市、江陵县、监利市、公安县、荆州区、松滋市、沙市区)
海南藏族自治州(共和县、兴海县、同德县、贵德县、贵南县)
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南京市(雨花台区、江宁区、秦淮区、鼓楼区、栖霞区、玄武区、浦口区、高淳区、溧水区、六合区、建邺区)
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临沧市(云县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、镇康县、沧源佤族自治县、临翔区、耿马傣族佤族自治县)
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马鞍山市(当涂县、和县、花山区、博望区、雨山区、含山县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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