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汉中市(宁强县、城固县、汉台区、略阳县、南郑区、镇巴县、勉县、西乡县、洋县、佛坪县、留坝县)

牡丹江市(穆棱市、海林市、西安区、爱民区、东宁市、绥芬河市、阳明区、宁安市、林口县、东安区)

济南市(章丘区、天桥区、济阳区、长清区、历下区、市中区、平阴县、钢城区、莱芜区、商河县、历城区、槐荫区)

七台河市(茄子河区、新兴区、桃山区、勃利县)  大同市(天镇县、云冈区、平城区、左云县、灵丘县、广灵县、阳高县、新荣区、浑源县、云州区)

舟山市(岱山县、嵊泗县、定海区、普陀区)

攀枝花市(盐边县、西区、东区、仁和区、米易县)

三门峡市(义马市、陕州区、卢氏县、湖滨区、灵宝市、渑池县)

吉安市(永丰县、吉州区、万安县、峡江县、遂川县、安福县、吉水县、新干县、永新县、吉安县、泰和县、青原区、井冈山市)  临沧市(镇康县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、沧源佤族自治县、凤庆县、临翔区、耿马傣族佤族自治县)

福州市(连江县、鼓楼区、闽侯县、台江区、罗源县、仓山区、晋安区、永泰县、福清市、闽清县、马尾区、平潭县、长乐区)

银川市(金凤区、西夏区、贺兰县、灵武市、永宁县、兴庆区)

滨州市(博兴县、邹平市、惠民县、无棣县、阳信县、滨城区、沾化区)

达州市(开江县、通川区、大竹县、宣汉县、渠县、万源市、达川区)

抚州市(资溪县、乐安县、临川区、黎川县、宜黄县、南丰县、南城县、崇仁县、东乡区、金溪县、广昌县)

海口市(秀英区、龙华区、琼山区、美兰区)

毕节市(织金县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、纳雍县、金沙县、赫章县、黔西市、大方县)

三亚市(海棠区、天涯区、崖州区、吉阳区)

海东市(循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、平安区、化隆回族自治县、互助土族自治县、乐都区)

白山市(浑江区、临江市、长白朝鲜族自治县、抚松县、靖宇县、江源区)

湘西土家族苗族自治州(泸溪县、凤凰县、古丈县、花垣县、永顺县、龙山县、吉首市、保靖县)

襄阳市(谷城县、保康县、老河口市、襄州区、襄城区、南漳县、枣阳市、宜城市、樊城区)

韶关市(翁源县、浈江区、新丰县、乳源瑶族自治县、南雄市、仁化县、曲江区、乐昌市、始兴县、武江区)

辽阳市(灯塔市、太子河区、弓长岭区、辽阳县、文圣区、白塔区、宏伟区)

西宁市(城中区、城东区、城北区、大通回族土族自治县、城西区、湟中区、湟源县)

那曲市(尼玛县、索县、色尼区、申扎县、安多县、聂荣县、双湖县、嘉黎县、巴青县、班戈县、比如县)

保定市(竞秀区、曲阳县、定州市、涿州市、安新县、博野县、高碑店市、雄县、阜平县、徐水区、易县、高阳县、满城区、顺平县、望都县、容城县、安国市、涞水县、定兴县、莲池区、涞源县、清苑区、蠡县、唐县)

巴中市(通江县、南江县、恩阳区、巴州区、平昌县)

景德镇市(浮梁县、昌江区、珠山区、乐平市)

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巴彦淖尔市(乌拉特前旗、临河区、乌拉特后旗、杭锦后旗、五原县、磴口县、乌拉特中旗)

永州市(宁远县、新田县、蓝山县、道县、东安县、江华瑶族自治县、祁阳市、冷水滩区、江永县、双牌县、零陵区)

迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

汕头市(龙湖区、南澳县、金平区、濠江区、潮南区、澄海区、潮阳区)  阿克苏地区(柯坪县、温宿县、阿瓦提县、沙雅县、阿克苏市、拜城县、乌什县、库车市、新和县)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、泗洪县、沭阳县、宿城区)

红河哈尼族彝族自治州(开远市、屏边苗族自治县、红河县、金平苗族瑶族傣族自治县、建水县、泸西县、元阳县、蒙自市、绿春县、石屏县、河口瑶族自治县、个旧市、弥勒市)

黄山市(屯溪区、歙县、黄山区、祁门县、休宁县、黟县、徽州区)乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、米东区、新市区、头屯河区、沙依巴克区、达坂城区、水磨沟区、天山区)

玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、通海县、华宁县、江川区、易门县、红塔区、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、澄江市)  佛山市(顺德区、禅城区、高明区、南海区、三水区)

阜新市(新邱区、太平区、阜新蒙古族自治县、清河门区、彰武县、海州区、细河区)

澳门特别行政区

丹东市(振安区、振兴区、东港市、凤城市、元宝区、宽甸满族自治县)长春市(九台区、双阳区、朝阳区、榆树市、宽城区、农安县、公主岭市、绿园区、德惠市、南关区、二道区)

内江市(威远县、东兴区、市中区、隆昌市、资中县)

大庆市(红岗区、肇源县、林甸县、肇州县、让胡路区、大同区、萨尔图区、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县)

威海市(乳山市、环翠区、荣成市、文登区)

株洲市(天元区、醴陵市、石峰区、攸县、渌口区、荷塘区、炎陵县、茶陵县、芦淞区)

三沙市(南沙区、西沙区)

揭阳市(揭东区、榕城区、揭西县、普宁市、惠来县)

南昌市(安义县、东湖区、新建区、进贤县、红谷滩区、青山湖区、南昌县、青云谱区、西湖区)

鞍山市(立山区、铁东区、千山区、岫岩满族自治县、海城市、台安县、铁西区)

苏州市(太仓市、相城区、昆山市、常熟市、吴中区、虎丘区、张家港市、吴江区、姑苏区)

运城市(永济市、稷山县、盐湖区、夏县、临猗县、芮城县、万荣县、河津市、闻喜县、平陆县、垣曲县、绛县、新绛县)

徐州市(鼓楼区、云龙区、新沂市、邳州市、铜山区、丰县、贾汪区、泉山区、睢宁县、沛县)

天水市(甘谷县、秦州区、秦安县、武山县、麦积区、清水县、张家川回族自治县)

固原市(隆德县、原州区、西吉县、泾源县、彭阳县)

深圳市(福田区、龙岗区、光明区、罗湖区、盐田区、坪山区、宝安区、龙华区、南山区)

张家界市(永定区、慈利县、武陵源区、桑植县)

六盘水市(水城区、盘州市、钟山区、六枝特区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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