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蚌埠市(龙子湖区、怀远县、禹会区、淮上区、五河县、蚌山区、固镇县)

池州市(东至县、贵池区、石台县、青阳县)

天水市(秦安县、清水县、麦积区、张家川回族自治县、武山县、秦州区、甘谷县)

金华市(磐安县、东阳市、永康市、金东区、婺城区、武义县、兰溪市、义乌市、浦江县)  嘉兴市(南湖区、嘉善县、海盐县、平湖市、海宁市、秀洲区、桐乡市)

成都市(温江区、双流区、新都区、青白江区、郫都区、蒲江县、都江堰市、新津区、彭州市、武侯区、金堂县、成华区、金牛区、崇州市、简阳市、锦江区、龙泉驿区、大邑县、青羊区、邛崃市)

眉山市(东坡区、仁寿县、洪雅县、丹棱县、彭山区、青神县)

上饶市(铅山县、万年县、鄱阳县、德兴市、余干县、玉山县、信州区、广信区、婺源县、横峰县、弋阳县、广丰区)无锡市(新吴区、锡山区、滨湖区、惠山区、宜兴市、江阴市、梁溪区)

阜新市(新邱区、彰武县、阜新蒙古族自治县、清河门区、细河区、海州区、太平区)  昆明市(官渡区、五华区、西山区、呈贡区、石林彝族自治县、安宁市、东川区、晋宁区、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、盘龙区、富民县、宜良县、禄劝彝族苗族自治县)

威海市(环翠区、乳山市、荣成市、文登区)

泸州市(泸县、江阳区、龙马潭区、纳溪区、叙永县、合江县、古蔺县)

昌吉回族自治州(奇台县、玛纳斯县、阜康市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、吉木萨尔县、昌吉市)

宁夏回族自治区

黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、册亨县、晴隆县、兴仁市、兴义市、望谟县、安龙县、普安县)

那曲市(索县、嘉黎县、安多县、比如县、申扎县、巴青县、聂荣县、色尼区、班戈县、尼玛县、双湖县)

黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、尖扎县、同仁市)

本溪市(平山区、南芬区、明山区、本溪满族自治县、溪湖区、桓仁满族自治县)

朔州市(右玉县、怀仁市、平鲁区、应县、山阴县、朔城区)

阿克苏地区(温宿县、阿克苏市、阿瓦提县、沙雅县、新和县、柯坪县、乌什县、拜城县、库车市)

红河哈尼族彝族自治州(河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、个旧市、弥勒市、红河县、开远市、蒙自市、绿春县、元阳县、建水县、金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、石屏县)

塔城地区(塔城市、额敏县、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、沙湾市、托里县)

鄂尔多斯市(达拉特旗、杭锦旗、康巴什区、准格尔旗、伊金霍洛旗、乌审旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、东胜区)

海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)

临沂市(蒙阴县、兰陵县、沂南县、郯城县、河东区、平邑县、临沭县、罗庄区、费县、莒南县、沂水县、兰山区)

山南市(贡嘎县、琼结县、措美县、乃东区、曲松县、加查县、错那市、洛扎县、浪卡子县、扎囊县、隆子县、桑日县)

泰州市(高港区、姜堰区、靖江市、海陵区、泰兴市、兴化市)

林芝市(波密县、朗县、墨脱县、工布江达县、巴宜区、米林市、察隅县)

聊城市(东阿县、临清市、高唐县、茌平区、阳谷县、冠县、东昌府区、莘县)

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松原市(宁江区、乾安县、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)

贵港市(平南县、港北区、桂平市、覃塘区、港南区)

锡林郭勒盟(多伦县、太仆寺旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、镶黄旗、苏尼特右旗、苏尼特左旗、正镶白旗、阿巴嘎旗、二连浩特市)

青岛市(胶州市、黄岛区、市南区、市北区、城阳区、平度市、即墨区、李沧区、崂山区、莱西市)  汕头市(澄海区、金平区、濠江区、龙湖区、潮南区、南澳县、潮阳区)

大庆市(肇源县、萨尔图区、林甸县、肇州县、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、红岗区、让胡路区)

潍坊市(昌乐县、昌邑市、寒亭区、安丘市、诸城市、青州市、奎文区、寿光市、临朐县、潍城区、坊子区、高密市)

白城市(洮北区、通榆县、镇赉县、洮南市、大安市)普洱市(墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县)

商丘市(永城市、睢县、睢阳区、夏邑县、虞城县、宁陵县、民权县、柘城县、梁园区)  临汾市(永和县、隰县、侯马市、安泽县、洪洞县、襄汾县、乡宁县、蒲县、汾西县、翼城县、吉县、霍州市、大宁县、尧都区、古县、浮山县、曲沃县)

邢台市(广宗县、平乡县、信都区、内丘县、宁晋县、隆尧县、临城县、襄都区、沙河市、临西县、南和区、任泽区、威县、清河县、新河县、巨鹿县、柏乡县、南宫市)

宜春市(樟树市、袁州区、万载县、上高县、靖安县、宜丰县、高安市、铜鼓县、丰城市、奉新县)

武威市(民勤县、凉州区、天祝藏族自治县、古浪县)汉中市(洋县、西乡县、城固县、汉台区、佛坪县、留坝县、南郑区、镇巴县、宁强县、略阳县、勉县)

来宾市(武宣县、金秀瑶族自治县、兴宾区、合山市、象州县、忻城县)

西安市(莲湖区、新城区、阎良区、碑林区、高陵区、鄠邑区、长安区、临潼区、周至县、蓝田县、未央区、灞桥区、雁塔区)

绵阳市(梓潼县、涪城区、三台县、游仙区、安州区、江油市、平武县、盐亭县、北川羌族自治县)

伊犁哈萨克自治州(昭苏县、新源县、霍尔果斯市、奎屯市、特克斯县、伊宁市、霍城县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、尼勒克县)

三沙市(南沙区、西沙区)

甘南藏族自治州(舟曲县、合作市、夏河县、临潭县、碌曲县、玛曲县、卓尼县、迭部县)

连云港市(灌南县、灌云县、连云区、海州区、东海县、赣榆区)

泉州市(晋江市、金门县、泉港区、安溪县、洛江区、永春县、鲤城区、丰泽区、德化县、石狮市、惠安县、南安市)

酒泉市(玉门市、金塔县、敦煌市、肃北蒙古族自治县、瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区)

绥化市(北林区、安达市、肇东市、庆安县、明水县、兰西县、绥棱县、望奎县、青冈县、海伦市)

白山市(临江市、浑江区、江源区、抚松县、靖宇县、长白朝鲜族自治县)

玉树藏族自治州(玉树市、称多县、治多县、囊谦县、杂多县、曲麻莱县)

揭阳市(榕城区、揭西县、揭东区、惠来县、普宁市)

十堰市(丹江口市、张湾区、房县、竹溪县、竹山县、郧西县、郧阳区、茅箭区)

宁德市(寿宁县、霞浦县、柘荣县、蕉城区、屏南县、福鼎市、福安市、古田县、周宁县)

漳州市(诏安县、平和县、云霄县、漳浦县、华安县、东山县、龙海区、龙文区、南靖县、芗城区、长泰区)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：