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九江市(柴桑区、瑞昌市、德安县、庐山市、武宁县、濂溪区、都昌县、浔阳区、修水县、永修县、共青城市、彭泽县、湖口县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、阿图什市、乌恰县)
信阳市(商城县、新县、固始县、淮滨县、浉河区、罗山县、息县、平桥区、光山县、潢川县) 宿迁市(宿城区、沭阳县、泗阳县、宿豫区、泗洪县)
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日照市(莒县、五莲县、东港区、岚山区)
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萍乡市(莲花县、上栗县、湘东区、芦溪县、安源区)
海北藏族自治州(祁连县、海晏县、门源回族自治县、刚察县)
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临沧市(沧源佤族自治县、镇康县、永德县、凤庆县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、云县、临翔区、耿马傣族佤族自治县)
文山壮族苗族自治州(丘北县、文山市、麻栗坡县、广南县、砚山县、西畴县、富宁县、马关县)
阿里地区(革吉县、噶尔县、日土县、措勤县、普兰县、札达县、改则县)
平凉市(泾川县、灵台县、静宁县、庄浪县、华亭市、崇信县、崆峒区)
沧州市(献县、东光县、肃宁县、河间市、盐山县、黄骅市、运河区、新华区、海兴县、南皮县、任丘市、沧县、孟村回族自治县、青县、泊头市、吴桥县)
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长沙市(岳麓区、开福区、天心区、望城区、长沙县、雨花区、宁乡市、芙蓉区、浏阳市)
南昌市(青云谱区、红谷滩区、东湖区、西湖区、青山湖区、南昌县、新建区、安义县、进贤县)
黔西南布依族苗族自治州(安龙县、贞丰县、兴仁市、晴隆县、兴义市、册亨县、普安县、望谟县)
张家口市(沽源县、下花园区、赤城县、万全区、蔚县、阳原县、张北县、尚义县、崇礼区、涿鹿县、桥西区、桥东区、怀安县、康保县、怀来县、宣化区)
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贺州市(平桂区、钟山县、富川瑶族自治县、八步区、昭平县)
甘孜藏族自治州(稻城县、甘孜县、色达县、巴塘县、道孚县、炉霍县、理塘县、康定市、雅江县、乡城县、丹巴县、德格县、得荣县、泸定县、石渠县、九龙县、白玉县、新龙县)
黔东南苗族侗族自治州(施秉县、榕江县、丹寨县、台江县、麻江县、黄平县、凯里市、锦屏县、岑巩县、天柱县、剑河县、镇远县、雷山县、三穗县、从江县、黎平县) 新余市(渝水区、分宜县)
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菏泽市(单县、曹县、东明县、鄄城县、郓城县、巨野县、成武县、定陶区、牡丹区) 盘锦市(盘山县、大洼区、双台子区、兴隆台区)
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近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。