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太原市(万柏林区、迎泽区、古交市、娄烦县、清徐县、尖草坪区、阳曲县、晋源区、杏花岭区、小店区)

东营市(广饶县、垦利区、利津县、河口区、东营区)

厦门市(翔安区、思明区、同安区、海沧区、集美区、湖里区)

宝鸡市(扶风县、麟游县、千阳县、凤县、眉县、陈仓区、陇县、金台区、渭滨区、太白县、岐山县、凤翔区)  榆林市(横山区、定边县、府谷县、靖边县、米脂县、榆阳区、绥德县、吴堡县、子洲县、佳县、神木市、清涧县)

七台河市(桃山区、新兴区、勃利县、茄子河区)

海口市(美兰区、琼山区、秀英区、龙华区)

宜昌市(夷陵区、当阳市、点军区、枝江市、远安县、宜都市、五峰土家族自治县、猇亭区、伍家岗区、兴山县、长阳土家族自治县、西陵区、秭归县)

呼和浩特市(武川县、玉泉区、土默特左旗、新城区、托克托县、回民区、清水河县、赛罕区、和林格尔县)  那曲市(尼玛县、聂荣县、比如县、嘉黎县、申扎县、双湖县、班戈县、巴青县、色尼区、索县、安多县)

眉山市(东坡区、洪雅县、丹棱县、彭山区、仁寿县、青神县)

黑河市(逊克县、北安市、孙吴县、嫩江市、五大连池市、爱辉区)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)

鞍山市(铁西区、台安县、海城市、千山区、铁东区、岫岩满族自治县、立山区)

铁岭市(昌图县、开原市、西丰县、调兵山市、银州区、清河区、铁岭县)

阿勒泰地区(福海县、阿勒泰市、哈巴河县、吉木乃县、布尔津县、青河县、富蕴县)

桂林市(阳朔县、全州县、雁山区、七星区、象山区、永福县、龙胜各族自治县、临桂区、秀峰区、平乐县、叠彩区、兴安县、灌阳县、恭城瑶族自治县、荔浦市、灵川县、资源县)

山南市(桑日县、浪卡子县、琼结县、乃东区、贡嘎县、洛扎县、措美县、曲松县、隆子县、加查县、扎囊县、错那市)

荆州市(江陵县、公安县、石首市、松滋市、洪湖市、沙市区、荆州区、监利市)

盘锦市(大洼区、盘山县、双台子区、兴隆台区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、瑞丽市、梁河县、盈江县)

威海市(荣成市、乳山市、环翠区、文登区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)

克拉玛依市(独山子区、乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区)

张家口市(下花园区、崇礼区、蔚县、怀来县、赤城县、康保县、沽源县、桥西区、怀安县、宣化区、桥东区、万全区、张北县、阳原县、涿鹿县、尚义县)

东莞市

嘉兴市(海宁市、桐乡市、秀洲区、平湖市、嘉善县、南湖区、海盐县)

常德市(鼎城区、安乡县、津市市、临澧县、武陵区、桃源县、澧县、石门县、汉寿县)

上饶市(余干县、弋阳县、铅山县、广丰区、横峰县、玉山县、鄱阳县、广信区、婺源县、德兴市、信州区、万年县)

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宿州市(泗县、灵璧县、萧县、砀山县、埇桥区)

湘潭市(雨湖区、湘潭县、湘乡市、岳塘区、韶山市)

南京市(鼓楼区、雨花台区、江宁区、栖霞区、高淳区、溧水区、建邺区、六合区、秦淮区、浦口区、玄武区)

营口市(站前区、鲅鱼圈区、大石桥市、老边区、盖州市、西市区)  阿克苏地区(柯坪县、阿克苏市、阿瓦提县、新和县、沙雅县、乌什县、拜城县、温宿县、库车市)

齐齐哈尔市(铁锋区、克东县、龙江县、富裕县、克山县、依安县、讷河市、昂昂溪区、建华区、碾子山区、泰来县、甘南县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、龙沙区、富拉尔基区)

成都市(金牛区、都江堰市、郫都区、邛崃市、双流区、龙泉驿区、新都区、武侯区、金堂县、崇州市、青白江区、青羊区、锦江区、蒲江县、彭州市、成华区、温江区、简阳市、大邑县、新津区)

澳门特别行政区贵港市(桂平市、港南区、港北区、覃塘区、平南县)

文山壮族苗族自治州(富宁县、西畴县、麻栗坡县、丘北县、马关县、砚山县、文山市、广南县)  青岛市(李沧区、黄岛区、市南区、崂山区、胶州市、平度市、市北区、城阳区、莱西市、即墨区)

临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县、临翔区、凤庆县、永德县、云县、镇康县)

兰州市(七里河区、皋兰县、永登县、榆中县、红古区、城关区、安宁区、西固区)

日喀则市(仁布县、定结县、吉隆县、桑珠孜区、萨嘎县、谢通门县、江孜县、定日县、萨迦县、聂拉木县、仲巴县、康马县、亚东县、岗巴县、拉孜县、昂仁县、白朗县、南木林县)固原市(原州区、彭阳县、泾源县、隆德县、西吉县)

蚌埠市(五河县、固镇县、龙子湖区、怀远县、淮上区、蚌山区、禹会区)

广安市(华蓥市、前锋区、邻水县、广安区、武胜县、岳池县)

辽阳市(灯塔市、太子河区、辽阳县、宏伟区、白塔区、文圣区、弓长岭区)

忻州市(繁峙县、神池县、原平市、忻府区、静乐县、岢岚县、代县、五台县、五寨县、偏关县、河曲县、宁武县、定襄县、保德县)

林芝市(波密县、米林市、巴宜区、察隅县、朗县、工布江达县、墨脱县)

呼伦贝尔市(扎兰屯市、额尔古纳市、海拉尔区、陈巴尔虎旗、阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、满洲里市、新巴尔虎右旗、根河市、新巴尔虎左旗、牙克石市)

邯郸市(馆陶县、永年区、丛台区、武安市、涉县、大名县、鸡泽县、临漳县、曲周县、邱县、峰峰矿区、魏县、磁县、复兴区、邯山区、广平县、成安县、肥乡区)

广州市(越秀区、花都区、白云区、黄埔区、荔湾区、天河区、增城区、南沙区、从化区、海珠区、番禺区)

松原市(扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、宁江区)

鹤壁市(鹤山区、淇县、浚县、淇滨区、山城区)

长春市(双阳区、榆树市、二道区、宽城区、绿园区、朝阳区、南关区、农安县、九台区、公主岭市、德惠市)

新疆维吾尔自治区

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

济宁市(兖州区、梁山县、任城区、金乡县、泗水县、邹城市、鱼台县、嘉祥县、微山县、汶上县、曲阜市)

香港特别行政区

西宁市(城中区、湟源县、城东区、城北区、湟中区、城西区、大通回族土族自治县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。