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全国服务区域：
黔南布依族苗族自治州(平塘县、福泉市、荔波县、罗甸县、独山县、惠水县、龙里县、瓮安县、贵定县、长顺县、三都水族自治县、都匀市)
漳州市(诏安县、平和县、漳浦县、华安县、龙海区、龙文区、芗城区、东山县、云霄县、南靖县、长泰区)
大兴安岭地区(漠河市、呼玛县、塔河县)
云浮市(云安区、云城区、新兴县、罗定市、郁南县)
贺州市(平桂区、八步区、富川瑶族自治县、昭平县、钟山县)
太原市(尖草坪区、清徐县、万柏林区、迎泽区、古交市、娄烦县、杏花岭区、晋源区、阳曲县、小店区)
周口市(太康县、项城市、淮阳区、沈丘县、西华县、鹿邑县、川汇区、郸城县、商水县、扶沟县)
毕节市(织金县、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县、纳雍县、大方县、赫章县、七星关区、黔西市)
商洛市(洛南县、柞水县、商州区、镇安县、丹凤县、山阳县、商南县)
大庆市(让胡路区、龙凤区、肇州县、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、林甸县、大同区、红岗区)
伊犁哈萨克自治州(奎屯市、特克斯县、昭苏县、尼勒克县、新源县、霍城县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、霍尔果斯市、伊宁市、伊宁县)
北京市(顺义区、丰台区、朝阳区、石景山区、房山区、延庆区、西城区、平谷区、门头沟区、密云区、大兴区、怀柔区、昌平区、海淀区、通州区、东城区)
桂林市(永福县、灌阳县、七星区、资源县、叠彩区、荔浦市、象山区、兴安县、雁山区、临桂区、恭城瑶族自治县、阳朔县、秀峰区、全州县、龙胜各族自治县、平乐县、灵川县)
海西蒙古族藏族自治州(天峻县、都兰县、格尔木市、德令哈市、茫崖市、乌兰县)
宣城市(宁国市、旌德县、广德市、绩溪县、泾县、郎溪县、宣州区)
宿州市(砀山县、泗县、灵璧县、萧县、埇桥区)
宁夏回族自治区
孝感市(安陆市、大悟县、孝南区、孝昌县、应城市、汉川市、云梦县)
玉溪市(澄江市、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县、易门县、江川区、华宁县、峨山彝族自治县、通海县)
鄂尔多斯市(东胜区、达拉特旗、杭锦旗、康巴什区、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、准格尔旗、乌审旗)
襄阳市(枣阳市、保康县、谷城县、老河口市、襄州区、南漳县、宜城市、襄城区、樊城区)
滨州市(博兴县、惠民县、无棣县、阳信县、滨城区、邹平市、沾化区)
佳木斯市(同江市、东风区、郊区、向阳区、富锦市、桦南县、抚远市、汤原县、桦川县、前进区)
张家口市(万全区、张北县、康保县、沽源县、下花园区、怀安县、崇礼区、怀来县、蔚县、尚义县、桥东区、赤城县、宣化区、桥西区、阳原县、涿鹿县)
秦皇岛市(昌黎县、北戴河区、抚宁区、山海关区、卢龙县、青龙满族自治县、海港区)
衡阳市(南岳区、衡东县、珠晖区、衡南县、常宁市、祁东县、蒸湘区、衡阳县、雁峰区、耒阳市、衡山县、石鼓区)
阿克苏地区(库车市、柯坪县、阿瓦提县、温宿县、阿克苏市、新和县、沙雅县、乌什县、拜城县)
延安市(安塞区、宜川县、富县、志丹县、子长市、甘泉县、吴起县、黄陵县、宝塔区、延长县、洛川县、黄龙县、延川县)
忻州市(神池县、河曲县、繁峙县、保德县、忻府区、静乐县、五台县、五寨县、原平市、偏关县、宁武县、岢岚县、代县、定襄县)
淄博市(淄川区、博山区、沂源县、桓台县、张店区、高青县、周村区、临淄区)
宿迁市(泗阳县、宿城区、泗洪县、沭阳县、宿豫区)
吕梁市(兴县、临县、岚县、石楼县、交城县、文水县、柳林县、离石区、方山县、孝义市、汾阳市、交口县、中阳县)
阿里地区(改则县、日土县、普兰县、革吉县、札达县、措勤县、噶尔县)
湖州市(德清县、长兴县、安吉县、南浔区、吴兴区)
三门峡市(陕州区、义马市、湖滨区、渑池县、卢氏县、灵宝市)
赤峰市(松山区、巴林左旗、巴林右旗、宁城县、喀喇沁旗、阿鲁科尔沁旗、林西县、红山区、克什克腾旗、敖汉旗、翁牛特旗、元宝山区)
温州市(永嘉县、瓯海区、平阳县、鹿城区、洞头区、苍南县、瑞安市、龙港市、龙湾区、文成县、泰顺县、乐清市)
滁州市(定远县、来安县、南谯区、天长市、凤阳县、琅琊区、全椒县、明光市)
达州市(宣汉县、渠县、大竹县、开江县、达川区、万源市、通川区)
连云港市(赣榆区、灌云县、东海县、灌南县、连云区、海州区)
克拉玛依市(克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区、白碱滩区)
梅州市(兴宁市、蕉岭县、平远县、大埔县、五华县、梅县区、梅江区、丰顺县)
宁德市(霞浦县、寿宁县、福安市、蕉城区、屏南县、周宁县、柘荣县、古田县、福鼎市)
文山壮族苗族自治州(广南县、文山市、麻栗坡县、富宁县、砚山县、丘北县、西畴县、马关县)
景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)
扬州市(高邮市、江都区、宝应县、仪征市、广陵区、邗江区)
乌鲁木齐市(米东区、沙依巴克区、乌鲁木齐县、天山区、达坂城区、水磨沟区、头屯河区、新市区)
兰州市(皋兰县、安宁区、榆中县、七里河区、红古区、永登县、城关区、西固区)
商丘市(民权县、梁园区、柘城县、宁陵县、永城市、虞城县、睢阳区、夏邑县、睢县)
苏州市(吴中区、太仓市、吴江区、姑苏区、昆山市、张家港市、虎丘区、常熟市、相城区)
杭州市(钱塘区、临平区、淳安县、上城区、滨江区、萧山区、桐庐县、临安区、余杭区、西湖区、建德市、富阳区、拱墅区)
昌吉回族自治州(吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、阜康市、奇台县、玛纳斯县、昌吉市)
湘潭市(湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区、湘潭县)
德阳市(绵竹市、中江县、广汉市、什邡市、旌阳区、罗江区)
临沧市(耿马傣族佤族自治县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、凤庆县、临翔区、沧源佤族自治县、镇康县)
阳泉市(矿区、盂县、城区、平定县、郊区)
内江市(市中区、资中县、威远县、东兴区、隆昌市)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、阿拉山口市、博乐市、温泉县)
绥化市(青冈县、海伦市、庆安县、望奎县、安达市、兰西县、明水县、北林区、肇东市、绥棱县)
三沙市(南沙区、西沙区)
咸宁市(咸安区、崇阳县、赤壁市、嘉鱼县、通城县、通山县)
惠州市(惠阳区、龙门县、博罗县、惠东县、惠城区)
石河子市(图木舒克市、双河市、新星市、昆玉市、可克达拉市、北屯市、五家渠市、铁门关市、胡杨河市、阿拉尔市、白杨市)
衢州市(江山市、衢江区、常山县、开化县、柯城区、龙游县)
日喀则市(仲巴县、桑珠孜区、亚东县、萨嘎县、仁布县、白朗县、聂拉木县、拉孜县、谢通门县、岗巴县、定结县、定日县、江孜县、萨迦县、康马县、昂仁县、吉隆县、南木林县)
济源市
松原市(长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、扶余市、乾安县)
荆门市(东宝区、钟祥市、京山市、沙洋县、掇刀区)
新乡市(辉县市、红旗区、新乡县、获嘉县、卫滨区、原阳县、延津县、卫辉市、长垣市、封丘县、牧野区、凤泉区)
防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)
丹东市(振安区、振兴区、凤城市、元宝区、宽甸满族自治县、东港市)
资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)
吴忠市(盐池县、红寺堡区、青铜峡市、同心县、利通区)
九江市(修水县、德安县、瑞昌市、柴桑区、都昌县、庐山市、彭泽县、浔阳区、湖口县、永修县、共青城市、濂溪区、武宁县)
焦作市(解放区、武陟县、博爱县、修武县、沁阳市、孟州市、中站区、山阳区、温县、马村区)
南阳市(西峡县、邓州市、方城县、卧龙区、宛城区、桐柏县、新野县、南召县、内乡县、淅川县、唐河县、镇平县、社旗县)
赣州市(上犹县、大余县、信丰县、定南县、瑞金市、宁都县、龙南市、寻乌县、章贡区、全南县、兴国县、安远县、会昌县、崇义县、石城县、于都县、赣县区、南康区)
汕尾市(城区、陆丰市、海丰县、陆河县)
晋城市(泽州县、高平市、阳城县、城区、沁水县、陵川县)
萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、湘东区、上栗县)
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十堰市(房县、郧阳区、茅箭区、张湾区、丹江口市、竹溪县、竹山县、郧西县)
伊春市(铁力市、汤旺县、丰林县、嘉荫县、金林区、友好区、乌翠区、大箐山县、南岔县、伊美区)
邢台市(临西县、威县、柏乡县、新河县、信都区、内丘县、南宫市、宁晋县、任泽区、临城县、清河县、广宗县、沙河市、南和区、巨鹿县、隆尧县、襄都区、平乡县)
武威市(民勤县、天祝藏族自治县、凉州区、古浪县)
大连市(长海县、中山区、普兰店区、旅顺口区、甘井子区、沙河口区、瓦房店市、西岗区、庄河市、金州区)
眉山市(仁寿县、洪雅县、青神县、东坡区、丹棱县、彭山区)
厦门市(集美区、同安区、思明区、海沧区、翔安区、湖里区)
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、福贡县)
菏泽市(定陶区、成武县、牡丹区、单县、鄄城县、郓城县、东明县、曹县、巨野县)
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鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)
黄石市(阳新县、西塞山区、下陆区、黄石港区、铁山区、大冶市)
泸州市(纳溪区、泸县、古蔺县、江阳区、叙永县、龙马潭区、合江县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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