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苏州市(吴中区、虎丘区、太仓市、昆山市、姑苏区、常熟市、张家港市、相城区、吴江区)

广元市(旺苍县、苍溪县、利州区、剑阁县、青川县、朝天区、昭化区)

香港特别行政区

三明市(泰宁县、宁化县、将乐县、永安市、沙县区、清流县、尤溪县、明溪县、大田县、建宁县、三元区)  乌兰察布市(卓资县、兴和县、化德县、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼后旗、凉城县、察哈尔右翼中旗、集宁区、商都县、丰镇市、四子王旗)

衢州市(衢江区、龙游县、江山市、开化县、常山县、柯城区)

黄石市(大冶市、西塞山区、铁山区、阳新县、下陆区、黄石港区)

嘉峪关市

定西市(安定区、渭源县、漳县、通渭县、岷县、陇西县、临洮县)  海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

韶关市(南雄市、仁化县、始兴县、浈江区、翁源县、新丰县、武江区、乐昌市、曲江区、乳源瑶族自治县)

广安市(武胜县、邻水县、岳池县、华蓥市、广安区、前锋区)

天津市(津南区、河东区、西青区、武清区、宁河区、蓟州区、河北区、东丽区、红桥区、南开区、宝坻区、滨海新区、河西区、静海区、北辰区、和平区)

怀化市(鹤城区、辰溪县、芷江侗族自治县、溆浦县、中方县、会同县、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、沅陵县、麻阳苗族自治县、洪江市、通道侗族自治县)

雅安市(荥经县、芦山县、雨城区、名山区、天全县、汉源县、石棉县、宝兴县)

平凉市(灵台县、庄浪县、华亭市、泾川县、崇信县、崆峒区、静宁县)

聊城市(高唐县、东阿县、莘县、临清市、阳谷县、茌平区、东昌府区、冠县)

唐山市(乐亭县、曹妃甸区、路南区、遵化市、丰南区、古冶区、滦州市、迁西县、滦南县、迁安市、开平区、路北区、丰润区、玉田县)

荆门市(京山市、钟祥市、沙洋县、东宝区、掇刀区)

凉山彝族自治州(西昌市、宁南县、雷波县、甘洛县、德昌县、会理市、木里藏族自治县、越西县、冕宁县、昭觉县、会东县、美姑县、喜德县、金阳县、盐源县、布拖县、普格县)

朝阳市(建平县、凌源市、北票市、朝阳县、龙城区、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县)

晋中市(祁县、左权县、介休市、平遥县、寿阳县、太谷区、和顺县、昔阳县、榆次区、灵石县、榆社县)

宁夏回族自治区

杭州市(建德市、临安区、滨江区、临平区、富阳区、桐庐县、余杭区、钱塘区、萧山区、西湖区、上城区、淳安县、拱墅区)

盐城市(东台市、亭湖区、盐都区、滨海县、射阳县、响水县、阜宁县、建湖县、大丰区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿合奇县、阿克陶县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

枣庄市(台儿庄区、山亭区、市中区、峄城区、滕州市、薛城区)

台州市(临海市、天台县、仙居县、椒江区、玉环市、黄岩区、路桥区、温岭市、三门县)

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海南藏族自治州(共和县、贵南县、兴海县、贵德县、同德县)

许昌市(长葛市、鄢陵县、襄城县、魏都区、禹州市、建安区)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

烟台市(海阳市、招远市、龙口市、牟平区、栖霞市、芝罘区、莱阳市、莱山区、蓬莱区、莱州市、福山区)  湘潭市(湘潭县、雨湖区、湘乡市、韶山市、岳塘区)

潍坊市(寿光市、安丘市、诸城市、寒亭区、临朐县、昌邑市、高密市、潍城区、昌乐县、青州市、坊子区、奎文区)

昌都市(丁青县、卡若区、类乌齐县、边坝县、江达县、八宿县、察雅县、洛隆县、左贡县、贡觉县、芒康县)

承德市(丰宁满族自治县、双桥区、平泉市、宽城满族自治县、滦平县、兴隆县、双滦区、承德县、围场满族蒙古族自治县、隆化县、鹰手营子矿区)抚州市(临川区、南城县、金溪县、乐安县、南丰县、东乡区、崇仁县、广昌县、资溪县、宜黄县、黎川县)

果洛藏族自治州(久治县、班玛县、玛沁县、玛多县、甘德县、达日县)  甘孜藏族自治州(炉霍县、康定市、乡城县、白玉县、理塘县、丹巴县、巴塘县、泸定县、得荣县、德格县、石渠县、雅江县、九龙县、稻城县、新龙县、道孚县、色达县、甘孜县)

梅州市(兴宁市、平远县、五华县、梅县区、丰顺县、大埔县、梅江区、蕉岭县)

黔南布依族苗族自治州(罗甸县、都匀市、瓮安县、长顺县、惠水县、龙里县、福泉市、三都水族自治县、荔波县、平塘县、独山县、贵定县)

克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区、白碱滩区)朔州市(应县、怀仁市、朔城区、平鲁区、山阴县、右玉县)

西安市(鄠邑区、未央区、莲湖区、阎良区、雁塔区、灞桥区、临潼区、新城区、长安区、高陵区、蓝田县、周至县、碑林区)

鹤壁市(山城区、淇滨区、浚县、淇县、鹤山区)

锦州市(太和区、义县、黑山县、北镇市、凌河区、凌海市、古塔区)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

镇江市(润州区、丹阳市、扬中市、句容市、京口区、丹徒区)

宁德市(屏南县、古田县、寿宁县、福安市、蕉城区、周宁县、霞浦县、柘荣县、福鼎市)

滁州市(琅琊区、全椒县、南谯区、定远县、天长市、来安县、凤阳县、明光市)

白城市(通榆县、洮北区、镇赉县、大安市、洮南市)

海东市(平安区、民和回族土族自治县、化隆回族自治县、乐都区、互助土族自治县、循化撒拉族自治县)

濮阳市(南乐县、华龙区、范县、濮阳县、清丰县、台前县)

淄博市(张店区、博山区、周村区、临淄区、沂源县、淄川区、高青县、桓台县)

郑州市(新密市、巩义市、金水区、中原区、管城回族区、上街区、二七区、登封市、荥阳市、新郑市、中牟县、惠济区)

张家口市(康保县、桥东区、沽源县、怀安县、怀来县、尚义县、桥西区、宣化区、涿鹿县、蔚县、张北县、万全区、崇礼区、阳原县、赤城县、下花园区)

临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、凤庆县、临翔区、云县、永德县、耿马傣族佤族自治县、镇康县)

塔城地区(托里县、乌苏市、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、塔城市、额敏县)

来宾市(武宣县、兴宾区、合山市、金秀瑶族自治县、象州县、忻城县)

新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。