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铜陵市(枞阳县、郊区、铜官区、义安区)
临汾市(隰县、永和县、襄汾县、尧都区、浮山县、霍州市、翼城县、古县、洪洞县、蒲县、侯马市、安泽县、乡宁县、汾西县、大宁县、吉县、曲沃县)
丹东市(东港市、宽甸满族自治县、振安区、凤城市、元宝区、振兴区)
汕头市(金平区、龙湖区、澄海区、南澳县、濠江区、潮南区、潮阳区)
阳江市(阳东区、阳西县、阳春市、江城区)
曲靖市(会泽县、富源县、陆良县、罗平县、马龙区、麒麟区、沾益区、师宗县、宣威市)
双鸭山市(岭东区、宝清县、尖山区、四方台区、饶河县、宝山区、集贤县、友谊县)
阿里地区(札达县、普兰县、革吉县、日土县、措勤县、改则县、噶尔县)
张家口市(沽源县、康保县、怀安县、下花园区、尚义县、涿鹿县、万全区、怀来县、崇礼区、桥东区、赤城县、蔚县、桥西区、张北县、阳原县、宣化区)
武汉市(洪山区、硚口区、江夏区、蔡甸区、汉南区、东西湖区、青山区、武昌区、汉阳区、黄陂区、江岸区、江汉区、新洲区)
葫芦岛市(龙港区、南票区、绥中县、建昌县、兴城市、连山区)
桂林市(平乐县、灌阳县、象山区、叠彩区、雁山区、荔浦市、永福县、七星区、阳朔县、龙胜各族自治县、兴安县、秀峰区、恭城瑶族自治县、灵川县、全州县、临桂区、资源县)
文山壮族苗族自治州(文山市、马关县、富宁县、广南县、西畴县、丘北县、麻栗坡县、砚山县)
驻马店市(泌阳县、平舆县、遂平县、新蔡县、汝南县、正阳县、确山县、西平县、上蔡县、驿城区)
石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)
银川市(贺兰县、金凤区、永宁县、西夏区、灵武市、兴庆区)
石家庄市(深泽县、井陉县、高邑县、鹿泉区、裕华区、平山县、新乐市、无极县、桥西区、正定县、井陉矿区、栾城区、晋州市、辛集市、元氏县、赞皇县、新华区、灵寿县、长安区、行唐县、藁城区、赵县)
红河哈尼族彝族自治州(个旧市、泸西县、石屏县、建水县、绿春县、蒙自市、开远市、金平苗族瑶族傣族自治县、红河县、弥勒市、河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、元阳县)
沧州市(黄骅市、肃宁县、南皮县、河间市、任丘市、东光县、运河区、青县、沧县、海兴县、吴桥县、新华区、泊头市、献县、孟村回族自治县、盐山县)
广州市(越秀区、花都区、白云区、增城区、海珠区、番禺区、荔湾区、南沙区、黄埔区、从化区、天河区)
新余市(分宜县、渝水区)
蚌埠市(五河县、淮上区、蚌山区、固镇县、禹会区、龙子湖区、怀远县)
萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、上栗县、湘东区)
鄂尔多斯市(东胜区、杭锦旗、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、康巴什区)
淄博市(淄川区、桓台县、高青县、张店区、周村区、临淄区、沂源县、博山区)
黄冈市(浠水县、黄州区、麻城市、黄梅县、罗田县、英山县、蕲春县、团风县、红安县、武穴市)
咸宁市(通城县、咸安区、嘉鱼县、崇阳县、赤壁市、通山县)
平顶山市(叶县、舞钢市、汝州市、卫东区、宝丰县、石龙区、鲁山县、湛河区、郏县、新华区)
阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)
玉树藏族自治州(治多县、杂多县、玉树市、曲麻莱县、称多县、囊谦县)
济南市(天桥区、槐荫区、莱芜区、章丘区、钢城区、历城区、市中区、长清区、历下区、济阳区、商河县、平阴县)
海北藏族自治州(海晏县、刚察县、门源回族自治县、祁连县)
普洱市(思茅区、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县)
佛山市(顺德区、南海区、禅城区、三水区、高明区)
辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)
苏州市(吴江区、相城区、虎丘区、常熟市、姑苏区、张家港市、吴中区、太仓市、昆山市)
天津市(河北区、滨海新区、河东区、东丽区、西青区、红桥区、宝坻区、南开区、北辰区、津南区、蓟州区、和平区、静海区、武清区、河西区、宁河区)
焦作市(中站区、解放区、博爱县、沁阳市、山阳区、武陟县、马村区、孟州市、修武县、温县)
朝阳市(北票市、朝阳县、建平县、双塔区、凌源市、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县)
济源市
衡水市(深州市、饶阳县、桃城区、安平县、故城县、景县、枣强县、冀州区、武邑县、武强县、阜城县)
佳木斯市(向阳区、东风区、同江市、前进区、桦川县、桦南县、汤原县、富锦市、抚远市、郊区)
阳泉市(矿区、平定县、盂县、城区、郊区)
十堰市(竹山县、张湾区、竹溪县、茅箭区、郧阳区、丹江口市、房县、郧西县)
常德市(鼎城区、武陵区、津市市、安乡县、澧县、石门县、临澧县、汉寿县、桃源县)
防城港市(防城区、上思县、东兴市、港口区)
包头市(昆都仑区、石拐区、青山区、达尔罕茂明安联合旗、东河区、九原区、土默特右旗、固阳县、白云鄂博矿区)
北京市(大兴区、门头沟区、顺义区、朝阳区、昌平区、房山区、通州区、海淀区、石景山区、丰台区、延庆区、西城区、东城区、密云区、平谷区、怀柔区)
山南市(曲松县、桑日县、措美县、加查县、洛扎县、浪卡子县、错那市、贡嘎县、琼结县、隆子县、扎囊县、乃东区)
临夏回族自治州(广河县、东乡族自治县、临夏县、永靖县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、和政县)
宜宾市(珙县、兴文县、南溪区、翠屏区、江安县、高县、长宁县、屏山县、筠连县、叙州区)
自贡市(自流井区、沿滩区、荣县、贡井区、富顺县、大安区)
锦州市(凌海市、太和区、古塔区、北镇市、黑山县、凌河区、义县)
内蒙古自治区
珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)
乐山市(五通桥区、沙湾区、井研县、峨眉山市、夹江县、峨边彝族自治县、市中区、沐川县、金口河区、马边彝族自治县、犍为县)
济宁市(梁山县、泗水县、曲阜市、汶上县、嘉祥县、邹城市、鱼台县、任城区、微山县、金乡县、兖州区)
张掖市(临泽县、肃南裕固族自治县、民乐县、甘州区、高台县、山丹县)
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衡阳市(衡东县、衡阳县、衡山县、祁东县、雁峰区、石鼓区、衡南县、南岳区、珠晖区、耒阳市、蒸湘区、常宁市)
滨州市(滨城区、阳信县、邹平市、博兴县、惠民县、沾化区、无棣县)
通辽市(开鲁县、霍林郭勒市、奈曼旗、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗、科尔沁区、科尔沁左翼中旗、库伦旗)
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鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)
上海市(徐汇区、杨浦区、浦东新区、黄浦区、普陀区、静安区、闵行区、松江区、青浦区、宝山区、嘉定区、长宁区、崇明区、虹口区、金山区、奉贤区)
黄南藏族自治州(尖扎县、泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县)
泉州市(金门县、晋江市、洛江区、丰泽区、泉港区、鲤城区、惠安县、安溪县、南安市、德化县、石狮市、永春县)
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遂宁市(船山区、大英县、射洪市、蓬溪县、安居区)
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金华市(东阳市、永康市、武义县、金东区、婺城区、浦江县、磐安县、兰溪市、义乌市)
厦门市(同安区、湖里区、集美区、翔安区、海沧区、思明区)
重庆市(南岸区、璧山区、武隆区、铜梁区、石柱土家族自治县、江津区、开州区、城口县、梁平区、奉节县、大足区、巫山县、九龙坡区、丰都县、沙坪坝区、綦江区、大渡口区、北碚区、南川区、渝中区、黔江区、彭水苗族土家族自治县、合川区、永川区、渝北区、潼南区、云阳县、荣昌区、秀山土家族苗族自治县、涪陵区、巫溪县、酉阳土家族苗族自治县、江北区、万州区、忠县、巴南区、垫江县、长寿区)
德州市(宁津县、禹城市、乐陵市、德城区、陵城区、临邑县、庆云县、齐河县、夏津县、平原县、武城县)
安阳市(北关区、龙安区、内黄县、安阳县、滑县、林州市、殷都区、汤阴县、文峰区)
盐城市(大丰区、东台市、射阳县、滨海县、亭湖区、盐都区、建湖县、阜宁县、响水县)
六盘水市(盘州市、钟山区、水城区、六枝特区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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