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来宾市(金秀瑶族自治县、忻城县、象州县、武宣县、合山市、兴宾区)
辽阳市(宏伟区、弓长岭区、辽阳县、白塔区、灯塔市、太子河区、文圣区)
南通市(崇川区、启东市、海安市、海门区、如皋市、如东县、通州区)
资阳市(安岳县、雁江区、乐至县)
青岛市(胶州市、李沧区、莱西市、黄岛区、市南区、城阳区、市北区、平度市、即墨区、崂山区)
广西壮族自治区
六盘水市(水城区、盘州市、六枝特区、钟山区)
迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)
宜昌市(秭归县、伍家岗区、当阳市、五峰土家族自治县、夷陵区、远安县、枝江市、西陵区、猇亭区、长阳土家族自治县、点军区、兴山县、宜都市)
商洛市(洛南县、商州区、商南县、丹凤县、山阳县、柞水县、镇安县)
萍乡市(莲花县、安源区、芦溪县、上栗县、湘东区)
怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)
梧州市(岑溪市、长洲区、藤县、万秀区、龙圩区、苍梧县、蒙山县)
金华市(金东区、兰溪市、武义县、磐安县、浦江县、东阳市、义乌市、婺城区、永康市)
宁夏回族自治区
北京市(通州区、平谷区、朝阳区、西城区、密云区、昌平区、怀柔区、石景山区、海淀区、丰台区、延庆区、房山区、顺义区、门头沟区、东城区、大兴区)
南平市(顺昌县、浦城县、邵武市、建阳区、武夷山市、延平区、松溪县、政和县、光泽县、建瓯市)
阳江市(江城区、阳东区、阳春市、阳西县)
澳门特别行政区
黄山市(黄山区、休宁县、歙县、徽州区、黟县、祁门县、屯溪区)
铁岭市(银州区、西丰县、清河区、调兵山市、昌图县、铁岭县、开原市)
徐州市(鼓楼区、云龙区、丰县、沛县、新沂市、铜山区、睢宁县、贾汪区、泉山区、邳州市)
曲靖市(陆良县、麒麟区、宣威市、富源县、师宗县、罗平县、马龙区、会泽县、沾益区)
乌兰察布市(化德县、兴和县、丰镇市、察哈尔右翼中旗、商都县、察哈尔右翼前旗、凉城县、卓资县、察哈尔右翼后旗、四子王旗、集宁区)
通化市(柳河县、辉南县、梅河口市、二道江区、集安市、东昌区、通化县)
韶关市(浈江区、翁源县、乳源瑶族自治县、新丰县、始兴县、曲江区、乐昌市、武江区、南雄市、仁化县)
伊犁哈萨克自治州(巩留县、霍城县、伊宁市、特克斯县、奎屯市、尼勒克县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、霍尔果斯市、昭苏县、新源县)
沈阳市(康平县、沈河区、辽中区、于洪区、新民市、法库县、大东区、浑南区、苏家屯区、铁西区、沈北新区、和平区、皇姑区)
昌吉回族自治州(昌吉市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、玛纳斯县、阜康市、奇台县)
云浮市(云城区、郁南县、新兴县、云安区、罗定市)
崇左市(天等县、宁明县、凭祥市、龙州县、大新县、扶绥县、江州区)
泉州市(洛江区、鲤城区、德化县、金门县、永春县、安溪县、石狮市、晋江市、丰泽区、泉港区、南安市、惠安县)
吴忠市(青铜峡市、利通区、盐池县、红寺堡区、同心县)
舟山市(定海区、岱山县、嵊泗县、普陀区)
兴安盟(乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县、阿尔山市)
金昌市(永昌县、金川区)
池州市(东至县、贵池区、石台县、青阳县)
宿迁市(泗洪县、宿城区、泗阳县、宿豫区、沭阳县)
岳阳市(平江县、湘阴县、君山区、岳阳县、华容县、岳阳楼区、临湘市、汨罗市、云溪区)
渭南市(华阴市、白水县、合阳县、临渭区、大荔县、澄城县、潼关县、华州区、富平县、蒲城县、韩城市)
包头市(青山区、石拐区、东河区、昆都仑区、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、九原区、白云鄂博矿区、土默特右旗)
酒泉市(肃州区、金塔县、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、瓜州县、敦煌市)
张家口市(尚义县、万全区、张北县、涿鹿县、下花园区、怀安县、宣化区、怀来县、阳原县、沽源县、康保县、崇礼区、赤城县、桥东区、蔚县、桥西区)
大同市(云州区、云冈区、阳高县、浑源县、天镇县、平城区、左云县、新荣区、灵丘县、广灵县)
中山市
平顶山市(叶县、石龙区、郏县、宝丰县、舞钢市、湛河区、卫东区、鲁山县、汝州市、新华区)
嘉兴市(桐乡市、秀洲区、海盐县、嘉善县、海宁市、平湖市、南湖区)
安顺市(平坝区、镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、普定县、西秀区)
怀化市(中方县、芷江侗族自治县、沅陵县、溆浦县、洪江市、通道侗族自治县、会同县、新晃侗族自治县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、麻阳苗族自治县、辰溪县)
东营市(利津县、广饶县、河口区、东营区、垦利区)
大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)
恩施土家族苗族自治州(利川市、鹤峰县、咸丰县、恩施市、宣恩县、巴东县、来凤县、建始县)
黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、普安县、兴义市、册亨县、兴仁市、贞丰县、安龙县、望谟县)
巴彦淖尔市(磴口县、杭锦后旗、五原县、乌拉特后旗、乌拉特前旗、临河区、乌拉特中旗)
枣庄市(薛城区、市中区、台儿庄区、峄城区、滕州市、山亭区)
聊城市(冠县、东昌府区、高唐县、阳谷县、东阿县、莘县、茌平区、临清市)
文山壮族苗族自治州(广南县、西畴县、富宁县、砚山县、麻栗坡县、丘北县、文山市、马关县)
扬州市(广陵区、高邮市、宝应县、仪征市、邗江区、江都区)
驻马店市(西平县、汝南县、平舆县、驿城区、泌阳县、确山县、遂平县、新蔡县、正阳县、上蔡县)
梅州市(五华县、梅江区、平远县、大埔县、梅县区、兴宁市、丰顺县、蕉岭县)
杭州市(萧山区、上城区、桐庐县、钱塘区、淳安县、临安区、建德市、临平区、拱墅区、滨江区、西湖区、余杭区、富阳区)
汕头市(澄海区、金平区、龙湖区、南澳县、潮阳区、潮南区、濠江区)
眉山市(青神县、洪雅县、彭山区、丹棱县、东坡区、仁寿县)
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天津市(河东区、河西区、河北区、滨海新区、津南区、宁河区、东丽区、蓟州区、南开区、北辰区、红桥区、宝坻区、和平区、静海区、西青区、武清区)
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雅安市(芦山县、荥经县、天全县、宝兴县、雨城区、汉源县、石棉县、名山区)
黔南布依族苗族自治州(罗甸县、平塘县、龙里县、荔波县、长顺县、瓮安县、独山县、三都水族自治县、都匀市、惠水县、福泉市、贵定县)
沧州市(南皮县、吴桥县、肃宁县、东光县、青县、泊头市、海兴县、任丘市、新华区、黄骅市、献县、沧县、孟村回族自治县、河间市、盐山县、运河区)
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天水市(甘谷县、麦积区、清水县、张家川回族自治县、武山县、秦州区、秦安县)
银川市(灵武市、永宁县、西夏区、贺兰县、金凤区、兴庆区)
汉中市(西乡县、留坝县、南郑区、汉台区、佛坪县、宁强县、城固县、洋县、镇巴县、勉县、略阳县)
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玉树藏族自治州(杂多县、称多县、治多县、玉树市、囊谦县、曲麻莱县)
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西藏自治区
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来源：中国房地产报
“
市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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