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全国服务区域：
新乡市(凤泉区、卫辉市、新乡县、辉县市、原阳县、延津县、封丘县、牧野区、获嘉县、卫滨区、红旗区、长垣市)
揭阳市(惠来县、榕城区、揭西县、普宁市、揭东区)
柳州市(柳北区、城中区、柳城县、柳南区、融安县、融水苗族自治县、鹿寨县、柳江区、鱼峰区、三江侗族自治县)
贺州市(平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、八步区、钟山县)
齐齐哈尔市(龙沙区、碾子山区、泰来县、昂昂溪区、克东县、富拉尔基区、讷河市、拜泉县、龙江县、甘南县、依安县、富裕县、建华区、克山县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区)
德阳市(绵竹市、什邡市、广汉市、罗江区、中江县、旌阳区)
漯河市(舞阳县、召陵区、源汇区、临颍县、郾城区)
吴忠市(盐池县、青铜峡市、同心县、红寺堡区、利通区)
恩施土家族苗族自治州(咸丰县、来凤县、利川市、建始县、鹤峰县、宣恩县、恩施市、巴东县)
福州市(平潭县、永泰县、晋安区、闽清县、罗源县、台江区、马尾区、仓山区、鼓楼区、长乐区、福清市、连江县、闽侯县)
杭州市(拱墅区、淳安县、临安区、余杭区、滨江区、建德市、钱塘区、萧山区、上城区、临平区、桐庐县、富阳区、西湖区)
三亚市(海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区)
本溪市(平山区、桓仁满族自治县、溪湖区、南芬区、本溪满族自治县、明山区)
清远市(佛冈县、英德市、连山壮族瑶族自治县、清新区、清城区、阳山县、连州市、连南瑶族自治县)
延边朝鲜族自治州(龙井市、汪清县、延吉市、珲春市、图们市、和龙市、敦化市、安图县)
漳州市(平和县、诏安县、龙海区、漳浦县、芗城区、龙文区、南靖县、东山县、长泰区、华安县、云霄县)
梅州市(梅县区、大埔县、平远县、梅江区、丰顺县、蕉岭县、兴宁市、五华县)
遵义市(余庆县、汇川区、红花岗区、赤水市、仁怀市、桐梓县、习水县、播州区、正安县、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、湄潭县、务川仡佬族苗族自治县、绥阳县)
潍坊市(昌邑市、坊子区、昌乐县、诸城市、青州市、寿光市、潍城区、奎文区、安丘市、高密市、临朐县、寒亭区)
大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)
三门峡市(渑池县、陕州区、灵宝市、义马市、湖滨区、卢氏县)
梧州市(蒙山县、岑溪市、长洲区、万秀区、苍梧县、龙圩区、藤县)
黄冈市(黄州区、罗田县、麻城市、红安县、团风县、浠水县、蕲春县、黄梅县、武穴市、英山县)
黄石市(下陆区、阳新县、铁山区、大冶市、西塞山区、黄石港区)
海南藏族自治州(贵德县、贵南县、兴海县、同德县、共和县)
吕梁市(离石区、兴县、柳林县、中阳县、文水县、汾阳市、临县、石楼县、岚县、方山县、交城县、交口县、孝义市)
那曲市(巴青县、尼玛县、班戈县、色尼区、双湖县、聂荣县、比如县、索县、安多县、嘉黎县、申扎县)
盘锦市(兴隆台区、盘山县、大洼区、双台子区)
扬州市(宝应县、邗江区、广陵区、高邮市、仪征市、江都区)
中山市
台州市(椒江区、黄岩区、温岭市、三门县、仙居县、玉环市、路桥区、临海市、天台县)
宁德市(福鼎市、寿宁县、周宁县、霞浦县、屏南县、古田县、柘荣县、蕉城区、福安市)
十堰市(郧阳区、张湾区、丹江口市、郧西县、竹溪县、茅箭区、竹山县、房县)
黄山市(黟县、歙县、徽州区、黄山区、祁门县、休宁县、屯溪区)
韶关市(南雄市、乳源瑶族自治县、始兴县、武江区、新丰县、曲江区、仁化县、翁源县、浈江区、乐昌市)
榆林市(米脂县、佳县、吴堡县、绥德县、靖边县、横山区、神木市、府谷县、清涧县、定边县、榆阳区、子洲县)
黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、册亨县、晴隆县、望谟县、普安县、安龙县、兴义市、兴仁市)
随州市(随县、广水市、曾都区)
鹤壁市(山城区、鹤山区、浚县、淇滨区、淇县)
巴中市(巴州区、恩阳区、南江县、通江县、平昌县)
益阳市(赫山区、安化县、资阳区、沅江市、南县、桃江县)
茂名市(信宜市、茂南区、电白区、高州市、化州市)
湘西土家族苗族自治州(花垣县、吉首市、永顺县、古丈县、凤凰县、泸溪县、保靖县、龙山县)
武威市(古浪县、民勤县、凉州区、天祝藏族自治县)
石家庄市(高邑县、井陉矿区、灵寿县、平山县、桥西区、栾城区、井陉县、鹿泉区、赵县、新乐市、无极县、行唐县、赞皇县、元氏县、辛集市、新华区、正定县、晋州市、裕华区、深泽县、长安区、藁城区)
东莞市
重庆市(江北区、酉阳土家族苗族自治县、九龙坡区、巫山县、江津区、武隆区、綦江区、大渡口区、长寿区、梁平区、沙坪坝区、开州区、丰都县、万州区、永川区、城口县、垫江县、云阳县、铜梁区、渝中区、潼南区、南川区、彭水苗族土家族自治县、忠县、大足区、巫溪县、南岸区、秀山土家族苗族自治县、黔江区、荣昌区、涪陵区、渝北区、璧山区、奉节县、巴南区、北碚区、合川区、石柱土家族自治县)
林芝市(察隅县、波密县、巴宜区、米林市、工布江达县、朗县、墨脱县)
阳泉市(城区、平定县、盂县、郊区、矿区)
阳江市(江城区、阳东区、阳西县、阳春市)
黔东南苗族侗族自治州(岑巩县、台江县、黄平县、黎平县、剑河县、麻江县、雷山县、三穗县、从江县、榕江县、凯里市、锦屏县、镇远县、施秉县、丹寨县、天柱县)
河源市(紫金县、东源县、和平县、龙川县、源城区、连平县)
龙岩市(永定区、漳平市、长汀县、上杭县、连城县、武平县、新罗区)
广元市(苍溪县、剑阁县、青川县、昭化区、旺苍县、朝天区、利州区)
大同市(浑源县、阳高县、云州区、灵丘县、广灵县、云冈区、左云县、新荣区、平城区、天镇县)
南昌市(红谷滩区、西湖区、青山湖区、安义县、青云谱区、进贤县、新建区、南昌县、东湖区)
惠州市(博罗县、惠阳区、惠东县、龙门县、惠城区)
泰州市(高港区、海陵区、泰兴市、姜堰区、兴化市、靖江市)
三明市(永安市、将乐县、泰宁县、清流县、三元区、建宁县、宁化县、大田县、沙县区、明溪县、尤溪县)
洛阳市(老城区、宜阳县、汝阳县、西工区、偃师区、新安县、栾川县、嵩县、洛宁县、洛龙区、孟津区、伊川县、涧西区、瀍河回族区)
金昌市(永昌县、金川区)
日照市(岚山区、五莲县、东港区、莒县)
东营市(广饶县、河口区、垦利区、东营区、利津县)
双鸭山市(宝山区、四方台区、友谊县、岭东区、尖山区、饶河县、集贤县、宝清县)
荆门市(东宝区、掇刀区、沙洋县、京山市、钟祥市)
厦门市(海沧区、同安区、湖里区、集美区、思明区、翔安区)
湖州市(南浔区、安吉县、长兴县、吴兴区、德清县)
温州市(鹿城区、龙港市、苍南县、泰顺县、龙湾区、永嘉县、平阳县、洞头区、乐清市、文成县、瓯海区、瑞安市)
定西市(通渭县、陇西县、临洮县、渭源县、岷县、漳县、安定区)
南宁市(江南区、良庆区、上林县、西乡塘区、武鸣区、兴宁区、隆安县、横州市、邕宁区、马山县、宾阳县、青秀区)
铜川市(印台区、宜君县、王益区、耀州区)
银川市(贺兰县、西夏区、兴庆区、金凤区、永宁县、灵武市)
钦州市(浦北县、灵山县、钦南区、钦北区)
湛江市(霞山区、徐闻县、遂溪县、吴川市、赤坎区、廉江市、坡头区、雷州市、麻章区)
南通市(海安市、通州区、海门区、如东县、启东市、如皋市、崇川区)
通化市(集安市、东昌区、梅河口市、柳河县、通化县、二道江区、辉南县)
三沙市(南沙区、西沙区)
张家口市(蔚县、康保县、张北县、桥西区、沽源县、桥东区、涿鹿县、怀安县、阳原县、怀来县、尚义县、赤城县、崇礼区、万全区、宣化区、下花园区)
上饶市(余干县、广丰区、广信区、婺源县、横峰县、信州区、玉山县、弋阳县、铅山县、鄱阳县、万年县、德兴市)
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泰安市(肥城市、东平县、泰山区、新泰市、宁阳县、岱岳区)
锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、多伦县、正蓝旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗、二连浩特市、锡林浩特市、镶黄旗、正镶白旗、太仆寺旗)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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