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济南市(平阴县、天桥区、济阳区、长清区、历下区、槐荫区、莱芜区、章丘区、历城区、商河县、市中区、钢城区)

常州市(天宁区、武进区、溧阳市、新北区、钟楼区、金坛区)

香港特别行政区

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)  湛江市(遂溪县、麻章区、廉江市、吴川市、徐闻县、霞山区、雷州市、赤坎区、坡头区)

内江市(威远县、市中区、东兴区、隆昌市、资中县)

亳州市(利辛县、谯城区、蒙城县、涡阳县)

三沙市(南沙区、西沙区)和田地区(墨玉县、和田县、于田县、洛浦县、策勒县、皮山县、和田市、民丰县)

阿里地区(噶尔县、日土县、革吉县、措勤县、普兰县、改则县、札达县)  眉山市(东坡区、青神县、丹棱县、洪雅县、仁寿县、彭山区)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

西宁市(城西区、城北区、大通回族土族自治县、湟中区、城中区、湟源县、城东区)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、梁河县、盈江县、陇川县、芒市)

安庆市(桐城市、望江县、宜秀区、大观区、怀宁县、岳西县、潜山市、太湖县、迎江区、宿松县)

永州市(蓝山县、祁阳市、江华瑶族自治县、宁远县、道县、新田县、江永县、零陵区、东安县、冷水滩区、双牌县)

绵阳市(盐亭县、三台县、梓潼县、安州区、北川羌族自治县、游仙区、涪城区、江油市、平武县)

林芝市(巴宜区、墨脱县、波密县、朗县、工布江达县、米林市、察隅县)

河池市(巴马瑶族自治县、金城江区、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、南丹县、凤山县、东兰县、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、宜州区、天峨县)

桂林市(兴安县、阳朔县、灵川县、龙胜各族自治县、象山区、临桂区、雁山区、灌阳县、七星区、恭城瑶族自治县、全州县、平乐县、永福县、叠彩区、秀峰区、资源县、荔浦市)

湖州市(安吉县、南浔区、德清县、吴兴区、长兴县)

德州市(平原县、德城区、宁津县、夏津县、禹城市、临邑县、乐陵市、庆云县、陵城区、齐河县、武城县)

泸州市(泸县、江阳区、合江县、叙永县、古蔺县、纳溪区、龙马潭区)

咸阳市(彬州市、淳化县、渭城区、长武县、礼泉县、旬邑县、杨陵区、三原县、永寿县、泾阳县、兴平市、秦都区、乾县、武功县)

南充市(仪陇县、阆中市、嘉陵区、南部县、营山县、西充县、高坪区、蓬安县、顺庆区)

丹东市(凤城市、振安区、振兴区、东港市、宽甸满族自治县、元宝区)

齐齐哈尔市(泰来县、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、讷河市、龙江县、龙沙区、建华区、依安县、富裕县、拜泉县、克山县、昂昂溪区、铁锋区、富拉尔基区、甘南县、克东县)

忻州市(宁武县、岢岚县、五台县、定襄县、神池县、河曲县、代县、繁峙县、忻府区、五寨县、静乐县、偏关县、原平市、保德县)

聊城市(冠县、临清市、莘县、东昌府区、高唐县、茌平区、阳谷县、东阿县)

广西壮族自治区

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襄阳市(谷城县、保康县、南漳县、襄州区、樊城区、宜城市、老河口市、枣阳市、襄城区)

晋城市(沁水县、阳城县、城区、泽州县、高平市、陵川县)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、福贡县、兰坪白族普米族自治县)

商丘市(睢阳区、虞城县、夏邑县、柘城县、梁园区、永城市、睢县、宁陵县、民权县)  巴音郭楞蒙古自治州(和静县、和硕县、焉耆回族自治县、且末县、库尔勒市、尉犁县、博湖县、轮台县、若羌县)

昌都市(左贡县、边坝县、察雅县、丁青县、八宿县、卡若区、类乌齐县、洛隆县、江达县、芒康县、贡觉县)

湘潭市(湘乡市、岳塘区、湘潭县、韶山市、雨湖区)

阿克苏地区(柯坪县、温宿县、乌什县、阿瓦提县、阿克苏市、沙雅县、新和县、库车市、拜城县)吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

固原市(隆德县、彭阳县、泾源县、原州区、西吉县)  吉安市(井冈山市、永丰县、万安县、安福县、永新县、吉安县、吉州区、青原区、峡江县、遂川县、新干县、吉水县、泰和县)

扬州市(广陵区、宝应县、仪征市、高邮市、邗江区、江都区)

杭州市(临安区、滨江区、建德市、上城区、富阳区、西湖区、淳安县、钱塘区、拱墅区、萧山区、桐庐县、余杭区、临平区)

庆阳市(庆城县、西峰区、镇原县、宁县、正宁县、华池县、合水县、环县)黄石市(黄石港区、阳新县、西塞山区、下陆区、铁山区、大冶市)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

娄底市(新化县、娄星区、涟源市、双峰县、冷水江市)

哈尔滨市(双城区、通河县、松北区、宾县、香坊区、延寿县、平房区、道里区、木兰县、方正县、南岗区、阿城区、巴彦县、道外区、依兰县、尚志市、五常市、呼兰区)

包头市(固阳县、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、九原区、土默特右旗、昆都仑区、青山区、东河区)

石家庄市(井陉矿区、无极县、桥西区、新华区、长安区、辛集市、行唐县、正定县、高邑县、赞皇县、藁城区、深泽县、栾城区、井陉县、晋州市、灵寿县、新乐市、元氏县、赵县、平山县、裕华区、鹿泉区)

黔南布依族苗族自治州(独山县、惠水县、三都水族自治县、荔波县、长顺县、平塘县、福泉市、罗甸县、龙里县、贵定县、都匀市、瓮安县)

朝阳市(双塔区、北票市、朝阳县、建平县、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市)

西安市(鄠邑区、灞桥区、周至县、长安区、阎良区、蓝田县、莲湖区、新城区、雁塔区、临潼区、未央区、高陵区、碑林区)

嘉兴市(海盐县、海宁市、嘉善县、平湖市、桐乡市、秀洲区、南湖区)

大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、肇州县、龙凤区、让胡路区、红岗区、大同区、肇源县、萨尔图区)

内蒙古自治区

许昌市(建安区、鄢陵县、禹州市、长葛市、魏都区、襄城县)

五指山市(陵水黎族自治县、澄迈县、临高县、保亭黎族苗族自治县、昌江黎族自治县、琼海市、万宁市、屯昌县、文昌市、东方市、乐东黎族自治县、定安县、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县)

南平市(邵武市、顺昌县、浦城县、政和县、延平区、武夷山市、松溪县、建瓯市、光泽县、建阳区)

威海市(环翠区、乳山市、文登区、荣成市)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、红原县、松潘县、茂县、小金县、黑水县、壤塘县、理县、马尔康市、金川县、若尔盖县、汶川县、九寨沟县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。