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日喀则市(康马县、岗巴县、萨迦县、南木林县、白朗县、谢通门县、聂拉木县、定日县、桑珠孜区、昂仁县、仁布县、拉孜县、仲巴县、吉隆县、萨嘎县、江孜县、亚东县、定结县)

西藏自治区

榆林市(榆阳区、横山区、神木市、清涧县、子洲县、府谷县、绥德县、佳县、吴堡县、靖边县、米脂县、定边县)  枣庄市(山亭区、薛城区、台儿庄区、峄城区、滕州市、市中区)

阳江市(阳西县、阳春市、阳东区、江城区)

平凉市(崆峒区、灵台县、崇信县、泾川县、庄浪县、静宁县、华亭市)

佛山市(禅城区、高明区、南海区、顺德区、三水区)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、乌拉特后旗、乌拉特前旗、临河区、磴口县、五原县、乌拉特中旗)  襄阳市(枣阳市、宜城市、老河口市、襄州区、南漳县、保康县、谷城县、襄城区、樊城区)

普洱市(宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县)

玉林市(玉州区、陆川县、北流市、兴业县、容县、福绵区、博白县)

葫芦岛市(南票区、绥中县、建昌县、龙港区、兴城市、连山区)

开封市(杞县、尉氏县、通许县、兰考县、顺河回族区、禹王台区、祥符区、鼓楼区、龙亭区)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)

淮安市(清江浦区、淮安区、金湖县、涟水县、淮阴区、盱眙县、洪泽区)

玉树藏族自治州(杂多县、玉树市、称多县、治多县、曲麻莱县、囊谦县)

淮北市(杜集区、濉溪县、相山区、烈山区)

漳州市(平和县、芗城区、龙海区、云霄县、龙文区、东山县、诏安县、南靖县、华安县、漳浦县、长泰区)

宁德市(屏南县、周宁县、寿宁县、蕉城区、福鼎市、霞浦县、福安市、古田县、柘荣县)

昌吉回族自治州(阜康市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、玛纳斯县、奇台县、吉木萨尔县、昌吉市)

荆门市(京山市、沙洋县、掇刀区、东宝区、钟祥市)

临沂市(蒙阴县、罗庄区、兰陵县、费县、兰山区、临沭县、河东区、平邑县、莒南县、沂水县、沂南县、郯城县)

阳泉市(城区、平定县、盂县、郊区、矿区)

舟山市(岱山县、定海区、普陀区、嵊泗县)

漯河市(源汇区、召陵区、临颍县、郾城区、舞阳县)

深圳市(南山区、宝安区、盐田区、龙岗区、光明区、龙华区、福田区、罗湖区、坪山区)

廊坊市(安次区、永清县、香河县、广阳区、三河市、文安县、大城县、固安县、大厂回族自治县、霸州市)

鄂尔多斯市(达拉特旗、准格尔旗、东胜区、鄂托克前旗、鄂托克旗、伊金霍洛旗、乌审旗、康巴什区、杭锦旗)

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莆田市(城厢区、涵江区、秀屿区、荔城区、仙游县)

庆阳市(庆城县、西峰区、华池县、环县、镇原县、宁县、正宁县、合水县)

临夏回族自治州(广河县、永靖县、东乡族自治县、临夏市、康乐县、和政县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

池州市(石台县、东至县、贵池区、青阳县)  惠州市(博罗县、惠城区、惠阳区、龙门县、惠东县)

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呼和浩特市(土默特左旗、托克托县、赛罕区、和林格尔县、新城区、清水河县、玉泉区、回民区、武川县)

自贡市(荣县、自流井区、贡井区、富顺县、沿滩区、大安区)乐山市(五通桥区、沙湾区、夹江县、峨边彝族自治县、沐川县、市中区、井研县、金口河区、马边彝族自治县、峨眉山市、犍为县)

衡水市(饶阳县、枣强县、武强县、桃城区、景县、武邑县、阜城县、故城县、深州市、安平县、冀州区)  巴中市(平昌县、恩阳区、通江县、南江县、巴州区)

达州市(大竹县、万源市、达川区、通川区、渠县、开江县、宣汉县)

黑河市(爱辉区、五大连池市、孙吴县、逊克县、北安市、嫩江市)

果洛藏族自治州(达日县、久治县、班玛县、玛多县、甘德县、玛沁县)四平市(铁西区、伊通满族自治县、铁东区、双辽市、梨树县)

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陇南市(文县、礼县、成县、两当县、康县、西和县、徽县、武都区、宕昌县)

黄南藏族自治州(尖扎县、泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市)

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沧州市(泊头市、献县、任丘市、新华区、黄骅市、肃宁县、运河区、吴桥县、青县、孟村回族自治县、盐山县、海兴县、沧县、东光县、南皮县、河间市)

澳门特别行政区

广州市(花都区、天河区、增城区、南沙区、荔湾区、番禺区、海珠区、白云区、黄埔区、从化区、越秀区)

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南阳市(社旗县、镇平县、卧龙区、淅川县、西峡县、内乡县、唐河县、方城县、新野县、邓州市、桐柏县、南召县、宛城区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。