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山南市(隆子县、琼结县、扎囊县、错那市、措美县、洛扎县、乃东区、曲松县、桑日县、浪卡子县、贡嘎县、加查县)
鹤壁市(鹤山区、浚县、淇滨区、山城区、淇县)
荆州市(洪湖市、松滋市、监利市、公安县、荆州区、石首市、沙市区、江陵县)
沧州市(孟村回族自治县、青县、海兴县、献县、泊头市、沧县、黄骅市、河间市、东光县、吴桥县、盐山县、南皮县、运河区、肃宁县、任丘市、新华区)
怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县)
阳江市(阳东区、阳春市、阳西县、江城区)
吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)
黑河市(嫩江市、孙吴县、爱辉区、五大连池市、北安市、逊克县)
阿克苏地区(沙雅县、温宿县、乌什县、阿克苏市、库车市、新和县、柯坪县、拜城县、阿瓦提县)
湘西土家族苗族自治州(吉首市、保靖县、凤凰县、泸溪县、永顺县、龙山县、古丈县、花垣县)
宣城市(泾县、广德市、宣州区、郎溪县、宁国市、绩溪县、旌德县)
丽水市(龙泉市、缙云县、庆元县、青田县、景宁畲族自治县、遂昌县、云和县、莲都区、松阳县)
沈阳市(于洪区、铁西区、浑南区、康平县、沈北新区、新民市、和平区、大东区、皇姑区、苏家屯区、沈河区、辽中区、法库县)
安阳市(安阳县、汤阴县、文峰区、殷都区、内黄县、林州市、北关区、滑县、龙安区)
韶关市(武江区、南雄市、乐昌市、翁源县、新丰县、曲江区、乳源瑶族自治县、仁化县、浈江区、始兴县)
阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)
乌兰察布市(商都县、卓资县、察哈尔右翼中旗、四子王旗、察哈尔右翼后旗、凉城县、兴和县、集宁区、察哈尔右翼前旗、丰镇市、化德县)
吴忠市(盐池县、青铜峡市、红寺堡区、同心县、利通区)
白银市(会宁县、平川区、景泰县、靖远县、白银区)
白城市(大安市、洮北区、镇赉县、洮南市、通榆县)
聊城市(东阿县、阳谷县、莘县、茌平区、冠县、高唐县、临清市、东昌府区)
铜仁市(德江县、万山区、印江土家族苗族自治县、思南县、石阡县、玉屏侗族自治县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、碧江区、江口县)
秦皇岛市(抚宁区、山海关区、卢龙县、北戴河区、青龙满族自治县、海港区、昌黎县)
黔东南苗族侗族自治州(榕江县、岑巩县、麻江县、凯里市、台江县、黎平县、施秉县、丹寨县、锦屏县、镇远县、三穗县、剑河县、天柱县、黄平县、雷山县、从江县)
廊坊市(大城县、广阳区、霸州市、香河县、安次区、文安县、永清县、大厂回族自治县、固安县、三河市)
牡丹江市(西安区、海林市、绥芬河市、爱民区、东安区、宁安市、东宁市、穆棱市、林口县、阳明区)
呼伦贝尔市(扎赉诺尔区、新巴尔虎左旗、满洲里市、鄂温克族自治旗、额尔古纳市、海拉尔区、陈巴尔虎旗、鄂伦春自治旗、扎兰屯市、根河市、新巴尔虎右旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市、阿荣旗)
阳泉市(城区、盂县、矿区、郊区、平定县)
张掖市(民乐县、甘州区、山丹县、高台县、临泽县、肃南裕固族自治县)
晋城市(高平市、城区、泽州县、陵川县、阳城县、沁水县)
曲靖市(马龙区、沾益区、罗平县、会泽县、宣威市、陆良县、麒麟区、师宗县、富源县)
宝鸡市(凤翔区、眉县、陈仓区、千阳县、凤县、岐山县、渭滨区、麟游县、陇县、太白县、扶风县、金台区)
内蒙古自治区
郑州市(登封市、上街区、巩义市、惠济区、荥阳市、管城回族区、二七区、新郑市、中牟县、金水区、中原区、新密市)
遵义市(汇川区、凤冈县、播州区、余庆县、桐梓县、湄潭县、绥阳县、红花岗区、赤水市、务川仡佬族苗族自治县、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、习水县、正安县)
塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、塔城市、额敏县、托里县、乌苏市、裕民县)
宜昌市(点军区、夷陵区、长阳土家族自治县、秭归县、兴山县、宜都市、当阳市、西陵区、五峰土家族自治县、远安县、猇亭区、枝江市、伍家岗区)
咸阳市(淳化县、彬州市、三原县、永寿县、泾阳县、武功县、旬邑县、乾县、礼泉县、兴平市、长武县、杨陵区、渭城区、秦都区)
湘潭市(雨湖区、湘乡市、湘潭县、岳塘区、韶山市)
芜湖市(无为市、南陵县、繁昌区、镜湖区、湾沚区、鸠江区、弋江区)
合肥市(肥西县、包河区、长丰县、巢湖市、肥东县、庐阳区、庐江县、瑶海区、蜀山区)
黔西南布依族苗族自治州(安龙县、普安县、望谟县、晴隆县、贞丰县、册亨县、兴义市、兴仁市)
上海市(青浦区、松江区、嘉定区、宝山区、崇明区、徐汇区、长宁区、普陀区、闵行区、奉贤区、金山区、杨浦区、浦东新区、静安区、黄浦区、虹口区)
荆门市(钟祥市、东宝区、沙洋县、掇刀区、京山市)
济源市
丽江市(华坪县、古城区、永胜县、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县)
酒泉市(金塔县、瓜州县、玉门市、敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、肃北蒙古族自治县)
汕尾市(城区、海丰县、陆河县、陆丰市)
六盘水市(盘州市、六枝特区、钟山区、水城区)
中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)
衢州市(常山县、开化县、柯城区、衢江区、江山市、龙游县)
威海市(文登区、环翠区、荣成市、乳山市)
巴彦淖尔市(杭锦后旗、临河区、乌拉特中旗、乌拉特后旗、磴口县、五原县、乌拉特前旗)
果洛藏族自治州(久治县、达日县、甘德县、玛多县、班玛县、玛沁县)
泉州市(洛江区、南安市、安溪县、鲤城区、金门县、晋江市、惠安县、泉港区、石狮市、丰泽区、永春县、德化县)
嘉兴市(嘉善县、南湖区、平湖市、海宁市、秀洲区、海盐县、桐乡市)
武汉市(黄陂区、蔡甸区、汉南区、新洲区、江夏区、汉阳区、江汉区、硚口区、东西湖区、青山区、江岸区、武昌区、洪山区)
达州市(达川区、通川区、万源市、大竹县、开江县、渠县、宣汉县)
常德市(临澧县、鼎城区、石门县、澧县、汉寿县、桃源县、安乡县、津市市、武陵区)
滨州市(阳信县、博兴县、邹平市、沾化区、无棣县、惠民县、滨城区)
凉山彝族自治州(昭觉县、盐源县、美姑县、甘洛县、木里藏族自治县、冕宁县、德昌县、西昌市、金阳县、普格县、雷波县、宁南县、喜德县、越西县、会东县、布拖县、会理市)
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玉溪市(红塔区、易门县、江川区、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、新平彝族傣族自治县、华宁县、峨山彝族自治县)
资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)
梅州市(兴宁市、梅县区、丰顺县、蕉岭县、平远县、大埔县、梅江区、五华县)
黄冈市(英山县、黄梅县、麻城市、蕲春县、黄州区、浠水县、红安县、罗田县、武穴市、团风县)
盘锦市(大洼区、双台子区、盘山县、兴隆台区)
南阳市(西峡县、卧龙区、方城县、内乡县、淅川县、唐河县、南召县、宛城区、邓州市、桐柏县、新野县、镇平县、社旗县)
七台河市(茄子河区、桃山区、新兴区、勃利县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿图什市、阿合奇县、阿克陶县)
延边朝鲜族自治州(和龙市、安图县、延吉市、汪清县、图们市、龙井市、敦化市、珲春市)
龙岩市(漳平市、上杭县、长汀县、连城县、永定区、武平县、新罗区)
太原市(古交市、小店区、阳曲县、娄烦县、晋源区、万柏林区、尖草坪区、杏花岭区、清徐县、迎泽区)
梧州市(长洲区、苍梧县、龙圩区、藤县、万秀区、蒙山县、岑溪市)
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河源市(龙川县、连平县、和平县、紫金县、东源县、源城区)
庆阳市(庆城县、正宁县、宁县、镇原县、华池县、环县、西峰区、合水县)
南平市(武夷山市、建阳区、浦城县、建瓯市、光泽县、延平区、邵武市、政和县、顺昌县、松溪县)
铁岭市(开原市、银州区、西丰县、调兵山市、昌图县、铁岭县、清河区)
天水市(秦州区、清水县、张家川回族自治县、甘谷县、秦安县、武山县、麦积区)
兴安盟(乌兰浩特市、扎赉特旗、阿尔山市、突泉县、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗)
绍兴市(嵊州市、诸暨市、上虞区、越城区、柯桥区、新昌县)
珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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