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防城港市(港口区、东兴市、防城区、上思县)

汕头市(澄海区、金平区、潮阳区、潮南区、南澳县、龙湖区、濠江区)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、建平县、双塔区、北票市、朝阳县、凌源市)

驻马店市(驿城区、遂平县、西平县、泌阳县、确山县、平舆县、正阳县、上蔡县、汝南县、新蔡县)  达州市(达川区、开江县、宣汉县、渠县、通川区、大竹县、万源市)

南阳市(镇平县、内乡县、宛城区、社旗县、唐河县、新野县、南召县、淅川县、方城县、桐柏县、西峡县、邓州市、卧龙区)

泉州市(德化县、泉港区、惠安县、鲤城区、晋江市、金门县、丰泽区、安溪县、石狮市、永春县、南安市、洛江区)

信阳市(商城县、光山县、新县、平桥区、罗山县、固始县、浉河区、潢川县、淮滨县、息县)

宜宾市(兴文县、屏山县、南溪区、长宁县、江安县、高县、叙州区、翠屏区、筠连县、珙县)  资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

黄山市(徽州区、屯溪区、黟县、祁门县、休宁县、黄山区、歙县)

衢州市(开化县、衢江区、江山市、龙游县、常山县、柯城区)

昌都市(左贡县、卡若区、丁青县、江达县、洛隆县、边坝县、芒康县、八宿县、类乌齐县、贡觉县、察雅县)

孝感市(应城市、汉川市、云梦县、孝昌县、孝南区、大悟县、安陆市)

济源市

阿坝藏族羌族自治州(壤塘县、汶川县、黑水县、松潘县、理县、马尔康市、九寨沟县、若尔盖县、阿坝县、茂县、红原县、金川县、小金县)

儋州市

张家界市(桑植县、永定区、慈利县、武陵源区)

那曲市(尼玛县、索县、聂荣县、班戈县、巴青县、双湖县、申扎县、色尼区、安多县、嘉黎县、比如县)

泰州市(姜堰区、高港区、靖江市、海陵区、泰兴市、兴化市)

伊犁哈萨克自治州(伊宁县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、新源县、霍城县、霍尔果斯市、奎屯市、特克斯县、尼勒克县、伊宁市)

荆州市(监利市、公安县、洪湖市、石首市、荆州区、沙市区、江陵县、松滋市)

阿勒泰地区(阿勒泰市、哈巴河县、福海县、富蕴县、布尔津县、吉木乃县、青河县)

益阳市(赫山区、安化县、资阳区、沅江市、南县、桃江县)

西宁市(城北区、城中区、湟源县、大通回族土族自治县、城东区、城西区、湟中区)

临夏回族自治州(广河县、临夏市、康乐县、东乡族自治县、永靖县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县)

红河哈尼族彝族自治州(石屏县、河口瑶族自治县、弥勒市、个旧市、蒙自市、开远市、屏边苗族自治县、泸西县、绿春县、元阳县、红河县、建水县、金平苗族瑶族傣族自治县)

巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、若羌县、尉犁县、博湖县、库尔勒市、焉耆回族自治县、和静县、和硕县、且末县)

萍乡市(安源区、上栗县、湘东区、芦溪县、莲花县)

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太原市(尖草坪区、清徐县、晋源区、迎泽区、杏花岭区、娄烦县、古交市、阳曲县、万柏林区、小店区)

淮安市(盱眙县、淮安区、金湖县、清江浦区、涟水县、淮阴区、洪泽区)

铜陵市(枞阳县、郊区、铜官区、义安区)

贵阳市(清镇市、白云区、云岩区、修文县、息烽县、开阳县、南明区、乌当区、花溪区、观山湖区)  北京市(丰台区、怀柔区、顺义区、朝阳区、通州区、西城区、房山区、大兴区、延庆区、平谷区、东城区、海淀区、门头沟区、石景山区、昌平区、密云区)

延安市(黄陵县、延川县、黄龙县、志丹县、富县、宜川县、洛川县、安塞区、延长县、宝塔区、吴起县、甘泉县、子长市)

郑州市(巩义市、荥阳市、新密市、惠济区、中牟县、管城回族区、二七区、金水区、上街区、中原区、新郑市、登封市)

天水市(武山县、张家川回族自治县、甘谷县、麦积区、清水县、秦州区、秦安县)上海市(奉贤区、虹口区、普陀区、静安区、宝山区、金山区、闵行区、松江区、杨浦区、长宁区、浦东新区、徐汇区、崇明区、嘉定区、青浦区、黄浦区)

澳门特别行政区  玉溪市(江川区、峨山彝族自治县、华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、红塔区、易门县、通海县、新平彝族傣族自治县)

乌兰察布市(丰镇市、察哈尔右翼后旗、凉城县、集宁区、卓资县、商都县、四子王旗、兴和县、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、化德县)

金昌市(永昌县、金川区)

张家口市(沽源县、万全区、蔚县、怀安县、涿鹿县、崇礼区、尚义县、怀来县、康保县、阳原县、赤城县、下花园区、桥西区、宣化区、张北县、桥东区)定西市(安定区、临洮县、渭源县、陇西县、漳县、通渭县、岷县)

曲靖市(罗平县、麒麟区、富源县、沾益区、马龙区、宣威市、师宗县、会泽县、陆良县)

贵港市(覃塘区、港北区、平南县、桂平市、港南区)

怀化市(溆浦县、辰溪县、鹤城区、通道侗族自治县、洪江市、靖州苗族侗族自治县、麻阳苗族自治县、沅陵县、新晃侗族自治县、会同县、芷江侗族自治县、中方县)

东营市(东营区、利津县、垦利区、广饶县、河口区)

毕节市(赫章县、织金县、七星关区、金沙县、纳雍县、黔西市、威宁彝族回族苗族自治县、大方县)

淮南市(田家庵区、大通区、凤台县、潘集区、八公山区、谢家集区、寿县)

大同市(阳高县、平城区、广灵县、新荣区、云冈区、天镇县、左云县、云州区、浑源县、灵丘县)

三门峡市(义马市、陕州区、渑池县、湖滨区、卢氏县、灵宝市)

苏州市(太仓市、虎丘区、相城区、昆山市、吴江区、张家港市、吴中区、常熟市、姑苏区)

蚌埠市(五河县、固镇县、蚌山区、怀远县、龙子湖区、淮上区、禹会区)

安康市(镇坪县、紫阳县、旬阳市、白河县、汉阴县、平利县、石泉县、汉滨区、宁陕县、岚皋县)

伊春市(嘉荫县、汤旺县、友好区、金林区、伊美区、丰林县、铁力市、乌翠区、南岔县、大箐山县)

来宾市(武宣县、兴宾区、金秀瑶族自治县、忻城县、合山市、象州县)

青岛市(黄岛区、市南区、市北区、李沧区、胶州市、即墨区、崂山区、城阳区、平度市、莱西市)

大理白族自治州(宾川县、南涧彝族自治县、祥云县、云龙县、洱源县、永平县、巍山彝族回族自治县、弥渡县、鹤庆县、大理市、剑川县、漾濞彝族自治县)

黔南布依族苗族自治州(独山县、福泉市、龙里县、贵定县、荔波县、罗甸县、长顺县、都匀市、瓮安县、三都水族自治县、惠水县、平塘县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。