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兰州市(永登县、榆中县、七里河区、城关区、红古区、安宁区、皋兰县、西固区)

七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)

营口市(老边区、盖州市、大石桥市、西市区、站前区、鲅鱼圈区)

防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)  恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、来凤县、恩施市、巴东县、咸丰县、建始县、利川市、宣恩县)

阜阳市(阜南县、颍上县、太和县、颍州区、颍东区、颍泉区、临泉县、界首市)

内江市(威远县、市中区、资中县、东兴区、隆昌市)

绥化市(庆安县、北林区、海伦市、青冈县、兰西县、绥棱县、肇东市、明水县、安达市、望奎县)漯河市(召陵区、舞阳县、郾城区、源汇区、临颍县)

果洛藏族自治州(班玛县、玛沁县、甘德县、玛多县、达日县、久治县)  杭州市(淳安县、桐庐县、富阳区、滨江区、萧山区、临安区、建德市、拱墅区、余杭区、西湖区、上城区、临平区、钱塘区)

九江市(永修县、庐山市、共青城市、浔阳区、都昌县、濂溪区、彭泽县、湖口县、武宁县、柴桑区、瑞昌市、德安县、修水县)

三门峡市(卢氏县、陕州区、灵宝市、湖滨区、义马市、渑池县)

商丘市(梁园区、睢阳区、柘城县、民权县、虞城县、睢县、永城市、宁陵县、夏邑县)

长沙市(雨花区、望城区、芙蓉区、长沙县、天心区、开福区、浏阳市、宁乡市、岳麓区)

吉林市(丰满区、船营区、磐石市、桦甸市、昌邑区、永吉县、舒兰市、蛟河市、龙潭区)

喀什地区(岳普湖县、疏勒县、麦盖提县、塔什库尔干塔吉克自治县、喀什市、疏附县、英吉沙县、巴楚县、莎车县、泽普县、叶城县、伽师县)

丽江市(宁蒗彝族自治县、古城区、华坪县、永胜县、玉龙纳西族自治县)

桂林市(平乐县、象山区、雁山区、灵川县、叠彩区、龙胜各族自治县、荔浦市、临桂区、永福县、兴安县、全州县、恭城瑶族自治县、秀峰区、资源县、阳朔县、灌阳县、七星区)

西安市(未央区、碑林区、灞桥区、长安区、蓝田县、高陵区、莲湖区、鄠邑区、临潼区、雁塔区、阎良区、周至县、新城区)

伊犁哈萨克自治州(昭苏县、霍城县、霍尔果斯市、伊宁市、奎屯市、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、伊宁县、尼勒克县、新源县)

泰州市(姜堰区、靖江市、泰兴市、海陵区、兴化市、高港区)

六盘水市(盘州市、水城区、钟山区、六枝特区)

呼和浩特市(玉泉区、武川县、回民区、新城区、托克托县、和林格尔县、赛罕区、清水河县、土默特左旗)

金华市(婺城区、兰溪市、永康市、义乌市、武义县、浦江县、磐安县、东阳市、金东区)

亳州市(蒙城县、利辛县、涡阳县、谯城区)

随州市(随县、广水市、曾都区)

枣庄市(市中区、山亭区、峄城区、薛城区、滕州市、台儿庄区)

邵阳市(邵东市、北塔区、武冈市、邵阳县、新邵县、城步苗族自治县、洞口县、绥宁县、大祥区、隆回县、新宁县、双清区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

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马鞍山市(花山区、博望区、和县、含山县、当涂县、雨山区)

凉山彝族自治州(金阳县、会东县、甘洛县、昭觉县、喜德县、布拖县、越西县、盐源县、宁南县、美姑县、普格县、西昌市、会理市、木里藏族自治县、冕宁县、雷波县、德昌县)

安阳市(林州市、汤阴县、内黄县、安阳县、文峰区、滑县、殷都区、北关区、龙安区)

汕头市(龙湖区、澄海区、潮阳区、濠江区、金平区、南澳县、潮南区)  大同市(阳高县、新荣区、广灵县、浑源县、平城区、云冈区、灵丘县、天镇县、云州区、左云县)

渭南市(华阴市、白水县、澄城县、富平县、潼关县、大荔县、合阳县、韩城市、临渭区、华州区、蒲城县)

巴彦淖尔市(乌拉特前旗、临河区、乌拉特后旗、磴口县、杭锦后旗、乌拉特中旗、五原县)

宣城市(绩溪县、宣州区、旌德县、郎溪县、宁国市、广德市、泾县)克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、乌恰县、阿合奇县、阿图什市)

玉溪市(新平彝族傣族自治县、华宁县、红塔区、江川区、易门县、通海县、峨山彝族自治县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县)  白山市(江源区、浑江区、抚松县、靖宇县、临江市、长白朝鲜族自治县)

昭通市(鲁甸县、镇雄县、巧家县、永善县、威信县、彝良县、盐津县、大关县、昭阳区、水富市、绥江县)

扬州市(宝应县、高邮市、广陵区、邗江区、仪征市、江都区)

淮北市(烈山区、相山区、濉溪县、杜集区)宜春市(樟树市、袁州区、宜丰县、丰城市、奉新县、高安市、万载县、铜鼓县、上高县、靖安县)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、博乐市、阿拉山口市、精河县)

包头市(土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、白云鄂博矿区、东河区、青山区、石拐区、九原区、昆都仑区)

庆阳市(华池县、镇原县、正宁县、宁县、庆城县、环县、合水县、西峰区)

上海市(普陀区、松江区、杨浦区、浦东新区、黄浦区、长宁区、宝山区、金山区、徐汇区、奉贤区、闵行区、崇明区、青浦区、嘉定区、静安区、虹口区)

岳阳市(岳阳楼区、湘阴县、君山区、云溪区、岳阳县、汨罗市、临湘市、平江县、华容县)

南平市(松溪县、延平区、光泽县、建瓯市、邵武市、浦城县、政和县、顺昌县、武夷山市、建阳区)

黔东南苗族侗族自治州(锦屏县、岑巩县、麻江县、三穗县、台江县、从江县、天柱县、黎平县、剑河县、雷山县、镇远县、榕江县、凯里市、丹寨县、施秉县、黄平县)

张家口市(沽源县、康保县、下花园区、万全区、桥西区、崇礼区、赤城县、涿鹿县、怀来县、怀安县、张北县、阳原县、桥东区、蔚县、尚义县、宣化区)

郴州市(桂阳县、临武县、桂东县、汝城县、永兴县、宜章县、苏仙区、资兴市、嘉禾县、北湖区、安仁县)

沧州市(运河区、孟村回族自治县、肃宁县、新华区、黄骅市、吴桥县、沧县、任丘市、海兴县、盐山县、献县、青县、河间市、东光县、南皮县、泊头市)

日喀则市(仁布县、仲巴县、谢通门县、南木林县、萨迦县、亚东县、昂仁县、定日县、岗巴县、吉隆县、拉孜县、江孜县、康马县、萨嘎县、定结县、桑珠孜区、聂拉木县、白朗县)

通化市(梅河口市、辉南县、东昌区、集安市、二道江区、柳河县、通化县)

甘孜藏族自治州(巴塘县、乡城县、白玉县、炉霍县、稻城县、色达县、新龙县、道孚县、甘孜县、理塘县、泸定县、德格县、康定市、石渠县、丹巴县、雅江县、得荣县、九龙县)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

广西壮族自治区

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、和静县、库尔勒市、若羌县、且末县、博湖县、轮台县、焉耆回族自治县、和硕县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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