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菏泽市(东明县、郓城县、鄄城县、巨野县、曹县、定陶区、成武县、单县、牡丹区)

石家庄市(平山县、辛集市、正定县、长安区、井陉矿区、深泽县、裕华区、新乐市、行唐县、灵寿县、新华区、元氏县、赞皇县、无极县、藁城区、高邑县、赵县、井陉县、栾城区、桥西区、鹿泉区、晋州市)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

北京市(西城区、丰台区、门头沟区、昌平区、石景山区、平谷区、朝阳区、密云区、延庆区、房山区、大兴区、东城区、海淀区、怀柔区、通州区、顺义区)  鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)

益阳市(南县、安化县、沅江市、资阳区、赫山区、桃江县)

赣州市(崇义县、大余县、南康区、寻乌县、信丰县、定南县、于都县、章贡区、兴国县、宁都县、全南县、瑞金市、会昌县、安远县、龙南市、石城县、上犹县、赣县区)

锡林郭勒盟(二连浩特市、正蓝旗、阿巴嘎旗、多伦县、镶黄旗、苏尼特右旗、苏尼特左旗、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗)

武汉市(武昌区、东西湖区、江岸区、青山区、江汉区、汉阳区、洪山区、汉南区、江夏区、硚口区、蔡甸区、新洲区、黄陂区)  营口市(站前区、盖州市、大石桥市、鲅鱼圈区、老边区、西市区)

天津市(西青区、河西区、静海区、和平区、蓟州区、河北区、津南区、北辰区、宝坻区、河东区、红桥区、滨海新区、南开区、宁河区、武清区、东丽区)

新乡市(牧野区、封丘县、卫滨区、长垣市、辉县市、原阳县、新乡县、卫辉市、获嘉县、延津县、红旗区、凤泉区)

黑河市(嫩江市、爱辉区、五大连池市、孙吴县、逊克县、北安市)

三明市(尤溪县、明溪县、将乐县、建宁县、大田县、清流县、泰宁县、永安市、沙县区、三元区、宁化县)

汕头市(濠江区、潮南区、澄海区、龙湖区、潮阳区、南澳县、金平区)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

白银市(白银区、会宁县、靖远县、平川区、景泰县)

昭通市(盐津县、大关县、威信县、镇雄县、水富市、永善县、巧家县、鲁甸县、绥江县、彝良县、昭阳区)

宁德市(霞浦县、福安市、蕉城区、屏南县、福鼎市、周宁县、柘荣县、古田县、寿宁县)

巴中市(恩阳区、平昌县、通江县、巴州区、南江县)

沧州市(献县、东光县、河间市、盐山县、孟村回族自治县、吴桥县、肃宁县、海兴县、黄骅市、泊头市、南皮县、运河区、新华区、沧县、任丘市、青县)

池州市(青阳县、贵池区、石台县、东至县)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、茫崖市、德令哈市、都兰县、天峻县、乌兰县)

上饶市(玉山县、铅山县、信州区、弋阳县、广信区、广丰区、余干县、横峰县、德兴市、万年县、鄱阳县、婺源县)

平凉市(静宁县、泾川县、灵台县、崇信县、华亭市、崆峒区、庄浪县)

广安市(前锋区、邻水县、广安区、武胜县、岳池县、华蓥市)

广州市(天河区、越秀区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、从化区、海珠区、荔湾区、南沙区、增城区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、福贡县、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、花垣县、泸溪县、龙山县、吉首市、保靖县、凤凰县、古丈县)

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承德市(宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、平泉市、双滦区、滦平县、丰宁满族自治县、隆化县、双桥区、承德县、兴隆县、鹰手营子矿区)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)

盐城市(大丰区、射阳县、亭湖区、盐都区、响水县、滨海县、东台市、建湖县、阜宁县)  永州市(江永县、宁远县、东安县、冷水滩区、蓝山县、江华瑶族自治县、零陵区、新田县、祁阳市、双牌县、道县)

抚顺市(新宾满族自治县、望花区、清原满族自治县、东洲区、新抚区、抚顺县、顺城区)

长治市(沁源县、潞州区、平顺县、黎城县、屯留区、潞城区、武乡县、长子县、壶关县、上党区、沁县、襄垣县)

郴州市(桂阳县、永兴县、临武县、苏仙区、汝城县、资兴市、桂东县、安仁县、嘉禾县、北湖区、宜章县)三亚市(海棠区、崖州区、天涯区、吉阳区)

徐州市(泉山区、铜山区、云龙区、鼓楼区、睢宁县、贾汪区、新沂市、邳州市、丰县、沛县)  鄂尔多斯市(鄂托克前旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、达拉特旗、康巴什区、准格尔旗、鄂托克旗、东胜区、乌审旗)

宝鸡市(陇县、金台区、扶风县、眉县、麟游县、千阳县、岐山县、凤翔区、凤县、渭滨区、太白县、陈仓区)

包头市(固阳县、九原区、土默特右旗、白云鄂博矿区、石拐区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、青山区、东河区)

随州市(广水市、曾都区、随县)湛江市(霞山区、坡头区、廉江市、吴川市、徐闻县、麻章区、雷州市、赤坎区、遂溪县)

宿州市(泗县、砀山县、灵璧县、埇桥区、萧县)

贵阳市(乌当区、观山湖区、花溪区、息烽县、白云区、云岩区、清镇市、开阳县、南明区、修文县)

许昌市(魏都区、襄城县、长葛市、禹州市、鄢陵县、建安区)

洛阳市(新安县、西工区、老城区、宜阳县、涧西区、洛龙区、洛宁县、栾川县、孟津区、伊川县、瀍河回族区、偃师区、汝阳县、嵩县)

博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、精河县、博乐市、温泉县)

莆田市(城厢区、涵江区、秀屿区、荔城区、仙游县)

临沂市(蒙阴县、兰陵县、罗庄区、费县、平邑县、沂水县、河东区、临沭县、郯城县、兰山区、沂南县、莒南县)

天水市(秦安县、武山县、张家川回族自治县、清水县、麦积区、甘谷县、秦州区)

河源市(紫金县、源城区、连平县、龙川县、和平县、东源县)

海南藏族自治州(兴海县、共和县、贵南县、同德县、贵德县)

北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)

贵港市(平南县、覃塘区、桂平市、港南区、港北区)

张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

扬州市(高邮市、仪征市、宝应县、广陵区、江都区、邗江区)

延安市(富县、吴起县、宜川县、宝塔区、洛川县、志丹县、安塞区、子长市、延川县、黄陵县、黄龙县、延长县、甘泉县)

香港特别行政区

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。