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全国服务区域：
德宏傣族景颇族自治州(陇川县、盈江县、梁河县、瑞丽市、芒市)
贵阳市(花溪区、乌当区、白云区、开阳县、修文县、南明区、清镇市、云岩区、息烽县、观山湖区)
南昌市(东湖区、进贤县、安义县、红谷滩区、西湖区、青山湖区、新建区、青云谱区、南昌县)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
澳门特别行政区
乌兰察布市(四子王旗、商都县、察哈尔右翼中旗、卓资县、化德县、丰镇市、兴和县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼前旗、集宁区、凉城县)
南京市(建邺区、玄武区、溧水区、栖霞区、六合区、江宁区、雨花台区、高淳区、鼓楼区、浦口区、秦淮区)
南通市(通州区、海安市、崇川区、如皋市、如东县、海门区、启东市)
三门峡市(义马市、灵宝市、渑池县、湖滨区、陕州区、卢氏县)
林芝市(墨脱县、朗县、工布江达县、巴宜区、米林市、察隅县、波密县)
安庆市(潜山市、大观区、宿松县、太湖县、岳西县、迎江区、宜秀区、望江县、桐城市、怀宁县)
大连市(瓦房店市、庄河市、金州区、中山区、沙河口区、西岗区、甘井子区、长海县、旅顺口区、普兰店区)
茂名市(高州市、化州市、信宜市、茂南区、电白区)
克拉玛依市(乌尔禾区、独山子区、克拉玛依区、白碱滩区)
中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)
扬州市(高邮市、仪征市、邗江区、江都区、宝应县、广陵区)
泸州市(纳溪区、泸县、合江县、叙永县、龙马潭区、江阳区、古蔺县)
邯郸市(广平县、峰峰矿区、磁县、丛台区、涉县、武安市、鸡泽县、复兴区、永年区、魏县、邯山区、馆陶县、大名县、成安县、邱县、肥乡区、曲周县、临漳县)
张家口市(尚义县、沽源县、桥东区、宣化区、下花园区、桥西区、怀安县、阳原县、怀来县、蔚县、赤城县、张北县、康保县、万全区、涿鹿县、崇礼区)
巴中市(通江县、恩阳区、平昌县、巴州区、南江县)
德州市(宁津县、临邑县、乐陵市、禹城市、夏津县、德城区、武城县、陵城区、庆云县、齐河县、平原县)
广安市(武胜县、岳池县、广安区、邻水县、前锋区、华蓥市)
阿里地区(措勤县、札达县、革吉县、普兰县、日土县、噶尔县、改则县)
张掖市(高台县、甘州区、民乐县、肃南裕固族自治县、临泽县、山丹县)
六盘水市(水城区、钟山区、六枝特区、盘州市)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
张家界市(桑植县、武陵源区、永定区、慈利县)
黄石市(阳新县、大冶市、下陆区、黄石港区、铁山区、西塞山区)
洛阳市(汝阳县、新安县、偃师区、孟津区、宜阳县、洛宁县、栾川县、瀍河回族区、嵩县、西工区、伊川县、老城区、洛龙区、涧西区)
新乡市(红旗区、牧野区、封丘县、卫滨区、卫辉市、长垣市、延津县、获嘉县、凤泉区、新乡县、原阳县、辉县市)
吕梁市(岚县、柳林县、方山县、文水县、兴县、临县、孝义市、汾阳市、离石区、中阳县、交城县、交口县、石楼县)
石家庄市(平山县、深泽县、栾城区、藁城区、晋州市、井陉矿区、辛集市、灵寿县、新华区、行唐县、赵县、高邑县、正定县、长安区、桥西区、无极县、元氏县、鹿泉区、赞皇县、裕华区、井陉县、新乐市)
阜新市(清河门区、海州区、太平区、细河区、彰武县、新邱区、阜新蒙古族自治县)
铜川市(耀州区、王益区、印台区、宜君县)
三沙市(南沙区、西沙区)
东营市(广饶县、东营区、利津县、垦利区、河口区)
衢州市(衢江区、常山县、柯城区、龙游县、江山市、开化县)
香港特别行政区
济宁市(邹城市、金乡县、任城区、鱼台县、梁山县、汶上县、泗水县、微山县、曲阜市、兖州区、嘉祥县)
濮阳市(濮阳县、台前县、范县、华龙区、清丰县、南乐县)
临沧市(云县、临翔区、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县、镇康县)
怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)
果洛藏族自治州(班玛县、久治县、玛沁县、甘德县、达日县、玛多县)
海北藏族自治州(祁连县、刚察县、门源回族自治县、海晏县)
抚顺市(顺城区、望花区、东洲区、新抚区、清原满族自治县、抚顺县、新宾满族自治县)
湖州市(德清县、吴兴区、长兴县、安吉县、南浔区)
雅安市(芦山县、名山区、宝兴县、汉源县、荥经县、天全县、石棉县、雨城区)
无锡市(滨湖区、江阴市、惠山区、锡山区、宜兴市、梁溪区、新吴区)
保山市(昌宁县、腾冲市、隆阳区、龙陵县、施甸县)
湘潭市(湘乡市、雨湖区、湘潭县、韶山市、岳塘区)
焦作市(修武县、孟州市、温县、武陟县、解放区、马村区、沁阳市、山阳区、中站区、博爱县)
玉溪市(峨山彝族自治县、澄江市、通海县、新平彝族傣族自治县、红塔区、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县、华宁县)
葫芦岛市(绥中县、龙港区、建昌县、兴城市、连山区、南票区)
拉萨市(堆龙德庆区、墨竹工卡县、城关区、林周县、曲水县、尼木县、当雄县、达孜区)
延安市(宝塔区、志丹县、宜川县、黄陵县、延川县、甘泉县、延长县、吴起县、洛川县、安塞区、子长市、富县、黄龙县)
蚌埠市(五河县、怀远县、禹会区、淮上区、龙子湖区、蚌山区、固镇县)
随州市(随县、广水市、曾都区)
巴彦淖尔市(杭锦后旗、临河区、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特前旗、乌拉特后旗、五原县)
白城市(洮北区、镇赉县、洮南市、通榆县、大安市)
德阳市(罗江区、绵竹市、广汉市、旌阳区、中江县、什邡市)
商洛市(山阳县、镇安县、柞水县、商州区、丹凤县、洛南县、商南县)
娄底市(娄星区、新化县、冷水江市、双峰县、涟源市)
哈尔滨市(依兰县、松北区、尚志市、呼兰区、双城区、巴彦县、五常市、宾县、阿城区、香坊区、延寿县、道里区、道外区、南岗区、木兰县、通河县、方正县、平房区)
吴忠市(同心县、红寺堡区、利通区、青铜峡市、盐池县)
包头市(土默特右旗、青山区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、东河区、石拐区、九原区、固阳县、白云鄂博矿区)
荆州市(监利市、石首市、荆州区、公安县、沙市区、江陵县、松滋市、洪湖市)
济南市(莱芜区、天桥区、市中区、商河县、历下区、槐荫区、平阴县、济阳区、长清区、钢城区、历城区、章丘区)
赤峰市(巴林右旗、翁牛特旗、宁城县、阿鲁科尔沁旗、红山区、松山区、元宝山区、林西县、巴林左旗、敖汉旗、克什克腾旗、喀喇沁旗)
伊犁哈萨克自治州(伊宁县、特克斯县、昭苏县、巩留县、霍尔果斯市、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、霍城县、奎屯市、新源县、伊宁市)
大理白族自治州(洱源县、巍山彝族回族自治县、南涧彝族自治县、弥渡县、宾川县、鹤庆县、祥云县、大理市、剑川县、漾濞彝族自治县、云龙县、永平县)
岳阳市(临湘市、汨罗市、岳阳楼区、华容县、君山区、平江县、云溪区、岳阳县、湘阴县)
信阳市(淮滨县、固始县、光山县、平桥区、罗山县、潢川县、息县、商城县、新县、浉河区)
遵义市(习水县、务川仡佬族苗族自治县、汇川区、仁怀市、赤水市、桐梓县、正安县、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、播州区、绥阳县、红花岗区、余庆县、湄潭县)
揭阳市(惠来县、普宁市、榕城区、揭西县、揭东区)
西宁市(城西区、城东区、城北区、湟中区、湟源县、城中区、大通回族土族自治县)
呼伦贝尔市(牙克石市、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、阿荣旗、海拉尔区、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、满洲里市、扎兰屯市、新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、根河市、新巴尔虎左旗)
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黄山市(徽州区、休宁县、屯溪区、黄山区、歙县、黟县、祁门县)
儋州市
黄冈市(蕲春县、麻城市、罗田县、武穴市、红安县、浠水县、团风县、英山县、黄州区、黄梅县)
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黔东南苗族侗族自治州(榕江县、锦屏县、岑巩县、凯里市、雷山县、丹寨县、施秉县、从江县、三穗县、台江县、黎平县、黄平县、麻江县、剑河县、天柱县、镇远县)
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昌都市(边坝县、察雅县、江达县、贡觉县、类乌齐县、左贡县、丁青县、芒康县、洛隆县、八宿县、卡若区)
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恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、宣恩县、恩施市、巴东县、来凤县、利川市、咸丰县、建始县)
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全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎作者/沈晓玲、陈家凤
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观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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新闻结尾
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