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绍兴市(越城区、上虞区、嵊州市、柯桥区、新昌县、诸暨市)

海东市(民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、乐都区、化隆回族自治县、平安区、互助土族自治县)

上海市(浦东新区、普陀区、奉贤区、青浦区、黄浦区、长宁区、松江区、杨浦区、静安区、宝山区、徐汇区、虹口区、闵行区、崇明区、嘉定区、金山区)

西安市(莲湖区、高陵区、临潼区、未央区、长安区、雁塔区、碑林区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区、灞桥区、新城区)  荆州市(松滋市、沙市区、洪湖市、监利市、荆州区、公安县、石首市、江陵县)

喀什地区(麦盖提县、巴楚县、喀什市、莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、疏勒县、叶城县、岳普湖县、疏附县、伽师县、英吉沙县)

西宁市(湟源县、城东区、湟中区、城中区、城北区、城西区、大通回族土族自治县)

汕尾市(陆丰市、陆河县、海丰县、城区)

南宁市(兴宁区、青秀区、上林县、良庆区、江南区、宾阳县、西乡塘区、邕宁区、武鸣区、隆安县、横州市、马山县)  铁岭市(银州区、清河区、西丰县、开原市、调兵山市、昌图县、铁岭县)

固原市(隆德县、泾源县、彭阳县、原州区、西吉县)

六安市(裕安区、金寨县、金安区、霍邱县、叶集区、舒城县、霍山县)

茂名市(电白区、信宜市、化州市、高州市、茂南区)

锦州市(古塔区、义县、太和区、凌河区、北镇市、黑山县、凌海市)

萍乡市(芦溪县、莲花县、安源区、上栗县、湘东区)

辽源市(西安区、东辽县、龙山区、东丰县)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

长沙市(天心区、长沙县、浏阳市、岳麓区、雨花区、望城区、宁乡市、芙蓉区、开福区)

来宾市(象州县、金秀瑶族自治县、忻城县、武宣县、合山市、兴宾区)

巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、且末县、若羌县、和静县、焉耆回族自治县、轮台县、尉犁县、库尔勒市、博湖县)

汕头市(潮南区、金平区、龙湖区、潮阳区、澄海区、南澳县、濠江区)

驻马店市(新蔡县、正阳县、遂平县、驿城区、泌阳县、平舆县、确山县、上蔡县、西平县、汝南县)

娄底市(娄星区、涟源市、冷水江市、新化县、双峰县)

惠州市(惠东县、博罗县、惠阳区、龙门县、惠城区)

揭阳市(惠来县、榕城区、普宁市、揭西县、揭东区)

重庆市(渝中区、开州区、潼南区、江津区、永川区、垫江县、大渡口区、黔江区、巫溪县、北碚区、万州区、涪陵区、大足区、石柱土家族自治县、彭水苗族土家族自治县、江北区、秀山土家族苗族自治县、巫山县、荣昌区、武隆区、巴南区、南岸区、云阳县、綦江区、城口县、酉阳土家族苗族自治县、长寿区、铜梁区、忠县、丰都县、九龙坡区、渝北区、沙坪坝区、梁平区、奉节县、合川区、南川区、璧山区)

太原市(万柏林区、阳曲县、娄烦县、古交市、尖草坪区、杏花岭区、清徐县、迎泽区、晋源区、小店区)

长春市(农安县、南关区、公主岭市、二道区、九台区、绿园区、宽城区、榆树市、双阳区、德惠市、朝阳区)

运城市(新绛县、芮城县、临猗县、垣曲县、绛县、万荣县、平陆县、夏县、稷山县、永济市、盐湖区、闻喜县、河津市)

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聊城市(茌平区、东昌府区、阳谷县、东阿县、冠县、临清市、莘县、高唐县)

榆林市(定边县、靖边县、绥德县、神木市、府谷县、横山区、佳县、子洲县、榆阳区、清涧县、吴堡县、米脂县)

日照市(莒县、五莲县、岚山区、东港区)

天津市(宝坻区、红桥区、西青区、蓟州区、河北区、宁河区、和平区、津南区、南开区、东丽区、河东区、北辰区、河西区、静海区、滨海新区、武清区)  包头市(固阳县、青山区、石拐区、昆都仑区、白云鄂博矿区、土默特右旗、九原区、东河区、达尔罕茂明安联合旗)

常德市(安乡县、石门县、武陵区、津市市、鼎城区、桃源县、临澧县、澧县、汉寿县)

葫芦岛市(连山区、兴城市、绥中县、南票区、龙港区、建昌县)

咸阳市(秦都区、泾阳县、礼泉县、杨陵区、三原县、武功县、渭城区、旬邑县、兴平市、彬州市、永寿县、淳化县、乾县、长武县)鸡西市(恒山区、麻山区、虎林市、梨树区、滴道区、密山市、城子河区、鸡东县、鸡冠区)

沧州市(献县、吴桥县、盐山县、肃宁县、孟村回族自治县、新华区、青县、运河区、海兴县、黄骅市、南皮县、任丘市、泊头市、沧县、河间市、东光县)  咸宁市(嘉鱼县、通城县、咸安区、赤壁市、通山县、崇阳县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

合肥市(庐阳区、巢湖市、肥西县、庐江县、长丰县、包河区、瑶海区、肥东县、蜀山区)

宿州市(灵璧县、砀山县、泗县、埇桥区、萧县)大连市(长海县、金州区、旅顺口区、西岗区、瓦房店市、沙河口区、甘井子区、普兰店区、中山区、庄河市)

舟山市(岱山县、普陀区、定海区、嵊泗县)

鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

恩施土家族苗族自治州(宣恩县、咸丰县、建始县、利川市、来凤县、鹤峰县、巴东县、恩施市)

崇左市(扶绥县、天等县、凭祥市、龙州县、大新县、江州区、宁明县)

开封市(尉氏县、禹王台区、龙亭区、鼓楼区、通许县、顺河回族区、兰考县、杞县、祥符区)

银川市(灵武市、金凤区、贺兰县、西夏区、兴庆区、永宁县)

黄山市(黄山区、屯溪区、徽州区、歙县、休宁县、祁门县、黟县)

济南市(长清区、济阳区、市中区、章丘区、商河县、平阴县、槐荫区、历下区、历城区、莱芜区、钢城区、天桥区)

昭通市(水富市、永善县、盐津县、彝良县、绥江县、昭阳区、巧家县、镇雄县、鲁甸县、大关县、威信县)

五指山市(万宁市、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县、澄迈县、文昌市、临高县、东方市、琼海市、定安县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、屯昌县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县)

晋中市(昔阳县、和顺县、灵石县、寿阳县、介休市、左权县、平遥县、祁县、榆次区、太谷区、榆社县)

邯郸市(丛台区、磁县、武安市、大名县、肥乡区、邯山区、临漳县、曲周县、鸡泽县、广平县、魏县、成安县、邱县、馆陶县、峰峰矿区、涉县、复兴区、永年区)

廊坊市(霸州市、三河市、香河县、大厂回族自治县、安次区、文安县、广阳区、大城县、固安县、永清县)

绥化市(兰西县、绥棱县、明水县、海伦市、肇东市、望奎县、青冈县、安达市、庆安县、北林区)

邢台市(巨鹿县、任泽区、平乡县、南和区、清河县、内丘县、威县、新河县、隆尧县、临西县、信都区、临城县、广宗县、柏乡县、襄都区、宁晋县、沙河市、南宫市)

蚌埠市(怀远县、蚌山区、禹会区、龙子湖区、五河县、固镇县、淮上区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。