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九江市(柴桑区、濂溪区、德安县、修水县、浔阳区、瑞昌市、彭泽县、庐山市、永修县、武宁县、共青城市、湖口县、都昌县)
济南市(历城区、长清区、莱芜区、市中区、钢城区、平阴县、章丘区、天桥区、商河县、济阳区、槐荫区、历下区)
许昌市(魏都区、襄城县、禹州市、鄢陵县、长葛市、建安区)
泸州市(叙永县、江阳区、纳溪区、古蔺县、合江县、泸县、龙马潭区)
大庆市(红岗区、肇源县、让胡路区、林甸县、肇州县、龙凤区、萨尔图区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县)
兰州市(城关区、安宁区、永登县、榆中县、西固区、红古区、七里河区、皋兰县)
忻州市(静乐县、偏关县、保德县、繁峙县、神池县、河曲县、原平市、定襄县、岢岚县、五台县、代县、宁武县、忻府区、五寨县)
青岛市(市北区、城阳区、黄岛区、莱西市、平度市、即墨区、崂山区、胶州市、李沧区、市南区)
延安市(富县、子长市、延川县、吴起县、宝塔区、安塞区、延长县、宜川县、志丹县、甘泉县、洛川县、黄龙县、黄陵县)
北京市(朝阳区、石景山区、顺义区、西城区、海淀区、房山区、密云区、通州区、东城区、怀柔区、丰台区、延庆区、门头沟区、昌平区、平谷区、大兴区)
镇江市(句容市、京口区、丹阳市、润州区、丹徒区、扬中市)
无锡市(江阴市、锡山区、滨湖区、新吴区、宜兴市、惠山区、梁溪区)
沈阳市(铁西区、和平区、辽中区、皇姑区、康平县、大东区、浑南区、新民市、苏家屯区、法库县、于洪区、沈北新区、沈河区)
儋州市
宿州市(砀山县、泗县、埇桥区、萧县、灵璧县)
商洛市(镇安县、柞水县、洛南县、商州区、商南县、丹凤县、山阳县)
新疆维吾尔自治区
渭南市(白水县、澄城县、大荔县、华阴市、合阳县、潼关县、华州区、蒲城县、临渭区、韩城市、富平县)
贺州市(昭平县、平桂区、富川瑶族自治县、八步区、钟山县)
乐山市(井研县、金口河区、沙湾区、沐川县、市中区、马边彝族自治县、犍为县、五通桥区、峨边彝族自治县、峨眉山市、夹江县)
通化市(东昌区、集安市、通化县、辉南县、柳河县、梅河口市、二道江区)
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、盈江县、陇川县)
烟台市(莱州市、栖霞市、芝罘区、福山区、牟平区、招远市、海阳市、莱阳市、蓬莱区、莱山区、龙口市)
焦作市(马村区、山阳区、解放区、修武县、沁阳市、孟州市、温县、博爱县、武陟县、中站区)
贵港市(港南区、港北区、覃塘区、桂平市、平南县)
衡水市(武邑县、饶阳县、安平县、景县、阜城县、冀州区、武强县、深州市、桃城区、故城县、枣强县)
攀枝花市(米易县、盐边县、东区、西区、仁和区)
重庆市(丰都县、渝中区、大足区、秀山土家族苗族自治县、巫溪县、万州区、沙坪坝区、北碚区、永川区、璧山区、南岸区、巴南区、奉节县、梁平区、渝北区、江津区、江北区、忠县、城口县、南川区、大渡口区、荣昌区、垫江县、綦江区、九龙坡区、涪陵区、开州区、彭水苗族土家族自治县、铜梁区、合川区、武隆区、黔江区、酉阳土家族苗族自治县、云阳县、石柱土家族自治县、潼南区、长寿区、巫山县)
包头市(昆都仑区、九原区、土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、东河区、石拐区、白云鄂博矿区、青山区)
合肥市(庐阳区、肥东县、庐江县、蜀山区、包河区、长丰县、巢湖市、瑶海区、肥西县)
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海南藏族自治州(贵德县、共和县、兴海县、同德县、贵南县)
郑州市(惠济区、金水区、上街区、新密市、新郑市、二七区、中原区、中牟县、管城回族区、登封市、荥阳市、巩义市)
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遂宁市(大英县、安居区、蓬溪县、射洪市、船山区)
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淮南市(八公山区、凤台县、谢家集区、寿县、潘集区、田家庵区、大通区)
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丽水市(云和县、庆元县、莲都区、遂昌县、松阳县、龙泉市、青田县、景宁畲族自治县、缙云县)
驻马店市(泌阳县、确山县、上蔡县、新蔡县、驿城区、汝南县、正阳县、平舆县、遂平县、西平县)
茂名市(电白区、高州市、茂南区、信宜市、化州市)
宿迁市(宿豫区、泗洪县、泗阳县、宿城区、沭阳县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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