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宁波市(奉化区、江北区、余姚市、象山县、慈溪市、宁海县、鄞州区、北仑区、海曙区、镇海区)

陇南市(武都区、成县、康县、两当县、西和县、文县、礼县、徽县、宕昌县)

朔州市(朔城区、应县、右玉县、平鲁区、怀仁市、山阴县)

南平市(政和县、延平区、光泽县、顺昌县、建阳区、建瓯市、松溪县、武夷山市、邵武市、浦城县)  长治市(武乡县、沁源县、上党区、潞城区、襄垣县、黎城县、壶关县、长子县、潞州区、屯留区、沁县、平顺县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

文山壮族苗族自治州(文山市、西畴县、富宁县、广南县、丘北县、砚山县、马关县、麻栗坡县)六安市(舒城县、霍山县、叶集区、金安区、金寨县、霍邱县、裕安区)

合肥市(肥东县、长丰县、庐江县、庐阳区、瑶海区、巢湖市、包河区、肥西县、蜀山区)  杭州市(富阳区、钱塘区、建德市、拱墅区、余杭区、上城区、滨江区、萧山区、淳安县、桐庐县、临安区、西湖区、临平区)

广安市(前锋区、华蓥市、邻水县、岳池县、广安区、武胜县)

揭阳市(惠来县、揭西县、普宁市、揭东区、榕城区)

枣庄市(山亭区、台儿庄区、市中区、峄城区、滕州市、薛城区)

大连市(西岗区、甘井子区、长海县、金州区、瓦房店市、沙河口区、普兰店区、中山区、庄河市、旅顺口区)

伊犁哈萨克自治州(巩留县、奎屯市、昭苏县、伊宁县、伊宁市、尼勒克县、霍城县、察布查尔锡伯自治县、霍尔果斯市、特克斯县、新源县)

襄阳市(襄州区、樊城区、枣阳市、保康县、南漳县、襄城区、宜城市、老河口市、谷城县)

漳州市(诏安县、东山县、长泰区、平和县、龙文区、华安县、漳浦县、云霄县、芗城区、南靖县、龙海区)

巴彦淖尔市(磴口县、临河区、乌拉特中旗、乌拉特后旗、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗)

忻州市(五寨县、繁峙县、宁武县、代县、原平市、五台县、岢岚县、河曲县、静乐县、保德县、定襄县、偏关县、神池县、忻府区)

天津市(宝坻区、北辰区、武清区、南开区、和平区、红桥区、宁河区、津南区、河西区、河北区、东丽区、静海区、滨海新区、河东区、西青区、蓟州区)

钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)

衡阳市(衡阳县、祁东县、南岳区、雁峰区、珠晖区、衡东县、耒阳市、常宁市、石鼓区、衡南县、衡山县、蒸湘区)

徐州市(贾汪区、新沂市、丰县、邳州市、铜山区、泉山区、云龙区、睢宁县、沛县、鼓楼区)

德州市(平原县、乐陵市、德城区、庆云县、夏津县、禹城市、陵城区、齐河县、宁津县、临邑县、武城县)

邯郸市(魏县、丛台区、武安市、邯山区、临漳县、大名县、磁县、复兴区、广平县、涉县、邱县、曲周县、肥乡区、成安县、永年区、鸡泽县、馆陶县、峰峰矿区)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

绥化市(北林区、庆安县、望奎县、海伦市、明水县、绥棱县、肇东市、兰西县、安达市、青冈县)

佛山市(禅城区、顺德区、南海区、高明区、三水区)

安庆市(大观区、宜秀区、岳西县、太湖县、迎江区、宿松县、潜山市、桐城市、怀宁县、望江县)

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舟山市(普陀区、嵊泗县、定海区、岱山县)

包头市(固阳县、青山区、白云鄂博矿区、土默特右旗、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、东河区、九原区)

大庆市(大同区、红岗区、肇源县、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、龙凤区、萨尔图区、林甸县)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、芒市、盈江县、梁河县、陇川县)  威海市(环翠区、文登区、荣成市、乳山市)

西安市(未央区、临潼区、周至县、莲湖区、雁塔区、灞桥区、长安区、新城区、碑林区、鄠邑区、蓝田县、阎良区、高陵区)

北海市(铁山港区、海城区、合浦县、银海区)

温州市(乐清市、洞头区、文成县、龙湾区、龙港市、鹿城区、泰顺县、苍南县、瑞安市、永嘉县、平阳县、瓯海区)吉林市(丰满区、舒兰市、船营区、蛟河市、永吉县、昌邑区、磐石市、桦甸市、龙潭区)

乌兰察布市(凉城县、商都县、集宁区、丰镇市、四子王旗、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼中旗、兴和县、化德县、卓资县)  恩施土家族苗族自治州(建始县、恩施市、来凤县、利川市、宣恩县、巴东县、鹤峰县、咸丰县)

阜新市(细河区、海州区、太平区、彰武县、新邱区、阜新蒙古族自治县、清河门区)

林芝市(工布江达县、波密县、墨脱县、巴宜区、米林市、察隅县、朗县)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)澳门特别行政区

长春市(双阳区、榆树市、朝阳区、九台区、南关区、农安县、公主岭市、宽城区、二道区、德惠市、绿园区)

阳江市(阳西县、阳东区、江城区、阳春市)

四平市(双辽市、梨树县、铁东区、伊通满族自治县、铁西区)

新疆维吾尔自治区

南通市(如东县、海安市、如皋市、通州区、海门区、启东市、崇川区)

新余市(渝水区、分宜县)

博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、博乐市、温泉县、精河县)

临汾市(大宁县、汾西县、洪洞县、古县、霍州市、浮山县、安泽县、隰县、蒲县、吉县、永和县、曲沃县、侯马市、尧都区、襄汾县、翼城县、乡宁县)

黄山市(祁门县、歙县、休宁县、黄山区、黟县、徽州区、屯溪区)

湖州市(吴兴区、长兴县、南浔区、安吉县、德清县)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

绵阳市(江油市、平武县、盐亭县、三台县、梓潼县、安州区、游仙区、北川羌族自治县、涪城区)

葫芦岛市(连山区、龙港区、绥中县、兴城市、南票区、建昌县)

怀化市(鹤城区、洪江市、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、溆浦县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、会同县、辰溪县、中方县、沅陵县)

晋中市(寿阳县、平遥县、左权县、灵石县、介休市、昔阳县、祁县、和顺县、太谷区、榆社县、榆次区)

泰安市(肥城市、新泰市、岱岳区、东平县、泰山区、宁阳县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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