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黄石市(铁山区、阳新县、西塞山区、下陆区、大冶市、黄石港区)

长沙市(天心区、宁乡市、芙蓉区、望城区、长沙县、雨花区、岳麓区、浏阳市、开福区)

常德市(汉寿县、澧县、临澧县、石门县、安乡县、津市市、桃源县、鼎城区、武陵区)

哈尔滨市(五常市、香坊区、尚志市、依兰县、双城区、道里区、平房区、木兰县、宾县、巴彦县、延寿县、阿城区、南岗区、道外区、松北区、呼兰区、通河县、方正县)  盐城市(东台市、建湖县、亭湖区、射阳县、盐都区、响水县、阜宁县、大丰区、滨海县)

克拉玛依市(克拉玛依区、乌尔禾区、白碱滩区、独山子区)

衡阳市(石鼓区、衡山县、衡阳县、衡南县、衡东县、珠晖区、耒阳市、南岳区、常宁市、雁峰区、祁东县、蒸湘区)

阜新市(太平区、细河区、彰武县、清河门区、新邱区、阜新蒙古族自治县、海州区)临夏回族自治州(临夏市、临夏县、和政县、康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、广河县、永靖县、东乡族自治县)

宁夏回族自治区  丹东市(凤城市、东港市、振兴区、宽甸满族自治县、元宝区、振安区)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

嘉兴市(海宁市、嘉善县、海盐县、南湖区、桐乡市、平湖市、秀洲区)

黄冈市(罗田县、团风县、麻城市、红安县、武穴市、蕲春县、浠水县、黄梅县、黄州区、英山县)

张家口市(万全区、尚义县、涿鹿县、阳原县、沽源县、怀来县、桥西区、下花园区、怀安县、桥东区、张北县、康保县、蔚县、崇礼区、宣化区、赤城县)

铜川市(王益区、宜君县、耀州区、印台区)

南京市(玄武区、高淳区、鼓楼区、六合区、栖霞区、雨花台区、建邺区、秦淮区、浦口区、溧水区、江宁区)

广元市(朝天区、旺苍县、昭化区、剑阁县、利州区、苍溪县、青川县)

楚雄彝族自治州(牟定县、姚安县、大姚县、元谋县、南华县、武定县、楚雄市、双柏县、永仁县、禄丰市)

新疆维吾尔自治区

绥化市(青冈县、兰西县、安达市、明水县、肇东市、庆安县、望奎县、海伦市、北林区、绥棱县)

西宁市(城北区、城东区、城中区、湟中区、湟源县、大通回族土族自治县、城西区)

杭州市(萧山区、临平区、钱塘区、富阳区、淳安县、西湖区、拱墅区、临安区、余杭区、桐庐县、上城区、滨江区、建德市)

芜湖市(鸠江区、无为市、繁昌区、弋江区、南陵县、镜湖区、湾沚区)

厦门市(湖里区、翔安区、海沧区、同安区、思明区、集美区)

张掖市(高台县、山丹县、民乐县、临泽县、肃南裕固族自治县、甘州区)

黄山市(徽州区、祁门县、黟县、歙县、黄山区、休宁县、屯溪区)

菏泽市(牡丹区、曹县、东明县、成武县、鄄城县、定陶区、单县、巨野县、郓城县)

自贡市(富顺县、贡井区、荣县、自流井区、沿滩区、大安区)

包头市(昆都仑区、固阳县、石拐区、白云鄂博矿区、九原区、青山区、土默特右旗、东河区、达尔罕茂明安联合旗)

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宿州市(埇桥区、灵璧县、泗县、萧县、砀山县)

中山市

佳木斯市(抚远市、郊区、同江市、桦川县、富锦市、汤原县、前进区、东风区、桦南县、向阳区)

临沧市(永德县、凤庆县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县、云县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、临翔区)  威海市(乳山市、荣成市、文登区、环翠区)

大庆市(肇源县、让胡路区、林甸县、肇州县、红岗区、龙凤区、萨尔图区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县)

镇江市(丹徒区、润州区、扬中市、句容市、丹阳市、京口区)

拉萨市(城关区、墨竹工卡县、达孜区、尼木县、曲水县、林周县、当雄县、堆龙德庆区)合肥市(庐江县、蜀山区、长丰县、瑶海区、肥西县、巢湖市、肥东县、包河区、庐阳区)

兰州市(皋兰县、永登县、榆中县、安宁区、城关区、红古区、七里河区、西固区)  扬州市(江都区、广陵区、仪征市、宝应县、邗江区、高邮市)

汕尾市(海丰县、陆丰市、陆河县、城区)

六安市(金寨县、霍邱县、霍山县、舒城县、叶集区、金安区、裕安区)

济宁市(嘉祥县、汶上县、邹城市、金乡县、兖州区、微山县、梁山县、泗水县、任城区、鱼台县、曲阜市)东莞市

日喀则市(江孜县、白朗县、聂拉木县、吉隆县、萨嘎县、亚东县、昂仁县、桑珠孜区、谢通门县、岗巴县、仲巴县、定结县、定日县、仁布县、南木林县、萨迦县、康马县、拉孜县)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

陇南市(康县、文县、徽县、武都区、宕昌县、成县、两当县、西和县、礼县)

晋中市(平遥县、榆社县、太谷区、灵石县、榆次区、祁县、和顺县、左权县、寿阳县、介休市、昔阳县)

北京市(西城区、延庆区、石景山区、房山区、海淀区、顺义区、朝阳区、东城区、平谷区、怀柔区、大兴区、丰台区、昌平区、通州区、门头沟区、密云区)

广安市(广安区、前锋区、华蓥市、邻水县、武胜县、岳池县)

巴中市(巴州区、通江县、恩阳区、南江县、平昌县)

甘南藏族自治州(碌曲县、临潭县、舟曲县、合作市、玛曲县、迭部县、卓尼县、夏河县)

赤峰市(翁牛特旗、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、敖汉旗、喀喇沁旗、松山区、林西县、元宝山区、红山区、巴林左旗、宁城县)

池州市(青阳县、石台县、贵池区、东至县)

沈阳市(皇姑区、法库县、辽中区、大东区、和平区、苏家屯区、铁西区、浑南区、新民市、沈北新区、康平县、沈河区、于洪区)

黔南布依族苗族自治州(长顺县、独山县、龙里县、惠水县、平塘县、荔波县、福泉市、都匀市、瓮安县、三都水族自治县、贵定县、罗甸县)

达州市(达川区、大竹县、通川区、万源市、开江县、宣汉县、渠县)

北海市(银海区、铁山港区、合浦县、海城区)

伊春市(金林区、伊美区、铁力市、汤旺县、大箐山县、嘉荫县、南岔县、乌翠区、丰林县、友好区)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。