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海北藏族自治州(海晏县、刚察县、门源回族自治县、祁连县)

绍兴市(越城区、柯桥区、上虞区、嵊州市、新昌县、诸暨市)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)  常德市(桃源县、武陵区、临澧县、津市市、石门县、澧县、安乡县、鼎城区、汉寿县)

邵阳市(大祥区、邵阳县、绥宁县、洞口县、新宁县、北塔区、城步苗族自治县、双清区、新邵县、邵东市、隆回县、武冈市)

攀枝花市(米易县、西区、盐边县、东区、仁和区)

西宁市(城北区、城西区、城中区、大通回族土族自治县、湟源县、城东区、湟中区)

黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、施秉县、镇远县、三穗县、岑巩县、天柱县、麻江县、雷山县、黄平县、黎平县、榕江县、凯里市、锦屏县、从江县、剑河县、台江县)  六安市(裕安区、叶集区、金安区、舒城县、霍山县、霍邱县、金寨县)

新余市(分宜县、渝水区)

滨州市(惠民县、博兴县、邹平市、阳信县、沾化区、无棣县、滨城区)

通化市(二道江区、梅河口市、东昌区、集安市、柳河县、辉南县、通化县)

伊犁哈萨克自治州(奎屯市、伊宁县、巩留县、霍尔果斯市、特克斯县、霍城县、新源县、尼勒克县、伊宁市、察布查尔锡伯自治县、昭苏县)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

崇左市(大新县、宁明县、扶绥县、凭祥市、江州区、龙州县、天等县)

阿里地区(革吉县、措勤县、噶尔县、普兰县、改则县、札达县、日土县)

贺州市(八步区、钟山县、平桂区、富川瑶族自治县、昭平县)

临夏回族自治州(永靖县、东乡族自治县、临夏县、临夏市、康乐县、广河县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县)

巴中市(平昌县、通江县、巴州区、恩阳区、南江县)

塔城地区(乌苏市、额敏县、裕民县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、托里县)

商丘市(柘城县、睢县、梁园区、夏邑县、民权县、宁陵县、永城市、虞城县、睢阳区)

郑州市(新密市、上街区、二七区、巩义市、金水区、惠济区、荥阳市、中牟县、管城回族区、新郑市、登封市、中原区)

大庆市(大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、肇州县、红岗区、肇源县、让胡路区、萨尔图区、林甸县)

铜仁市(思南县、碧江区、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、德江县、万山区、玉屏侗族自治县、石阡县、江口县)

广西壮族自治区

宿迁市(泗洪县、沭阳县、泗阳县、宿豫区、宿城区)

海南藏族自治州(共和县、兴海县、同德县、贵南县、贵德县)

随州市(随县、广水市、曾都区)

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呼伦贝尔市(鄂温克族自治旗、陈巴尔虎旗、鄂伦春自治旗、牙克石市、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、海拉尔区、新巴尔虎右旗、阿荣旗、扎赉诺尔区、满洲里市)

衡阳市(石鼓区、蒸湘区、耒阳市、常宁市、衡阳县、衡南县、祁东县、南岳区、衡山县、珠晖区、雁峰区、衡东县)

莆田市(城厢区、仙游县、涵江区、秀屿区、荔城区)

赣州市(会昌县、赣县区、安远县、崇义县、上犹县、于都县、南康区、信丰县、章贡区、全南县、宁都县、寻乌县、大余县、定南县、龙南市、瑞金市、兴国县、石城县)  益阳市(安化县、南县、沅江市、桃江县、赫山区、资阳区)

齐齐哈尔市(昂昂溪区、讷河市、铁锋区、甘南县、克山县、龙沙区、泰来县、龙江县、建华区、克东县、富拉尔基区、依安县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、富裕县、碾子山区)

喀什地区(英吉沙县、喀什市、疏附县、巴楚县、莎车县、叶城县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏勒县、麦盖提县、伽师县、岳普湖县、泽普县)

黑河市(爱辉区、嫩江市、逊克县、孙吴县、五大连池市、北安市)宜宾市(筠连县、南溪区、珙县、叙州区、翠屏区、高县、屏山县、长宁县、江安县、兴文县)

临沂市(临沭县、蒙阴县、兰陵县、河东区、莒南县、罗庄区、沂南县、郯城县、沂水县、兰山区、平邑县、费县)  淮北市(濉溪县、杜集区、相山区、烈山区)

张家界市(慈利县、武陵源区、永定区、桑植县)

甘孜藏族自治州(理塘县、白玉县、新龙县、九龙县、甘孜县、巴塘县、德格县、丹巴县、康定市、得荣县、色达县、石渠县、雅江县、泸定县、稻城县、炉霍县、乡城县、道孚县)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、册亨县、望谟县、晴隆县、贞丰县、安龙县、兴仁市、兴义市)鄂尔多斯市(东胜区、达拉特旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、康巴什区、乌审旗、准格尔旗、杭锦旗、鄂托克前旗)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

松原市(宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、长岭县、乾安县)

烟台市(栖霞市、海阳市、招远市、莱阳市、福山区、龙口市、莱山区、莱州市、蓬莱区、牟平区、芝罘区)

渭南市(华州区、华阴市、合阳县、富平县、临渭区、大荔县、白水县、蒲城县、潼关县、韩城市、澄城县)

白山市(长白朝鲜族自治县、抚松县、浑江区、临江市、江源区、靖宇县)

秦皇岛市(抚宁区、青龙满族自治县、山海关区、卢龙县、昌黎县、北戴河区、海港区)

德阳市(罗江区、旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、盈江县、陇川县、瑞丽市、芒市)

玉林市(福绵区、兴业县、北流市、博白县、玉州区、陆川县、容县)

安庆市(宿松县、大观区、怀宁县、潜山市、太湖县、迎江区、望江县、岳西县、桐城市、宜秀区)

许昌市(禹州市、魏都区、建安区、襄城县、鄢陵县、长葛市)

嘉峪关市

荆州市(公安县、荆州区、石首市、江陵县、沙市区、洪湖市、监利市、松滋市)

辽阳市(弓长岭区、太子河区、灯塔市、文圣区、宏伟区、辽阳县、白塔区)

揭阳市(惠来县、揭东区、普宁市、揭西县、榕城区)

陇南市(徽县、礼县、西和县、成县、武都区、康县、文县、宕昌县、两当县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。