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郑州市(中牟县、金水区、中原区、新密市、登封市、巩义市、二七区、新郑市、荥阳市、惠济区、上街区、管城回族区)

锦州市(黑山县、义县、凌海市、凌河区、太和区、古塔区、北镇市)

吉林市(桦甸市、磐石市、蛟河市、龙潭区、昌邑区、船营区、永吉县、舒兰市、丰满区)

南平市(邵武市、建瓯市、延平区、建阳区、松溪县、浦城县、政和县、顺昌县、武夷山市、光泽县)  临沂市(兰陵县、蒙阴县、费县、平邑县、沂南县、临沭县、河东区、兰山区、沂水县、罗庄区、郯城县、莒南县)

中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)

贵港市(港南区、港北区、桂平市、覃塘区、平南县)

张家界市(永定区、武陵源区、桑植县、慈利县)宁波市(镇海区、余姚市、奉化区、慈溪市、北仑区、海曙区、象山县、宁海县、鄞州区、江北区)

自贡市(富顺县、大安区、贡井区、沿滩区、荣县、自流井区)  玉树藏族自治州(杂多县、称多县、治多县、曲麻莱县、囊谦县、玉树市)

东营市(东营区、垦利区、利津县、河口区、广饶县)

青岛市(黄岛区、崂山区、市南区、平度市、市北区、胶州市、莱西市、城阳区、李沧区、即墨区)

拉萨市(达孜区、尼木县、林周县、墨竹工卡县、城关区、堆龙德庆区、曲水县、当雄县)

马鞍山市(含山县、博望区、当涂县、花山区、和县、雨山区)

菏泽市(牡丹区、东明县、鄄城县、巨野县、定陶区、郓城县、单县、曹县、成武县)

钦州市(钦南区、钦北区、浦北县、灵山县)

信阳市(浉河区、罗山县、商城县、潢川县、新县、息县、固始县、光山县、淮滨县、平桥区)

岳阳市(华容县、云溪区、临湘市、汨罗市、岳阳县、岳阳楼区、君山区、平江县、湘阴县)

绵阳市(梓潼县、盐亭县、江油市、涪城区、三台县、平武县、安州区、游仙区、北川羌族自治县)

南阳市(镇平县、社旗县、唐河县、内乡县、邓州市、新野县、方城县、南召县、宛城区、卧龙区、桐柏县、西峡县、淅川县)

许昌市(魏都区、禹州市、襄城县、鄢陵县、长葛市、建安区)

伊春市(丰林县、汤旺县、友好区、伊美区、金林区、大箐山县、南岔县、乌翠区、嘉荫县、铁力市)

嘉峪关市

泉州市(金门县、丰泽区、泉港区、石狮市、南安市、洛江区、德化县、安溪县、鲤城区、晋江市、惠安县、永春县)

池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

衡水市(饶阳县、深州市、枣强县、安平县、阜城县、冀州区、武强县、故城县、武邑县、景县、桃城区)

漯河市(临颍县、源汇区、郾城区、舞阳县、召陵区)

晋城市(陵川县、城区、阳城县、沁水县、高平市、泽州县)

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淄博市(博山区、沂源县、周村区、临淄区、高青县、桓台县、张店区、淄川区)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、贵定县、罗甸县、荔波县、都匀市、三都水族自治县、平塘县、长顺县、龙里县、独山县、惠水县、瓮安县)

张家口市(阳原县、沽源县、尚义县、下花园区、康保县、怀安县、宣化区、桥西区、桥东区、蔚县、涿鹿县、怀来县、赤城县、崇礼区、万全区、张北县)

揭阳市(普宁市、揭西县、榕城区、揭东区、惠来县)  柳州市(柳南区、鹿寨县、鱼峰区、三江侗族自治县、融安县、柳城县、城中区、融水苗族自治县、柳北区、柳江区)

巴中市(巴州区、南江县、恩阳区、通江县、平昌县)

新乡市(牧野区、卫辉市、封丘县、长垣市、红旗区、凤泉区、获嘉县、辉县市、延津县、卫滨区、原阳县、新乡县)

日喀则市(南木林县、仁布县、昂仁县、岗巴县、萨嘎县、康马县、谢通门县、白朗县、亚东县、定日县、吉隆县、江孜县、定结县、桑珠孜区、萨迦县、拉孜县、仲巴县、聂拉木县)景德镇市(浮梁县、昌江区、珠山区、乐平市)

鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)  咸宁市(嘉鱼县、通山县、赤壁市、通城县、咸安区、崇阳县)

河池市(大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、巴马瑶族自治县、宜州区、天峨县、金城江区、凤山县、环江毛南族自治县、南丹县、东兰县、罗城仫佬族自治县)

铜陵市(义安区、枞阳县、郊区、铜官区)

保定市(定兴县、涿州市、清苑区、安新县、容城县、定州市、涞水县、望都县、高阳县、安国市、唐县、莲池区、博野县、蠡县、顺平县、曲阳县、易县、涞源县、阜平县、竞秀区、高碑店市、满城区、徐水区、雄县)东莞市

萍乡市(湘东区、芦溪县、安源区、上栗县、莲花县)

昌吉回族自治州(木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、昌吉市、呼图壁县、阜康市、玛纳斯县、奇台县)

鸡西市(恒山区、城子河区、梨树区、麻山区、滴道区、密山市、鸡东县、虎林市、鸡冠区)

嘉兴市(海宁市、海盐县、嘉善县、秀洲区、桐乡市、平湖市、南湖区)

安庆市(宜秀区、桐城市、潜山市、迎江区、怀宁县、望江县、太湖县、大观区、宿松县、岳西县)

白银市(会宁县、景泰县、平川区、白银区、靖远县)

南昌市(安义县、东湖区、青山湖区、新建区、进贤县、青云谱区、西湖区、红谷滩区、南昌县)

茂名市(高州市、信宜市、电白区、化州市、茂南区)

蚌埠市(龙子湖区、怀远县、五河县、蚌山区、固镇县、禹会区、淮上区)

鹤壁市(鹤山区、山城区、淇县、淇滨区、浚县)

长春市(德惠市、榆树市、农安县、公主岭市、二道区、九台区、宽城区、双阳区、南关区、朝阳区、绿园区)

呼和浩特市(回民区、玉泉区、土默特左旗、武川县、赛罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、新城区)

株洲市(荷塘区、天元区、炎陵县、醴陵市、渌口区、茶陵县、石峰区、芦淞区、攸县)

南京市(秦淮区、江宁区、建邺区、溧水区、玄武区、高淳区、鼓楼区、雨花台区、六合区、栖霞区、浦口区)

长沙市(浏阳市、雨花区、宁乡市、开福区、长沙县、芙蓉区、望城区、岳麓区、天心区)

安康市(汉滨区、宁陕县、岚皋县、平利县、石泉县、汉阴县、旬阳市、白河县、紫阳县、镇坪县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。