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宁德市(福安市、福鼎市、蕉城区、周宁县、古田县、霞浦县、屏南县、柘荣县、寿宁县)
阿里地区(札达县、措勤县、普兰县、日土县、改则县、噶尔县、革吉县)
和田地区(墨玉县、策勒县、和田市、和田县、皮山县、民丰县、洛浦县、于田县)
抚州市(乐安县、临川区、南丰县、崇仁县、黎川县、资溪县、金溪县、南城县、东乡区、广昌县、宜黄县)
龙岩市(永定区、连城县、长汀县、武平县、上杭县、新罗区、漳平市)
内江市(资中县、东兴区、隆昌市、市中区、威远县)
松原市(宁江区、乾安县、扶余市、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)
河池市(巴马瑶族自治县、天峨县、凤山县、大化瑶族自治县、东兰县、金城江区、宜州区、都安瑶族自治县、南丹县、环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县)
本溪市(明山区、本溪满族自治县、南芬区、平山区、溪湖区、桓仁满族自治县)
广州市(天河区、荔湾区、越秀区、从化区、番禺区、南沙区、增城区、黄埔区、花都区、海珠区、白云区)
遵义市(务川仡佬族苗族自治县、赤水市、播州区、正安县、余庆县、凤冈县、仁怀市、红花岗区、湄潭县、习水县、道真仡佬族苗族自治县、汇川区、桐梓县、绥阳县)
哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)
丹东市(元宝区、东港市、振安区、宽甸满族自治县、凤城市、振兴区)
黑河市(逊克县、嫩江市、五大连池市、北安市、孙吴县、爱辉区)
新乡市(封丘县、获嘉县、红旗区、原阳县、新乡县、凤泉区、辉县市、延津县、卫辉市、卫滨区、长垣市、牧野区)
无锡市(惠山区、新吴区、锡山区、滨湖区、宜兴市、江阴市、梁溪区)
保山市(施甸县、腾冲市、昌宁县、隆阳区、龙陵县)
延安市(延川县、延长县、黄龙县、富县、吴起县、子长市、安塞区、洛川县、宝塔区、志丹县、宜川县、黄陵县、甘泉县)
丽水市(松阳县、青田县、云和县、庆元县、缙云县、遂昌县、莲都区、龙泉市、景宁畲族自治县)
甘孜藏族自治州(丹巴县、乡城县、得荣县、巴塘县、康定市、雅江县、石渠县、稻城县、理塘县、德格县、泸定县、色达县、甘孜县、新龙县、白玉县、炉霍县、道孚县、九龙县)
天水市(麦积区、张家川回族自治县、武山县、秦安县、秦州区、清水县、甘谷县)
阜新市(清河门区、细河区、海州区、太平区、新邱区、阜新蒙古族自治县、彰武县)
乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)
韶关市(新丰县、曲江区、仁化县、南雄市、乐昌市、武江区、始兴县、乳源瑶族自治县、浈江区、翁源县)
景德镇市(珠山区、昌江区、浮梁县、乐平市)
巴彦淖尔市(乌拉特前旗、杭锦后旗、磴口县、乌拉特后旗、五原县、临河区、乌拉特中旗)
惠州市(惠东县、惠城区、龙门县、惠阳区、博罗县)
株洲市(渌口区、茶陵县、天元区、芦淞区、炎陵县、醴陵市、攸县、石峰区、荷塘区)
昌都市(芒康县、察雅县、左贡县、卡若区、丁青县、类乌齐县、洛隆县、贡觉县、江达县、八宿县、边坝县)
日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)
保定市(徐水区、蠡县、阜平县、易县、竞秀区、清苑区、博野县、满城区、曲阳县、高碑店市、唐县、望都县、定兴县、雄县、容城县、涿州市、涞水县、安新县、涞源县、定州市、顺平县、高阳县、安国市、莲池区)
开封市(兰考县、通许县、顺河回族区、杞县、龙亭区、尉氏县、鼓楼区、禹王台区、祥符区)
淄博市(淄川区、博山区、张店区、周村区、临淄区、沂源县、桓台县、高青县)
张家口市(沽源县、桥西区、涿鹿县、怀来县、下花园区、崇礼区、尚义县、怀安县、赤城县、阳原县、桥东区、康保县、蔚县、宣化区、万全区、张北县)
凉山彝族自治州(盐源县、雷波县、喜德县、昭觉县、越西县、布拖县、会东县、普格县、美姑县、宁南县、会理市、金阳县、木里藏族自治县、德昌县、冕宁县、甘洛县、西昌市)
聊城市(东阿县、临清市、冠县、茌平区、东昌府区、莘县、高唐县、阳谷县)
长治市(沁县、襄垣县、上党区、屯留区、长子县、沁源县、武乡县、黎城县、平顺县、潞州区、潞城区、壶关县)
朔州市(平鲁区、朔城区、右玉县、山阴县、应县、怀仁市)
铜川市(王益区、宜君县、印台区、耀州区)
平顶山市(石龙区、舞钢市、湛河区、宝丰县、鲁山县、汝州市、卫东区、郏县、新华区、叶县)
昆明市(宜良县、寻甸回族彝族自治县、富民县、盘龙区、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、安宁市、东川区、官渡区、石林彝族自治县、晋宁区、嵩明县、五华区、西山区)
临汾市(汾西县、侯马市、襄汾县、曲沃县、尧都区、洪洞县、浮山县、安泽县、乡宁县、隰县、霍州市、吉县、永和县、古县、翼城县、蒲县、大宁县)
白城市(洮北区、大安市、通榆县、洮南市、镇赉县)
三门峡市(义马市、陕州区、湖滨区、灵宝市、卢氏县、渑池县)
南京市(六合区、玄武区、高淳区、江宁区、溧水区、雨花台区、建邺区、秦淮区、栖霞区、鼓楼区、浦口区)
荆门市(钟祥市、沙洋县、东宝区、掇刀区、京山市)
辽源市(龙山区、东辽县、东丰县、西安区)
汕头市(澄海区、龙湖区、潮阳区、濠江区、潮南区、金平区、南澳县)
兴安盟(扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、突泉县、阿尔山市)
湘潭市(雨湖区、岳塘区、韶山市、湘潭县、湘乡市)
三明市(三元区、大田县、宁化县、建宁县、尤溪县、沙县区、泰宁县、清流县、明溪县、永安市、将乐县)
百色市(乐业县、西林县、田阳区、右江区、凌云县、隆林各族自治县、靖西市、田林县、平果市、那坡县、田东县、德保县)
渭南市(澄城县、富平县、华州区、华阴市、韩城市、潼关县、合阳县、白水县、大荔县、临渭区、蒲城县)
运城市(新绛县、平陆县、绛县、夏县、垣曲县、闻喜县、临猗县、永济市、河津市、盐湖区、芮城县、稷山县、万荣县)
鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)
黔南布依族苗族自治州(长顺县、三都水族自治县、福泉市、都匀市、贵定县、瓮安县、龙里县、罗甸县、惠水县、独山县、荔波县、平塘县)
益阳市(南县、桃江县、沅江市、资阳区、赫山区、安化县)
鸡西市(梨树区、恒山区、城子河区、虎林市、密山市、鸡冠区、鸡东县、滴道区、麻山区)
大理白族自治州(南涧彝族自治县、大理市、弥渡县、巍山彝族回族自治县、剑川县、宾川县、云龙县、洱源县、永平县、鹤庆县、祥云县、漾濞彝族自治县)
常德市(临澧县、津市市、桃源县、武陵区、石门县、鼎城区、安乡县、澧县、汉寿县)
大庆市(让胡路区、肇州县、大同区、红岗区、萨尔图区、林甸县、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、龙凤区)
盘锦市(双台子区、大洼区、兴隆台区、盘山县)
西宁市(城中区、城东区、湟源县、城西区、城北区、大通回族土族自治县、湟中区)
银川市(灵武市、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、兴庆区)
儋州市
合肥市(蜀山区、包河区、庐阳区、肥东县、庐江县、肥西县、瑶海区、长丰县、巢湖市)
淮安市(洪泽区、金湖县、淮阴区、盱眙县、涟水县、清江浦区、淮安区)
北海市(合浦县、海城区、银海区、铁山港区)
黄山市(黄山区、祁门县、徽州区、屯溪区、休宁县、歙县、黟县)
郑州市(新密市、登封市、新郑市、巩义市、中原区、荥阳市、管城回族区、中牟县、金水区、上街区、二七区、惠济区)
广安市(武胜县、邻水县、岳池县、广安区、前锋区、华蓥市)
通化市(东昌区、辉南县、集安市、二道江区、梅河口市、柳河县、通化县)
周口市(项城市、郸城县、淮阳区、太康县、沈丘县、商水县、川汇区、鹿邑县、西华县、扶沟县)
楚雄彝族自治州(楚雄市、南华县、姚安县、永仁县、牟定县、武定县、大姚县、元谋县、禄丰市、双柏县)
黄南藏族自治州(同仁市、泽库县、尖扎县、河南蒙古族自治县)
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漳州市(漳浦县、龙海区、平和县、芗城区、诏安县、长泰区、南靖县、东山县、云霄县、龙文区、华安县)
潍坊市(临朐县、寒亭区、坊子区、高密市、奎文区、安丘市、诸城市、昌乐县、昌邑市、寿光市、青州市、潍城区)
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锡林郭勒盟(锡林浩特市、镶黄旗、正蓝旗、东乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、多伦县、苏尼特左旗、苏尼特右旗、正镶白旗、太仆寺旗、二连浩特市)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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