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岳阳市(云溪区、岳阳县、华容县、汨罗市、湘阴县、君山区、岳阳楼区、临湘市、平江县)

南阳市(方城县、宛城区、内乡县、淅川县、唐河县、镇平县、社旗县、卧龙区、邓州市、西峡县、新野县、南召县、桐柏县)

遵义市(仁怀市、湄潭县、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、汇川区、播州区、绥阳县、红花岗区、赤水市、凤冈县、余庆县、习水县、务川仡佬族苗族自治县、正安县)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县)  仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

绍兴市(新昌县、越城区、诸暨市、嵊州市、上虞区、柯桥区)

金昌市(金川区、永昌县)

黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县)

许昌市(襄城县、鄢陵县、禹州市、建安区、魏都区、长葛市)  聊城市(临清市、莘县、高唐县、阳谷县、东阿县、茌平区、冠县、东昌府区)

娄底市(双峰县、新化县、冷水江市、娄星区、涟源市)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

厦门市(集美区、海沧区、湖里区、同安区、思明区、翔安区)

那曲市(索县、申扎县、巴青县、班戈县、比如县、嘉黎县、安多县、聂荣县、双湖县、尼玛县、色尼区)

湛江市(麻章区、廉江市、霞山区、遂溪县、雷州市、赤坎区、坡头区、吴川市、徐闻县)

宁德市(柘荣县、周宁县、福安市、福鼎市、古田县、霞浦县、寿宁县、蕉城区、屏南县)

湘潭市(湘乡市、湘潭县、雨湖区、岳塘区、韶山市)

大同市(云冈区、浑源县、灵丘县、新荣区、阳高县、左云县、广灵县、平城区、天镇县、云州区)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

白银市(景泰县、会宁县、白银区、靖远县、平川区)

铁岭市(铁岭县、昌图县、西丰县、银州区、调兵山市、开原市、清河区)

河源市(和平县、东源县、源城区、连平县、紫金县、龙川县)

抚顺市(新抚区、新宾满族自治县、望花区、顺城区、东洲区、清原满族自治县、抚顺县)

长治市(襄垣县、屯留区、武乡县、潞州区、平顺县、黎城县、上党区、壶关县、长子县、沁源县、潞城区、沁县)

嘉峪关市

上饶市(余干县、万年县、玉山县、广信区、横峰县、德兴市、弋阳县、鄱阳县、信州区、铅山县、广丰区、婺源县)

郑州市(惠济区、新密市、巩义市、二七区、中原区、金水区、中牟县、管城回族区、登封市、新郑市、上街区、荥阳市)

银川市(西夏区、贺兰县、金凤区、兴庆区、永宁县、灵武市)

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桂林市(灌阳县、象山区、叠彩区、灵川县、平乐县、秀峰区、资源县、雁山区、七星区、阳朔县、全州县、永福县、兴安县、恭城瑶族自治县、临桂区、龙胜各族自治县、荔浦市)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县)

三沙市(西沙区、南沙区)

晋中市(灵石县、太谷区、榆次区、介休市、平遥县、榆社县、寿阳县、昔阳县、左权县、和顺县、祁县)  徐州市(新沂市、贾汪区、云龙区、睢宁县、邳州市、鼓楼区、泉山区、沛县、铜山区、丰县)

泰安市(东平县、岱岳区、泰山区、肥城市、宁阳县、新泰市)

莆田市(涵江区、荔城区、仙游县、秀屿区、城厢区)

遂宁市(船山区、蓬溪县、大英县、射洪市、安居区)柳州市(柳南区、柳城县、融水苗族自治县、鹿寨县、三江侗族自治县、鱼峰区、城中区、柳北区、融安县、柳江区)

随州市(广水市、随县、曾都区)  延边朝鲜族自治州(图们市、敦化市、延吉市、珲春市、汪清县、龙井市、安图县、和龙市)

阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)

沧州市(任丘市、海兴县、泊头市、孟村回族自治县、吴桥县、新华区、青县、运河区、东光县、南皮县、盐山县、黄骅市、肃宁县、献县、沧县、河间市)

忻州市(五台县、保德县、静乐县、定襄县、宁武县、代县、五寨县、繁峙县、神池县、原平市、河曲县、忻府区、偏关县、岢岚县)鸡西市(鸡冠区、虎林市、麻山区、密山市、梨树区、滴道区、鸡东县、恒山区、城子河区)

扬州市(高邮市、邗江区、广陵区、江都区、宝应县、仪征市)

成都市(新都区、蒲江县、邛崃市、金堂县、青白江区、成华区、锦江区、简阳市、新津区、崇州市、双流区、龙泉驿区、郫都区、青羊区、武侯区、温江区、金牛区、都江堰市、彭州市、大邑县)

宜春市(樟树市、袁州区、丰城市、高安市、宜丰县、铜鼓县、靖安县、上高县、奉新县、万载县)

南京市(浦口区、鼓楼区、雨花台区、秦淮区、六合区、江宁区、溧水区、玄武区、建邺区、栖霞区、高淳区)

张家界市(慈利县、桑植县、武陵源区、永定区)

焦作市(马村区、孟州市、博爱县、修武县、温县、山阳区、武陟县、沁阳市、中站区、解放区)

朔州市(应县、右玉县、怀仁市、平鲁区、朔城区、山阴县)

宜宾市(屏山县、叙州区、南溪区、兴文县、翠屏区、江安县、筠连县、珙县、高县、长宁县)

淮南市(谢家集区、寿县、大通区、八公山区、凤台县、田家庵区、潘集区)

安阳市(内黄县、北关区、安阳县、汤阴县、滑县、林州市、龙安区、殷都区、文峰区)

四平市(双辽市、铁东区、伊通满族自治县、铁西区、梨树县)

普洱市(景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县)

张掖市(临泽县、高台县、肃南裕固族自治县、甘州区、山丹县、民乐县)

三亚市(海棠区、崖州区、吉阳区、天涯区)

蚌埠市(淮上区、龙子湖区、固镇县、五河县、怀远县、禹会区、蚌山区)

石河子市(胡杨河市、铁门关市、昆玉市、五家渠市、白杨市、北屯市、新星市、可克达拉市、阿拉尔市、图木舒克市、双河市)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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