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石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

湛江市(雷州市、徐闻县、坡头区、吴川市、遂溪县、霞山区、廉江市、麻章区、赤坎区)

衡阳市(衡东县、耒阳市、衡山县、祁东县、衡南县、常宁市、珠晖区、雁峰区、南岳区、石鼓区、衡阳县、蒸湘区)

张掖市(甘州区、民乐县、肃南裕固族自治县、山丹县、临泽县、高台县)  阿里地区(日土县、措勤县、改则县、革吉县、噶尔县、札达县、普兰县)

新疆维吾尔自治区

成都市(大邑县、都江堰市、新津区、青白江区、温江区、龙泉驿区、彭州市、金堂县、武侯区、成华区、简阳市、双流区、新都区、锦江区、金牛区、邛崃市、郫都区、崇州市、蒲江县、青羊区)

新余市(渝水区、分宜县)开封市(龙亭区、顺河回族区、尉氏县、杞县、兰考县、祥符区、禹王台区、鼓楼区、通许县)

商丘市(睢阳区、柘城县、民权县、宁陵县、夏邑县、永城市、睢县、梁园区、虞城县)  邯郸市(广平县、大名县、永年区、肥乡区、武安市、魏县、峰峰矿区、邱县、复兴区、涉县、鸡泽县、曲周县、邯山区、丛台区、成安县、馆陶县、临漳县、磁县)

沈阳市(法库县、苏家屯区、和平区、沈北新区、沈河区、辽中区、于洪区、康平县、铁西区、新民市、浑南区、大东区、皇姑区)

荆门市(掇刀区、钟祥市、东宝区、京山市、沙洋县)

合肥市(长丰县、包河区、庐江县、瑶海区、肥东县、蜀山区、肥西县、庐阳区、巢湖市)

济源市

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县、尖扎县)

乐山市(五通桥区、峨眉山市、井研县、沙湾区、沐川县、犍为县、市中区、马边彝族自治县、金口河区、夹江县、峨边彝族自治县)

双鸭山市(岭东区、四方台区、宝清县、集贤县、宝山区、饶河县、友谊县、尖山区)

河池市(罗城仫佬族自治县、宜州区、凤山县、天峨县、金城江区、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县、东兰县、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县)

南京市(高淳区、溧水区、栖霞区、浦口区、雨花台区、六合区、玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、江宁区)

黄山市(徽州区、黟县、休宁县、歙县、祁门县、黄山区、屯溪区)

兰州市(西固区、七里河区、榆中县、城关区、皋兰县、安宁区、永登县、红古区)

黑河市(嫩江市、北安市、孙吴县、爱辉区、逊克县、五大连池市)

普洱市(思茅区、景谷傣族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、天山区、米东区、头屯河区、达坂城区、乌鲁木齐县、新市区、水磨沟区)

德阳市(旌阳区、广汉市、什邡市、中江县、罗江区、绵竹市)

济南市(商河县、莱芜区、市中区、济阳区、章丘区、历下区、历城区、钢城区、平阴县、天桥区、长清区、槐荫区)

贵阳市(花溪区、白云区、清镇市、南明区、开阳县、修文县、乌当区、观山湖区、息烽县、云岩区)

漯河市(源汇区、临颍县、舞阳县、召陵区、郾城区)

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巴音郭楞蒙古自治州(焉耆回族自治县、轮台县、尉犁县、和静县、库尔勒市、和硕县、且末县、博湖县、若羌县)

安康市(旬阳市、镇坪县、平利县、石泉县、白河县、岚皋县、汉阴县、宁陕县、汉滨区、紫阳县)

林芝市(察隅县、工布江达县、波密县、朗县、米林市、墨脱县、巴宜区)

香港特别行政区  恩施土家族苗族自治州(巴东县、恩施市、建始县、来凤县、鹤峰县、宣恩县、咸丰县、利川市)

阿勒泰地区(阿勒泰市、青河县、吉木乃县、哈巴河县、布尔津县、福海县、富蕴县)

黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、镇远县、黎平县、天柱县、榕江县、台江县、三穗县、黄平县、凯里市、麻江县、雷山县、剑河县、从江县、施秉县、锦屏县、岑巩县)

陇南市(文县、徽县、武都区、两当县、宕昌县、康县、礼县、成县、西和县)山南市(错那市、浪卡子县、曲松县、扎囊县、贡嘎县、桑日县、隆子县、乃东区、措美县、琼结县、洛扎县、加查县)

清远市(连山壮族瑶族自治县、清城区、阳山县、英德市、佛冈县、连州市、清新区、连南瑶族自治县)  扬州市(广陵区、江都区、高邮市、邗江区、宝应县、仪征市)

赣州市(宁都县、南康区、赣县区、崇义县、定南县、寻乌县、龙南市、全南县、安远县、章贡区、瑞金市、石城县、信丰县、大余县、上犹县、会昌县、兴国县、于都县)

嘉兴市(桐乡市、南湖区、秀洲区、海盐县、平湖市、嘉善县、海宁市)

仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)临汾市(安泽县、吉县、乡宁县、洪洞县、曲沃县、尧都区、浮山县、汾西县、隰县、大宁县、翼城县、侯马市、古县、永和县、霍州市、蒲县、襄汾县)

北京市(海淀区、密云区、朝阳区、顺义区、平谷区、大兴区、东城区、通州区、房山区、怀柔区、门头沟区、西城区、丰台区、延庆区、昌平区、石景山区)

晋中市(介休市、太谷区、和顺县、榆社县、榆次区、昔阳县、灵石县、寿阳县、左权县、平遥县、祁县)

锡林郭勒盟(正蓝旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、二连浩特市、多伦县、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、太仆寺旗、苏尼特左旗、正镶白旗)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

汉中市(略阳县、西乡县、勉县、洋县、汉台区、南郑区、佛坪县、镇巴县、宁强县、留坝县、城固县)

内蒙古自治区

延安市(黄龙县、安塞区、黄陵县、志丹县、宝塔区、吴起县、延长县、宜川县、甘泉县、洛川县、富县、子长市、延川县)

拉萨市(林周县、墨竹工卡县、堆龙德庆区、达孜区、曲水县、当雄县、城关区、尼木县)

河源市(连平县、东源县、和平县、源城区、龙川县、紫金县)

海口市(龙华区、秀英区、琼山区、美兰区)

北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、关岭布依族苗族自治县、西秀区、普定县)

红河哈尼族彝族自治州(红河县、开远市、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、屏边苗族自治县、石屏县、建水县、元阳县、蒙自市、绿春县、弥勒市、泸西县)

石家庄市(长安区、赞皇县、赵县、行唐县、晋州市、裕华区、鹿泉区、新华区、藁城区、高邑县、栾城区、平山县、深泽县、灵寿县、井陉矿区、井陉县、辛集市、无极县、新乐市、桥西区、正定县、元氏县)

包头市(九原区、固阳县、石拐区、白云鄂博矿区、昆都仑区、土默特右旗、东河区、青山区、达尔罕茂明安联合旗)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。