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枣庄市(山亭区、市中区、滕州市、峄城区、台儿庄区、薛城区)

杭州市(西湖区、钱塘区、桐庐县、富阳区、临安区、余杭区、淳安县、临平区、拱墅区、滨江区、建德市、萧山区、上城区)

荆州市(监利市、公安县、江陵县、沙市区、松滋市、洪湖市、荆州区、石首市)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、宣恩县、来凤县、鹤峰县、咸丰县、利川市、恩施市、建始县)  白城市(镇赉县、通榆县、洮北区、洮南市、大安市)

通化市(东昌区、集安市、辉南县、梅河口市、通化县、柳河县、二道江区)

大庆市(肇源县、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区、肇州县、龙凤区、萨尔图区、林甸县、让胡路区)

株洲市(攸县、茶陵县、炎陵县、天元区、醴陵市、芦淞区、石峰区、荷塘区、渌口区)娄底市(双峰县、冷水江市、新化县、娄星区、涟源市)

广州市(白云区、荔湾区、越秀区、花都区、南沙区、海珠区、番禺区、黄埔区、天河区、从化区、增城区)  南宁市(青秀区、马山县、横州市、良庆区、西乡塘区、宾阳县、邕宁区、武鸣区、隆安县、上林县、江南区、兴宁区)

德阳市(旌阳区、绵竹市、广汉市、什邡市、中江县、罗江区)

苏州市(相城区、张家港市、昆山市、吴中区、太仓市、常熟市、姑苏区、吴江区、虎丘区)

衢州市(龙游县、常山县、柯城区、江山市、开化县、衢江区)

保山市(龙陵县、施甸县、昌宁县、腾冲市、隆阳区)

曲靖市(会泽县、师宗县、富源县、沾益区、马龙区、罗平县、陆良县、宣威市、麒麟区)

中山市

承德市(双滦区、隆化县、鹰手营子矿区、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、平泉市、滦平县、承德县、双桥区)

天津市(武清区、红桥区、津南区、滨海新区、河东区、宝坻区、静海区、宁河区、河西区、蓟州区、东丽区、北辰区、西青区、河北区、和平区、南开区)

喀什地区(岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县、伽师县、麦盖提县、泽普县、巴楚县、叶城县、疏勒县、喀什市、莎车县、疏附县、英吉沙县)

汕头市(潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县、濠江区、金平区、龙湖区)

邢台市(南宫市、信都区、内丘县、广宗县、临城县、临西县、襄都区、平乡县、清河县、沙河市、隆尧县、宁晋县、柏乡县、任泽区、南和区、新河县、威县、巨鹿县)

成都市(新都区、简阳市、都江堰市、温江区、大邑县、龙泉驿区、青白江区、锦江区、金牛区、崇州市、彭州市、青羊区、邛崃市、金堂县、蒲江县、郫都区、双流区、武侯区、新津区、成华区)

阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、若尔盖县、阿坝县、九寨沟县、金川县、壤塘县、茂县、黑水县、理县、汶川县、红原县、小金县、松潘县)

洛阳市(西工区、洛龙区、偃师区、洛宁县、宜阳县、涧西区、栾川县、新安县、老城区、嵩县、汝阳县、孟津区、伊川县、瀍河回族区)

南京市(雨花台区、高淳区、秦淮区、玄武区、江宁区、建邺区、浦口区、六合区、鼓楼区、栖霞区、溧水区)

儋州市

乌鲁木齐市(米东区、头屯河区、乌鲁木齐县、天山区、达坂城区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区)

毕节市(金沙县、大方县、赫章县、黔西市、纳雍县、七星关区、威宁彝族回族苗族自治县、织金县)

景德镇市(乐平市、昌江区、珠山区、浮梁县)

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资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

包头市(东河区、土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、青山区、石拐区、九原区、白云鄂博矿区)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

辽阳市(辽阳县、太子河区、宏伟区、灯塔市、弓长岭区、文圣区、白塔区)  抚顺市(望花区、新抚区、东洲区、抚顺县、新宾满族自治县、顺城区、清原满族自治县)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、瓮安县、独山县、罗甸县、长顺县、贵定县、龙里县、平塘县、荔波县、三都水族自治县、惠水县、都匀市)

北京市(延庆区、东城区、石景山区、大兴区、朝阳区、西城区、怀柔区、顺义区、密云区、海淀区、昌平区、门头沟区、房山区、丰台区、通州区、平谷区)

阿克苏地区(库车市、柯坪县、阿瓦提县、阿克苏市、沙雅县、拜城县、乌什县、新和县、温宿县)雅安市(芦山县、荥经县、天全县、宝兴县、雨城区、石棉县、汉源县、名山区)

吴忠市(红寺堡区、盐池县、利通区、青铜峡市、同心县)  来宾市(象州县、忻城县、合山市、武宣县、兴宾区、金秀瑶族自治县)

徐州市(丰县、睢宁县、邳州市、贾汪区、云龙区、沛县、泉山区、新沂市、鼓楼区、铜山区)

台州市(黄岩区、仙居县、三门县、路桥区、临海市、天台县、玉环市、椒江区、温岭市)

南阳市(邓州市、内乡县、宛城区、新野县、桐柏县、卧龙区、方城县、唐河县、社旗县、淅川县、南召县、西峡县、镇平县)哈尔滨市(宾县、道里区、松北区、阿城区、通河县、五常市、依兰县、呼兰区、木兰县、双城区、延寿县、香坊区、巴彦县、南岗区、方正县、平房区、尚志市、道外区)

安庆市(怀宁县、迎江区、岳西县、望江县、大观区、潜山市、太湖县、桐城市、宿松县、宜秀区)

蚌埠市(五河县、怀远县、淮上区、龙子湖区、固镇县、禹会区、蚌山区)

银川市(西夏区、贺兰县、兴庆区、永宁县、灵武市、金凤区)

平凉市(灵台县、崇信县、泾川县、崆峒区、华亭市、静宁县、庄浪县)

无锡市(江阴市、惠山区、滨湖区、锡山区、新吴区、宜兴市、梁溪区)

岳阳市(平江县、湘阴县、云溪区、君山区、岳阳县、岳阳楼区、汨罗市、临湘市、华容县)

双鸭山市(宝山区、岭东区、四方台区、集贤县、友谊县、饶河县、宝清县、尖山区)

长治市(沁源县、屯留区、黎城县、襄垣县、长子县、潞州区、上党区、沁县、平顺县、潞城区、武乡县、壶关县)

凉山彝族自治州(越西县、甘洛县、普格县、昭觉县、美姑县、金阳县、木里藏族自治县、会理市、宁南县、冕宁县、布拖县、西昌市、喜德县、会东县、盐源县、德昌县、雷波县)

果洛藏族自治州(班玛县、玛多县、玛沁县、久治县、甘德县、达日县)

六安市(金寨县、叶集区、霍邱县、霍山县、金安区、舒城县、裕安区)

固原市(原州区、隆德县、彭阳县、泾源县、西吉县)

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黔东南苗族侗族自治州(台江县、锦屏县、天柱县、凯里市、施秉县、三穗县、榕江县、黎平县、丹寨县、雷山县、从江县、剑河县、黄平县、镇远县、麻江县、岑巩县)

漯河市(源汇区、舞阳县、召陵区、临颍县、郾城区)

呼和浩特市(新城区、武川县、清水河县、回民区、托克托县、土默特左旗、和林格尔县、赛罕区、玉泉区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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