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全国服务区域：
秦皇岛市(山海关区、昌黎县、海港区、青龙满族自治县、抚宁区、卢龙县、北戴河区)
珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)
宜昌市(宜都市、伍家岗区、猇亭区、兴山县、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、夷陵区、西陵区、当阳市、枝江市、点军区、远安县、秭归县)
宁德市(蕉城区、霞浦县、周宁县、福鼎市、古田县、柘荣县、福安市、寿宁县、屏南县)
南充市(蓬安县、阆中市、营山县、嘉陵区、西充县、南部县、高坪区、顺庆区、仪陇县)
呼和浩特市(和林格尔县、清水河县、新城区、赛罕区、玉泉区、回民区、土默特左旗、武川县、托克托县)
湛江市(徐闻县、霞山区、麻章区、赤坎区、遂溪县、坡头区、雷州市、廉江市、吴川市)
眉山市(丹棱县、仁寿县、东坡区、青神县、洪雅县、彭山区)
遵义市(习水县、汇川区、余庆县、播州区、正安县、仁怀市、湄潭县、赤水市、红花岗区、务川仡佬族苗族自治县、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、绥阳县、凤冈县)
河源市(源城区、龙川县、连平县、东源县、紫金县、和平县)
孝感市(安陆市、孝昌县、汉川市、大悟县、孝南区、应城市、云梦县)
昭通市(镇雄县、盐津县、大关县、水富市、永善县、绥江县、鲁甸县、昭阳区、巧家县、彝良县、威信县)
甘南藏族自治州(卓尼县、临潭县、迭部县、舟曲县、合作市、玛曲县、夏河县、碌曲县)
宁波市(余姚市、奉化区、慈溪市、镇海区、北仑区、江北区、海曙区、宁海县、象山县、鄞州区)
许昌市(鄢陵县、建安区、魏都区、禹州市、长葛市、襄城县)
广州市(花都区、南沙区、番禺区、从化区、白云区、增城区、越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄埔区)
邯郸市(大名县、鸡泽县、临漳县、曲周县、复兴区、峰峰矿区、丛台区、邯山区、肥乡区、磁县、成安县、邱县、涉县、广平县、武安市、魏县、永年区、馆陶县)
双鸭山市(友谊县、饶河县、集贤县、宝山区、宝清县、岭东区、四方台区、尖山区)
巴音郭楞蒙古自治州(和静县、焉耆回族自治县、轮台县、博湖县、若羌县、库尔勒市、且末县、尉犁县、和硕县)
本溪市(本溪满族自治县、桓仁满族自治县、明山区、平山区、溪湖区、南芬区)
白山市(浑江区、临江市、江源区、长白朝鲜族自治县、抚松县、靖宇县)
西宁市(城东区、城北区、湟中区、湟源县、城中区、大通回族土族自治县、城西区)
玉树藏族自治州(囊谦县、杂多县、玉树市、曲麻莱县、治多县、称多县)
大庆市(龙凤区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区、林甸县、肇州县、萨尔图区、让胡路区、肇源县)
保山市(隆阳区、龙陵县、昌宁县、施甸县、腾冲市)
昆明市(西山区、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县、宜良县、东川区、嵩明县、晋宁区、五华区、官渡区、石林彝族自治县、富民县、呈贡区、盘龙区、安宁市)
张家界市(桑植县、永定区、武陵源区、慈利县)
潍坊市(青州市、高密市、诸城市、安丘市、昌乐县、昌邑市、潍城区、寒亭区、临朐县、坊子区、寿光市、奎文区)
广西壮族自治区
呼伦贝尔市(额尔古纳市、扎兰屯市、新巴尔虎左旗、海拉尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、陈巴尔虎旗、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、根河市、牙克石市、阿荣旗、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、满洲里市)
绥化市(海伦市、安达市、庆安县、兰西县、绥棱县、明水县、肇东市、北林区、望奎县、青冈县)
荆门市(掇刀区、钟祥市、东宝区、京山市、沙洋县)
酒泉市(敦煌市、肃州区、肃北蒙古族自治县、玉门市、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、瓜州县)
滁州市(凤阳县、来安县、天长市、南谯区、全椒县、定远县、明光市、琅琊区)
济源市
黑河市(五大连池市、孙吴县、爱辉区、北安市、逊克县、嫩江市)
葫芦岛市(兴城市、龙港区、建昌县、连山区、绥中县、南票区)
湘潭市(韶山市、湘潭县、雨湖区、湘乡市、岳塘区)
中山市
九江市(柴桑区、浔阳区、濂溪区、德安县、都昌县、共青城市、永修县、武宁县、瑞昌市、庐山市、彭泽县、修水县、湖口县)
德阳市(广汉市、旌阳区、罗江区、中江县、什邡市、绵竹市)
汕头市(金平区、濠江区、潮南区、南澳县、澄海区、龙湖区、潮阳区)
怒江傈僳族自治州(福贡县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、兰坪白族普米族自治县)
盘锦市(兴隆台区、双台子区、盘山县、大洼区)
楚雄彝族自治州(南华县、牟定县、禄丰市、永仁县、双柏县、元谋县、武定县、楚雄市、姚安县、大姚县)
内江市(威远县、东兴区、资中县、隆昌市、市中区)
安康市(汉阴县、旬阳市、汉滨区、宁陕县、紫阳县、岚皋县、石泉县、镇坪县、平利县、白河县)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、温泉县、阿拉山口市)
玉林市(兴业县、北流市、陆川县、容县、福绵区、玉州区、博白县)
绍兴市(越城区、新昌县、柯桥区、诸暨市、嵊州市、上虞区)
深圳市(坪山区、福田区、盐田区、龙华区、光明区、罗湖区、龙岗区、南山区、宝安区)
澳门特别行政区
景德镇市(昌江区、珠山区、浮梁县、乐平市)
西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)
三沙市(南沙区、西沙区)
柳州市(城中区、柳城县、融水苗族自治县、融安县、三江侗族自治县、鹿寨县、鱼峰区、柳北区、柳南区、柳江区)
黔南布依族苗族自治州(惠水县、荔波县、三都水族自治县、罗甸县、都匀市、贵定县、长顺县、龙里县、独山县、平塘县、瓮安县、福泉市)
钦州市(钦南区、钦北区、灵山县、浦北县)
大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)
洛阳市(洛龙区、嵩县、孟津区、涧西区、汝阳县、老城区、宜阳县、偃师区、栾川县、瀍河回族区、洛宁县、新安县、伊川县、西工区)
周口市(西华县、淮阳区、郸城县、沈丘县、商水县、扶沟县、太康县、项城市、川汇区、鹿邑县)
延安市(延长县、富县、宝塔区、宜川县、黄陵县、志丹县、甘泉县、安塞区、洛川县、延川县、子长市、黄龙县、吴起县)
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株洲市(天元区、茶陵县、醴陵市、炎陵县、芦淞区、石峰区、渌口区、攸县、荷塘区)
淮南市(凤台县、大通区、寿县、谢家集区、潘集区、田家庵区、八公山区)
东莞市
朔州市(平鲁区、朔城区、山阴县、应县、右玉县、怀仁市)
辽阳市(宏伟区、辽阳县、灯塔市、白塔区、文圣区、弓长岭区、太子河区)
贵阳市(清镇市、乌当区、南明区、息烽县、修文县、观山湖区、白云区、云岩区、开阳县、花溪区)
桂林市(象山区、灵川县、七星区、平乐县、龙胜各族自治县、雁山区、恭城瑶族自治县、全州县、荔浦市、秀峰区、兴安县、永福县、灌阳县、叠彩区、阳朔县、资源县、临桂区)
苏州市(昆山市、吴中区、相城区、太仓市、虎丘区、吴江区、常熟市、张家港市、姑苏区)
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金华市(浦江县、义乌市、永康市、磐安县、东阳市、武义县、金东区、兰溪市、婺城区)
平凉市(崇信县、华亭市、崆峒区、静宁县、灵台县、泾川县、庄浪县)
松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、长岭县、扶余市)
十堰市(郧西县、竹溪县、丹江口市、郧阳区、茅箭区、房县、竹山县、张湾区)
衢州市(柯城区、常山县、衢江区、开化县、江山市、龙游县)
赣州市(大余县、龙南市、定南县、寻乌县、南康区、瑞金市、赣县区、全南县、宁都县、石城县、于都县、崇义县、信丰县、兴国县、会昌县、章贡区、上犹县、安远县)
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昌都市(贡觉县、洛隆县、芒康县、类乌齐县、卡若区、察雅县、左贡县、边坝县、江达县、丁青县、八宿县)
漯河市(舞阳县、郾城区、召陵区、源汇区、临颍县)
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和田地区(和田市、皮山县、于田县、墨玉县、策勒县、民丰县、洛浦县、和田县)
玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县、江川区、峨山彝族自治县、红塔区、通海县、澄江市、华宁县、易门县)
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内蒙古自治区
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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