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景德镇市(乐平市、珠山区、昌江区、浮梁县)

长治市(武乡县、襄垣县、上党区、屯留区、壶关县、沁源县、潞州区、长子县、潞城区、沁县、黎城县、平顺县)

阜阳市(界首市、临泉县、太和县、颍东区、颍州区、阜南县、颍泉区、颍上县)

红河哈尼族彝族自治州(个旧市、蒙自市、开远市、红河县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、石屏县、河口瑶族自治县、建水县、屏边苗族自治县、元阳县、绿春县、泸西县)  漯河市(舞阳县、源汇区、召陵区、临颍县、郾城区)

常州市(天宁区、溧阳市、金坛区、武进区、新北区、钟楼区)

攀枝花市(仁和区、西区、盐边县、米易县、东区)

宜春市(靖安县、奉新县、宜丰县、丰城市、上高县、樟树市、高安市、铜鼓县、袁州区、万载县)克拉玛依市(独山子区、白碱滩区、克拉玛依区、乌尔禾区)

山南市(琼结县、桑日县、扎囊县、曲松县、浪卡子县、加查县、错那市、乃东区、隆子县、贡嘎县、洛扎县、措美县)  泉州市(安溪县、石狮市、洛江区、泉港区、惠安县、金门县、永春县、鲤城区、南安市、丰泽区、德化县、晋江市)

广西壮族自治区

南阳市(新野县、南召县、内乡县、卧龙区、宛城区、社旗县、西峡县、唐河县、淅川县、镇平县、桐柏县、邓州市、方城县)

黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县)

蚌埠市(蚌山区、怀远县、淮上区、龙子湖区、五河县、禹会区、固镇县)

南充市(高坪区、营山县、阆中市、西充县、南部县、仪陇县、嘉陵区、顺庆区、蓬安县)

松原市(宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、乾安县、长岭县)

广安市(前锋区、岳池县、邻水县、广安区、武胜县、华蓥市)

恩施土家族苗族自治州(咸丰县、建始县、恩施市、利川市、来凤县、宣恩县、鹤峰县、巴东县)

自贡市(大安区、自流井区、沿滩区、贡井区、荣县、富顺县)

九江市(德安县、瑞昌市、都昌县、武宁县、湖口县、共青城市、濂溪区、修水县、庐山市、柴桑区、彭泽县、永修县、浔阳区)

伊春市(丰林县、南岔县、伊美区、嘉荫县、汤旺县、友好区、金林区、大箐山县、乌翠区、铁力市)

兴安盟(乌兰浩特市、突泉县、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、科尔沁右翼中旗)

营口市(老边区、西市区、大石桥市、鲅鱼圈区、盖州市、站前区)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

西宁市(城北区、湟源县、城西区、湟中区、城东区、城中区、大通回族土族自治县)

苏州市(吴中区、昆山市、太仓市、姑苏区、常熟市、相城区、吴江区、张家港市、虎丘区)

绥化市(北林区、望奎县、安达市、肇东市、青冈县、绥棱县、庆安县、兰西县、海伦市、明水县)

荆州市(荆州区、监利市、松滋市、公安县、石首市、江陵县、沙市区、洪湖市)

铜仁市(德江县、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县、万山区、思南县、江口县、石阡县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、碧江区)

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佳木斯市(前进区、抚远市、汤原县、郊区、富锦市、东风区、桦川县、同江市、向阳区、桦南县)

鹤壁市(山城区、淇县、浚县、鹤山区、淇滨区)

遵义市(汇川区、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、余庆县、绥阳县、湄潭县、仁怀市、务川仡佬族苗族自治县、正安县、播州区、习水县、红花岗区、凤冈县、桐梓县)

果洛藏族自治州(达日县、甘德县、玛沁县、久治县、玛多县、班玛县)  梧州市(蒙山县、苍梧县、藤县、龙圩区、万秀区、长洲区、岑溪市)

邯郸市(曲周县、邱县、邯山区、涉县、永年区、峰峰矿区、肥乡区、武安市、临漳县、丛台区、大名县、复兴区、馆陶县、磁县、广平县、成安县、魏县、鸡泽县)

株洲市(攸县、渌口区、天元区、石峰区、茶陵县、芦淞区、炎陵县、荷塘区、醴陵市)

普洱市(西盟佤族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、澜沧拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县)襄阳市(谷城县、襄州区、保康县、枣阳市、宜城市、樊城区、南漳县、老河口市、襄城区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿克陶县、乌恰县、阿合奇县)  金华市(婺城区、金东区、浦江县、武义县、磐安县、东阳市、永康市、兰溪市、义乌市)

黑河市(北安市、五大连池市、爱辉区、逊克县、孙吴县、嫩江市)

汕头市(潮南区、金平区、澄海区、濠江区、龙湖区、潮阳区、南澳县)

承德市(双桥区、隆化县、围场满族蒙古族自治县、宽城满族自治县、平泉市、承德县、滦平县、兴隆县、丰宁满族自治县、鹰手营子矿区、双滦区)乐山市(金口河区、市中区、马边彝族自治县、沙湾区、夹江县、峨边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、五通桥区、沐川县、井研县)

本溪市(桓仁满族自治县、平山区、明山区、本溪满族自治县、南芬区、溪湖区)

宣城市(绩溪县、泾县、旌德县、郎溪县、广德市、宣州区、宁国市)

呼伦贝尔市(阿荣旗、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、海拉尔区、满洲里市、牙克石市、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、根河市、扎兰屯市、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗)

香港特别行政区

莆田市(荔城区、城厢区、秀屿区、仙游县、涵江区)

遂宁市(射洪市、船山区、安居区、大英县、蓬溪县)

玉溪市(峨山彝族自治县、通海县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、易门县、华宁县、新平彝族傣族自治县、澄江市)

百色市(田阳区、那坡县、隆林各族自治县、田林县、西林县、靖西市、平果市、田东县、凌云县、德保县、右江区、乐业县)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

呼和浩特市(武川县、新城区、土默特左旗、和林格尔县、赛罕区、回民区、清水河县、玉泉区、托克托县)

乌兰察布市(商都县、兴和县、卓资县、集宁区、察哈尔右翼前旗、化德县、丰镇市、察哈尔右翼后旗、四子王旗、察哈尔右翼中旗、凉城县)

萍乡市(芦溪县、湘东区、安源区、上栗县、莲花县)

贵阳市(清镇市、乌当区、南明区、观山湖区、花溪区、开阳县、白云区、修文县、云岩区、息烽县)

铁岭市(西丰县、铁岭县、清河区、开原市、昌图县、银州区、调兵山市)

海东市(循化撒拉族自治县、乐都区、平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县)

徐州市(沛县、云龙区、贾汪区、新沂市、丰县、睢宁县、邳州市、泉山区、铜山区、鼓楼区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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