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锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、二连浩特市、锡林浩特市、多伦县、正镶白旗、苏尼特右旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、苏尼特左旗)

抚顺市(顺城区、东洲区、抚顺县、新抚区、望花区、清原满族自治县、新宾满族自治县)

六盘水市(钟山区、六枝特区、盘州市、水城区)

遂宁市(射洪市、安居区、蓬溪县、大英县、船山区)  宜宾市(江安县、珙县、兴文县、屏山县、高县、翠屏区、长宁县、筠连县、南溪区、叙州区)

呼伦贝尔市(扎兰屯市、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗、满洲里市、阿荣旗、鄂温克族自治旗、牙克石市、海拉尔区、新巴尔虎左旗、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市)

安阳市(殷都区、汤阴县、文峰区、龙安区、滑县、安阳县、林州市、内黄县、北关区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、陇川县、盈江县)六安市(霍山县、裕安区、金寨县、霍邱县、叶集区、金安区、舒城县)

南通市(海门区、崇川区、如东县、启东市、如皋市、海安市、通州区)  广州市(海珠区、天河区、越秀区、从化区、白云区、增城区、番禺区、花都区、荔湾区、南沙区、黄埔区)

扬州市(邗江区、高邮市、江都区、广陵区、宝应县、仪征市)

拉萨市(曲水县、当雄县、堆龙德庆区、墨竹工卡县、林周县、尼木县、城关区、达孜区)

阳泉市(盂县、郊区、矿区、平定县、城区)

新疆维吾尔自治区

河源市(东源县、龙川县、和平县、源城区、紫金县、连平县)

武威市(凉州区、民勤县、古浪县、天祝藏族自治县)

厦门市(集美区、翔安区、海沧区、同安区、思明区、湖里区)

山南市(贡嘎县、乃东区、曲松县、隆子县、桑日县、加查县、洛扎县、措美县、错那市、浪卡子县、琼结县、扎囊县)

丹东市(元宝区、东港市、振兴区、宽甸满族自治县、凤城市、振安区)

泸州市(古蔺县、龙马潭区、合江县、泸县、江阳区、纳溪区、叙永县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

三沙市(西沙区、南沙区)

南阳市(社旗县、西峡县、镇平县、桐柏县、方城县、南召县、内乡县、邓州市、新野县、淅川县、卧龙区、宛城区、唐河县)

钦州市(灵山县、浦北县、钦北区、钦南区)

盘锦市(大洼区、盘山县、兴隆台区、双台子区)

凉山彝族自治州(甘洛县、西昌市、冕宁县、木里藏族自治县、会理市、宁南县、盐源县、布拖县、越西县、喜德县、昭觉县、普格县、雷波县、会东县、金阳县、德昌县、美姑县)

巴中市(恩阳区、巴州区、通江县、平昌县、南江县)

承德市(鹰手营子矿区、兴隆县、双滦区、双桥区、平泉市、宽城满族自治县、滦平县、隆化县、承德县、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县)

兰州市(城关区、红古区、七里河区、榆中县、永登县、安宁区、西固区、皋兰县)

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湘西土家族苗族自治州(花垣县、泸溪县、永顺县、古丈县、凤凰县、龙山县、保靖县、吉首市)

忻州市(神池县、岢岚县、忻府区、五台县、宁武县、原平市、定襄县、静乐县、保德县、偏关县、河曲县、代县、五寨县、繁峙县)

绥化市(安达市、绥棱县、明水县、兰西县、肇东市、海伦市、庆安县、北林区、望奎县、青冈县)

桂林市(恭城瑶族自治县、全州县、灵川县、雁山区、灌阳县、阳朔县、临桂区、永福县、资源县、象山区、龙胜各族自治县、平乐县、兴安县、叠彩区、七星区、秀峰区、荔浦市)  成都市(新都区、青羊区、蒲江县、新津区、邛崃市、郫都区、金牛区、大邑县、龙泉驿区、简阳市、崇州市、成华区、金堂县、温江区、武侯区、青白江区、锦江区、彭州市、双流区、都江堰市)

深圳市(龙华区、龙岗区、福田区、宝安区、南山区、光明区、罗湖区、盐田区、坪山区)

上海市(奉贤区、徐汇区、嘉定区、浦东新区、杨浦区、黄浦区、闵行区、金山区、青浦区、静安区、松江区、虹口区、崇明区、长宁区、普陀区、宝山区)

沈阳市(大东区、和平区、沈北新区、辽中区、法库县、铁西区、浑南区、沈河区、苏家屯区、于洪区、新民市、皇姑区、康平县)黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)  玉林市(容县、陆川县、博白县、北流市、玉州区、福绵区、兴业县)

开封市(顺河回族区、鼓楼区、龙亭区、杞县、尉氏县、祥符区、兰考县、禹王台区、通许县)

汕头市(濠江区、南澳县、澄海区、金平区、潮阳区、潮南区、龙湖区)

宁德市(寿宁县、柘荣县、屏南县、福安市、霞浦县、周宁县、蕉城区、福鼎市、古田县)大庆市(肇源县、林甸县、肇州县、让胡路区、萨尔图区、红岗区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区)

张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

定西市(陇西县、岷县、渭源县、临洮县、安定区、通渭县、漳县)

南宁市(上林县、横州市、西乡塘区、隆安县、邕宁区、兴宁区、江南区、青秀区、宾阳县、马山县、武鸣区、良庆区)

常州市(天宁区、金坛区、溧阳市、新北区、钟楼区、武进区)

昭通市(镇雄县、大关县、巧家县、永善县、绥江县、盐津县、彝良县、威信县、昭阳区、水富市、鲁甸县)

乌兰察布市(商都县、卓资县、集宁区、凉城县、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、兴和县、化德县、丰镇市、四子王旗、察哈尔右翼后旗)

通辽市(霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、扎鲁特旗、科尔沁左翼后旗、开鲁县、库伦旗、奈曼旗)

五指山市(文昌市、屯昌县、琼海市、万宁市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、临高县、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、东方市、澄迈县、定安县)

吉林市(丰满区、蛟河市、永吉县、桦甸市、昌邑区、舒兰市、船营区、龙潭区、磐石市)

淮安市(淮阴区、洪泽区、金湖县、涟水县、清江浦区、盱眙县、淮安区)

咸阳市(泾阳县、兴平市、彬州市、武功县、长武县、旬邑县、永寿县、杨陵区、三原县、礼泉县、淳化县、渭城区、秦都区、乾县)

辽阳市(宏伟区、弓长岭区、辽阳县、灯塔市、文圣区、太子河区、白塔区)

湛江市(遂溪县、坡头区、廉江市、麻章区、徐闻县、吴川市、霞山区、雷州市、赤坎区)

儋州市

齐齐哈尔市(建华区、铁锋区、昂昂溪区、讷河市、克山县、富裕县、龙沙区、甘南县、龙江县、泰来县、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、拜泉县、克东县、依安县、富拉尔基区)

惠州市(博罗县、惠阳区、龙门县、惠东县、惠城区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。