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南京市(溧水区、鼓楼区、高淳区、建邺区、玄武区、江宁区、浦口区、秦淮区、六合区、栖霞区、雨花台区)

扬州市(仪征市、邗江区、江都区、高邮市、广陵区、宝应县)

西安市(长安区、未央区、蓝田县、鄠邑区、雁塔区、高陵区、阎良区、周至县、新城区、莲湖区、碑林区、灞桥区、临潼区)

吉安市(永新县、安福县、青原区、吉州区、永丰县、遂川县、吉水县、井冈山市、新干县、吉安县、泰和县、峡江县、万安县)  庆阳市(庆城县、西峰区、华池县、正宁县、环县、合水县、宁县、镇原县)

自贡市(富顺县、贡井区、沿滩区、自流井区、大安区、荣县)

三沙市(西沙区、南沙区)

海口市(琼山区、秀英区、龙华区、美兰区)

金华市(婺城区、东阳市、磐安县、永康市、金东区、浦江县、义乌市、兰溪市、武义县)  伊春市(友好区、伊美区、嘉荫县、南岔县、乌翠区、大箐山县、汤旺县、铁力市、金林区、丰林县)

鸡西市(城子河区、鸡冠区、麻山区、梨树区、恒山区、虎林市、鸡东县、密山市、滴道区)

漳州市(云霄县、长泰区、龙海区、平和县、漳浦县、华安县、东山县、诏安县、芗城区、龙文区、南靖县)

普洱市(江城哈尼族彝族自治县、思茅区、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县)

恩施土家族苗族自治州(建始县、巴东县、恩施市、宣恩县、咸丰县、利川市、来凤县、鹤峰县)

漯河市(舞阳县、临颍县、郾城区、源汇区、召陵区)

盘锦市(兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县)

襄阳市(樊城区、枣阳市、宜城市、襄州区、谷城县、老河口市、襄城区、南漳县、保康县)

肇庆市(四会市、广宁县、高要区、封开县、鼎湖区、端州区、怀集县、德庆县)

娄底市(冷水江市、涟源市、双峰县、娄星区、新化县)

吕梁市(中阳县、石楼县、孝义市、离石区、汾阳市、交城县、方山县、柳林县、临县、兴县、岚县、文水县、交口县)

焦作市(温县、山阳区、沁阳市、中站区、孟州市、武陟县、修武县、博爱县、解放区、马村区)

丽水市(云和县、缙云县、莲都区、庆元县、龙泉市、青田县、遂昌县、松阳县、景宁畲族自治县)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

荆门市(掇刀区、京山市、钟祥市、东宝区、沙洋县)

驻马店市(泌阳县、确山县、西平县、新蔡县、正阳县、驿城区、上蔡县、遂平县、汝南县、平舆县)

淮北市(濉溪县、杜集区、相山区、烈山区)

黄冈市(黄梅县、黄州区、罗田县、浠水县、团风县、麻城市、武穴市、英山县、蕲春县、红安县)

汉中市(汉台区、洋县、留坝县、镇巴县、城固县、宁强县、南郑区、西乡县、勉县、佛坪县、略阳县)

济源市

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苏州市(常熟市、姑苏区、吴中区、相城区、昆山市、虎丘区、太仓市、吴江区、张家港市)

沧州市(任丘市、泊头市、东光县、南皮县、献县、沧县、海兴县、河间市、肃宁县、运河区、盐山县、吴桥县、孟村回族自治县、青县、黄骅市、新华区)

揭阳市(榕城区、揭东区、揭西县、普宁市、惠来县)

永州市(双牌县、蓝山县、新田县、江华瑶族自治县、宁远县、冷水滩区、祁阳市、东安县、江永县、零陵区、道县)  巴音郭楞蒙古自治州(博湖县、轮台县、尉犁县、焉耆回族自治县、和硕县、和静县、且末县、库尔勒市、若羌县)

南通市(启东市、如东县、如皋市、海门区、海安市、崇川区、通州区)

南宁市(宾阳县、上林县、西乡塘区、江南区、马山县、兴宁区、隆安县、武鸣区、邕宁区、良庆区、青秀区、横州市)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、天峻县、乌兰县、都兰县、格尔木市、茫崖市)锦州市(义县、太和区、古塔区、北镇市、黑山县、凌海市、凌河区)

澳门特别行政区  珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)

包头市(东河区、白云鄂博矿区、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、青山区、石拐区、九原区、昆都仑区)

吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)徐州市(沛县、睢宁县、泉山区、铜山区、鼓楼区、贾汪区、丰县、云龙区、新沂市、邳州市)

鞍山市(岫岩满族自治县、台安县、海城市、千山区、立山区、铁东区、铁西区)

镇江市(句容市、丹徒区、润州区、丹阳市、扬中市、京口区)

北海市(铁山港区、银海区、合浦县、海城区)

齐齐哈尔市(拜泉县、建华区、克东县、依安县、昂昂溪区、龙沙区、克山县、梅里斯达斡尔族区、铁锋区、甘南县、富裕县、讷河市、富拉尔基区、龙江县、泰来县、碾子山区)

平顶山市(鲁山县、卫东区、舞钢市、郏县、石龙区、叶县、新华区、宝丰县、湛河区、汝州市)

内蒙古自治区

德州市(夏津县、临邑县、宁津县、陵城区、德城区、禹城市、乐陵市、齐河县、庆云县、武城县、平原县)

巴中市(通江县、巴州区、南江县、恩阳区、平昌县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)

丽江市(永胜县、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、华坪县、古城区)

宜昌市(秭归县、夷陵区、点军区、伍家岗区、宜都市、五峰土家族自治县、猇亭区、西陵区、枝江市、远安县、兴山县、长阳土家族自治县、当阳市)

柳州市(柳江区、城中区、柳北区、鹿寨县、融水苗族自治县、鱼峰区、三江侗族自治县、融安县、柳南区、柳城县)

海南藏族自治州(同德县、兴海县、共和县、贵德县、贵南县)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

郑州市(二七区、管城回族区、荥阳市、中原区、金水区、登封市、巩义市、惠济区、上街区、中牟县、新郑市、新密市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。