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通化市(通化县、二道江区、东昌区、集安市、梅河口市、柳河县、辉南县)

兴安盟(乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、突泉县)

张家口市(阳原县、崇礼区、康保县、尚义县、怀来县、沽源县、涿鹿县、桥东区、怀安县、蔚县、宣化区、张北县、赤城县、桥西区、万全区、下花园区)

防城港市(上思县、防城区、港口区、东兴市)  果洛藏族自治州(久治县、玛多县、达日县、甘德县、班玛县、玛沁县)

三明市(宁化县、建宁县、三元区、明溪县、尤溪县、泰宁县、大田县、沙县区、永安市、清流县、将乐县)

达州市(万源市、达川区、开江县、渠县、大竹县、通川区、宣汉县)

清远市(佛冈县、阳山县、连州市、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、英德市、清城区、清新区)

天津市(武清区、东丽区、北辰区、宁河区、宝坻区、西青区、津南区、南开区、河东区、和平区、红桥区、河西区、蓟州区、滨海新区、静海区、河北区)  长春市(九台区、绿园区、南关区、双阳区、朝阳区、二道区、德惠市、公主岭市、农安县、宽城区、榆树市)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)

成都市(青羊区、邛崃市、成华区、郫都区、武侯区、简阳市、双流区、大邑县、彭州市、金牛区、青白江区、新都区、温江区、金堂县、锦江区、崇州市、龙泉驿区、新津区、蒲江县、都江堰市)

许昌市(建安区、鄢陵县、禹州市、魏都区、长葛市、襄城县)

泉州市(石狮市、德化县、惠安县、永春县、泉港区、金门县、南安市、丰泽区、洛江区、鲤城区、晋江市、安溪县)

赣州市(会昌县、章贡区、安远县、赣县区、瑞金市、南康区、崇义县、全南县、上犹县、龙南市、寻乌县、定南县、兴国县、石城县、大余县、于都县、宁都县、信丰县)

上海市(黄浦区、徐汇区、长宁区、虹口区、静安区、奉贤区、浦东新区、嘉定区、闵行区、宝山区、崇明区、普陀区、杨浦区、金山区、青浦区、松江区)

西安市(莲湖区、未央区、灞桥区、雁塔区、高陵区、长安区、临潼区、新城区、碑林区、蓝田县、周至县、鄠邑区、阎良区)

白城市(通榆县、洮南市、洮北区、镇赉县、大安市)

齐齐哈尔市(克东县、泰来县、讷河市、依安县、建华区、龙沙区、龙江县、甘南县、铁锋区、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、富拉尔基区、昂昂溪区、克山县、富裕县)

景德镇市(乐平市、珠山区、昌江区、浮梁县)

攀枝花市(盐边县、西区、东区、米易县、仁和区)

东营市(利津县、垦利区、东营区、河口区、广饶县)

永州市(零陵区、东安县、蓝山县、江永县、祁阳市、道县、双牌县、宁远县、江华瑶族自治县、冷水滩区、新田县)

周口市(淮阳区、扶沟县、太康县、川汇区、沈丘县、鹿邑县、项城市、西华县、郸城县、商水县)

承德市(兴隆县、丰宁满族自治县、双桥区、承德县、滦平县、宽城满族自治县、平泉市、双滦区、隆化县、围场满族蒙古族自治县、鹰手营子矿区)

海口市(美兰区、秀英区、琼山区、龙华区)

阿坝藏族羌族自治州(壤塘县、松潘县、小金县、红原县、金川县、九寨沟县、汶川县、阿坝县、若尔盖县、黑水县、马尔康市、理县、茂县)

北海市(铁山港区、海城区、银海区、合浦县)

黔东南苗族侗族自治州(黄平县、榕江县、施秉县、岑巩县、凯里市、台江县、雷山县、黎平县、从江县、锦屏县、镇远县、剑河县、麻江县、三穗县、丹寨县、天柱县)

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丹东市(振安区、元宝区、凤城市、振兴区、东港市、宽甸满族自治县)

延边朝鲜族自治州(汪清县、珲春市、安图县、图们市、龙井市、敦化市、和龙市、延吉市)

伊犁哈萨克自治州(特克斯县、新源县、尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、霍城县、昭苏县、奎屯市、巩留县、伊宁市、霍尔果斯市)

保山市(昌宁县、腾冲市、隆阳区、龙陵县、施甸县)  株洲市(荷塘区、渌口区、炎陵县、石峰区、天元区、攸县、醴陵市、茶陵县、芦淞区)

百色市(那坡县、平果市、德保县、乐业县、田东县、西林县、凌云县、靖西市、田林县、隆林各族自治县、右江区、田阳区)

宜春市(奉新县、上高县、铜鼓县、丰城市、万载县、袁州区、宜丰县、靖安县、樟树市、高安市)

青岛市(市北区、李沧区、胶州市、即墨区、莱西市、平度市、黄岛区、市南区、崂山区、城阳区)阜阳市(阜南县、颍泉区、颍东区、临泉县、太和县、界首市、颍州区、颍上县)

淮南市(凤台县、潘集区、田家庵区、八公山区、大通区、谢家集区、寿县)  遵义市(绥阳县、余庆县、正安县、凤冈县、桐梓县、务川仡佬族苗族自治县、习水县、赤水市、红花岗区、道真仡佬族苗族自治县、播州区、湄潭县、仁怀市、汇川区)

巴彦淖尔市(五原县、杭锦后旗、磴口县、乌拉特前旗、乌拉特后旗、乌拉特中旗、临河区)

咸宁市(通城县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区、崇阳县、通山县)

中山市商洛市(丹凤县、镇安县、柞水县、商南县、山阳县、商州区、洛南县)

萍乡市(上栗县、安源区、莲花县、芦溪县、湘东区)

德州市(夏津县、庆云县、陵城区、武城县、禹城市、平原县、乐陵市、齐河县、德城区、临邑县、宁津县)

金华市(磐安县、浦江县、婺城区、武义县、义乌市、东阳市、永康市、金东区、兰溪市)

随州市(曾都区、广水市、随县)

包头市(白云鄂博矿区、石拐区、九原区、土默特右旗、东河区、青山区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、昆都仑区)

辽源市(西安区、东辽县、龙山区、东丰县)

肇庆市(端州区、德庆县、四会市、怀集县、高要区、广宁县、鼎湖区、封开县)

六盘水市(钟山区、水城区、六枝特区、盘州市)

大庆市(龙凤区、林甸县、萨尔图区、肇州县、红岗区、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、让胡路区、大同区)

东莞市

玉树藏族自治州(称多县、杂多县、囊谦县、曲麻莱县、治多县、玉树市)

绥化市(肇东市、海伦市、北林区、庆安县、望奎县、青冈县、绥棱县、兰西县、安达市、明水县)

酒泉市(肃州区、金塔县、瓜州县、敦煌市、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县)

西藏自治区

大连市(旅顺口区、西岗区、甘井子区、普兰店区、中山区、金州区、瓦房店市、长海县、庄河市、沙河口区)

锦州市(凌河区、古塔区、北镇市、太和区、凌海市、义县、黑山县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。