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深圳市(南山区、罗湖区、坪山区、宝安区、盐田区、福田区、龙岗区、光明区、龙华区)

新余市(渝水区、分宜县)

青岛市(平度市、市北区、胶州市、崂山区、城阳区、李沧区、即墨区、莱西市、黄岛区、市南区)

吕梁市(岚县、石楼县、方山县、中阳县、孝义市、离石区、兴县、柳林县、交城县、交口县、临县、汾阳市、文水县)  常德市(津市市、桃源县、石门县、临澧县、鼎城区、武陵区、安乡县、汉寿县、澧县)

焦作市(修武县、马村区、沁阳市、解放区、温县、孟州市、中站区、博爱县、山阳区、武陟县)

玉溪市(红塔区、江川区、易门县、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县)

铜陵市(铜官区、郊区、枞阳县、义安区)

锡林郭勒盟(苏尼特左旗、正镶白旗、东乌珠穆沁旗、二连浩特市、锡林浩特市、多伦县、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、苏尼特右旗、正蓝旗、镶黄旗、阿巴嘎旗)  铜川市(耀州区、王益区、宜君县、印台区)

鞍山市(台安县、铁东区、铁西区、千山区、立山区、岫岩满族自治县、海城市)

莆田市(城厢区、涵江区、荔城区、仙游县、秀屿区)

梧州市(藤县、长洲区、苍梧县、万秀区、岑溪市、龙圩区、蒙山县)

日照市(莒县、五莲县、岚山区、东港区)

东莞市

东营市(利津县、东营区、垦利区、河口区、广饶县)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、陇川县、盈江县、梁河县、芒市)

玉林市(陆川县、容县、玉州区、兴业县、博白县、北流市、福绵区)

昌吉回族自治州(奇台县、玛纳斯县、昌吉市、吉木萨尔县、阜康市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县)

昆明市(东川区、晋宁区、石林彝族自治县、五华区、官渡区、安宁市、富民县、呈贡区、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、西山区、禄劝彝族苗族自治县、宜良县、盘龙区)

三明市(大田县、三元区、清流县、建宁县、沙县区、明溪县、泰宁县、尤溪县、永安市、将乐县、宁化县)

阿克苏地区(阿克苏市、柯坪县、新和县、阿瓦提县、拜城县、温宿县、沙雅县、乌什县、库车市)

贵港市(桂平市、港南区、平南县、覃塘区、港北区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)

襄阳市(老河口市、樊城区、保康县、枣阳市、南漳县、襄城区、谷城县、宜城市、襄州区)

海西蒙古族藏族自治州(乌兰县、格尔木市、天峻县、茫崖市、德令哈市、都兰县)

黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县)

鹤壁市(淇滨区、鹤山区、山城区、淇县、浚县)

金华市(金东区、浦江县、磐安县、婺城区、义乌市、武义县、兰溪市、东阳市、永康市)

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贺州市(富川瑶族自治县、钟山县、八步区、昭平县、平桂区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)

白城市(洮南市、通榆县、镇赉县、洮北区、大安市)

泉州市(石狮市、惠安县、永春县、鲤城区、泉港区、南安市、金门县、德化县、安溪县、洛江区、丰泽区、晋江市)  鄂尔多斯市(准格尔旗、鄂托克前旗、乌审旗、康巴什区、东胜区、伊金霍洛旗、鄂托克旗、达拉特旗、杭锦旗)

保山市(龙陵县、施甸县、昌宁县、隆阳区、腾冲市)

甘南藏族自治州(迭部县、临潭县、合作市、玛曲县、卓尼县、舟曲县、碌曲县、夏河县)

山南市(桑日县、浪卡子县、乃东区、洛扎县、加查县、琼结县、错那市、扎囊县、措美县、隆子县、贡嘎县、曲松县)镇江市(丹阳市、京口区、扬中市、润州区、句容市、丹徒区)

平顶山市(宝丰县、叶县、郏县、汝州市、舞钢市、鲁山县、新华区、卫东区、湛河区、石龙区)  景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区、独山子区)

菏泽市(成武县、牡丹区、巨野县、东明县、定陶区、郓城县、鄄城县、单县、曹县)

宁夏回族自治区亳州市(利辛县、涡阳县、蒙城县、谯城区)

郴州市(嘉禾县、资兴市、安仁县、苏仙区、永兴县、桂阳县、桂东县、北湖区、临武县、宜章县、汝城县)

黔东南苗族侗族自治州(凯里市、黄平县、雷山县、岑巩县、天柱县、施秉县、镇远县、榕江县、三穗县、黎平县、丹寨县、剑河县、锦屏县、麻江县、台江县、从江县)

萍乡市(湘东区、莲花县、上栗县、芦溪县、安源区)

辽源市(东丰县、西安区、东辽县、龙山区)

十堰市(张湾区、郧阳区、郧西县、丹江口市、茅箭区、竹山县、竹溪县、房县)

益阳市(安化县、资阳区、南县、沅江市、赫山区、桃江县)

滁州市(明光市、天长市、凤阳县、琅琊区、定远县、南谯区、全椒县、来安县)

永州市(蓝山县、江华瑶族自治县、冷水滩区、宁远县、江永县、零陵区、双牌县、道县、东安县、祁阳市、新田县)

四平市(双辽市、梨树县、铁西区、伊通满族自治县、铁东区)

安顺市(普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、平坝区)

西藏自治区

广州市(番禺区、南沙区、荔湾区、黄埔区、天河区、白云区、增城区、花都区、越秀区、海珠区、从化区)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、乌拉特后旗、杭锦后旗、磴口县、乌拉特前旗、临河区、五原县)

湘西土家族苗族自治州(保靖县、凤凰县、古丈县、花垣县、吉首市、龙山县、永顺县、泸溪县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)

威海市(乳山市、文登区、环翠区、荣成市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。