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全国服务区域：
凉山彝族自治州(会理市、越西县、木里藏族自治县、美姑县、西昌市、宁南县、雷波县、普格县、布拖县、甘洛县、金阳县、冕宁县、喜德县、昭觉县、德昌县、会东县、盐源县)
佛山市(禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区)
上海市(青浦区、杨浦区、金山区、静安区、黄浦区、浦东新区、徐汇区、奉贤区、宝山区、松江区、长宁区、闵行区、崇明区、嘉定区、虹口区、普陀区)
三门峡市(卢氏县、湖滨区、渑池县、义马市、灵宝市、陕州区)
开封市(杞县、顺河回族区、禹王台区、鼓楼区、通许县、祥符区、兰考县、龙亭区、尉氏县)
塔城地区(裕民县、沙湾市、托里县、塔城市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市)
邯郸市(峰峰矿区、涉县、肥乡区、临漳县、丛台区、武安市、馆陶县、广平县、成安县、曲周县、磁县、邯山区、邱县、魏县、永年区、复兴区、大名县、鸡泽县)
泰安市(东平县、宁阳县、肥城市、泰山区、新泰市、岱岳区)
衢州市(常山县、开化县、柯城区、衢江区、江山市、龙游县)
宿迁市(宿城区、泗阳县、泗洪县、沭阳县、宿豫区)
南阳市(西峡县、唐河县、淅川县、社旗县、邓州市、镇平县、卧龙区、桐柏县、新野县、宛城区、内乡县、南召县、方城县)
咸宁市(赤壁市、通山县、崇阳县、嘉鱼县、通城县、咸安区)
芜湖市(无为市、镜湖区、湾沚区、繁昌区、南陵县、鸠江区、弋江区)
宝鸡市(太白县、岐山县、凤翔区、扶风县、金台区、凤县、麟游县、眉县、陈仓区、千阳县、渭滨区、陇县)
甘孜藏族自治州(白玉县、康定市、石渠县、德格县、得荣县、九龙县、道孚县、丹巴县、新龙县、巴塘县、炉霍县、乡城县、泸定县、甘孜县、色达县、稻城县、雅江县、理塘县)
和田地区(民丰县、皮山县、策勒县、和田市、于田县、洛浦县、墨玉县、和田县)
德州市(武城县、禹城市、平原县、庆云县、乐陵市、临邑县、齐河县、宁津县、陵城区、德城区、夏津县)
衡水市(饶阳县、故城县、枣强县、景县、阜城县、桃城区、安平县、武强县、武邑县、冀州区、深州市)
乌鲁木齐市(新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、乌鲁木齐县、天山区、达坂城区、沙依巴克区)
那曲市(嘉黎县、申扎县、安多县、班戈县、尼玛县、色尼区、比如县、聂荣县、索县、巴青县、双湖县)
怀化市(芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、洪江市、靖州苗族侗族自治县、辰溪县、麻阳苗族自治县、溆浦县、鹤城区、中方县、通道侗族自治县、沅陵县)
运城市(夏县、盐湖区、永济市、平陆县、绛县、稷山县、万荣县、新绛县、河津市、闻喜县、临猗县、垣曲县、芮城县)
湘西土家族苗族自治州(龙山县、泸溪县、古丈县、永顺县、凤凰县、保靖县、花垣县、吉首市)
葫芦岛市(兴城市、龙港区、建昌县、连山区、南票区、绥中县)
宜昌市(宜都市、伍家岗区、远安县、长阳土家族自治县、西陵区、枝江市、秭归县、当阳市、猇亭区、夷陵区、点军区、兴山县、五峰土家族自治县)
宁夏回族自治区
通辽市(开鲁县、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、扎鲁特旗、库伦旗、奈曼旗、科尔沁左翼后旗)
大连市(瓦房店市、沙河口区、金州区、甘井子区、庄河市、西岗区、旅顺口区、长海县、中山区、普兰店区)
哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)
昌都市(江达县、丁青县、左贡县、类乌齐县、芒康县、边坝县、卡若区、察雅县、洛隆县、贡觉县、八宿县)
铁岭市(昌图县、银州区、清河区、西丰县、开原市、调兵山市、铁岭县)
重庆市(江北区、万州区、九龙坡区、大足区、巴南区、城口县、北碚区、江津区、潼南区、沙坪坝区、南川区、石柱土家族自治县、南岸区、渝中区、奉节县、开州区、合川区、酉阳土家族苗族自治县、云阳县、涪陵区、忠县、巫山县、荣昌区、巫溪县、永川区、秀山土家族苗族自治县、璧山区、彭水苗族土家族自治县、武隆区、大渡口区、垫江县、黔江区、綦江区、渝北区、长寿区、铜梁区、梁平区、丰都县)
辽阳市(灯塔市、辽阳县、文圣区、宏伟区、白塔区、太子河区、弓长岭区)
金华市(浦江县、武义县、磐安县、金东区、义乌市、东阳市、婺城区、永康市、兰溪市)
宁德市(福安市、柘荣县、屏南县、寿宁县、蕉城区、周宁县、福鼎市、霞浦县、古田县)
商洛市(山阳县、洛南县、商南县、丹凤县、镇安县、商州区、柞水县)
恩施土家族苗族自治州(建始县、咸丰县、利川市、鹤峰县、恩施市、巴东县、宣恩县、来凤县)
常州市(溧阳市、天宁区、武进区、钟楼区、新北区、金坛区)
曲靖市(师宗县、沾益区、陆良县、马龙区、会泽县、富源县、宣威市、罗平县、麒麟区)
嘉峪关市
黔南布依族苗族自治州(荔波县、都匀市、独山县、龙里县、平塘县、三都水族自治县、瓮安县、福泉市、罗甸县、惠水县、贵定县、长顺县)
抚州市(崇仁县、金溪县、南城县、南丰县、广昌县、乐安县、东乡区、资溪县、临川区、黎川县、宜黄县)
许昌市(长葛市、鄢陵县、魏都区、禹州市、襄城县、建安区)
楚雄彝族自治州(大姚县、永仁县、楚雄市、元谋县、南华县、牟定县、禄丰市、武定县、姚安县、双柏县)
陇南市(成县、宕昌县、武都区、文县、两当县、康县、西和县、礼县、徽县)
遵义市(余庆县、仁怀市、红花岗区、务川仡佬族苗族自治县、正安县、赤水市、桐梓县、播州区、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、湄潭县、绥阳县、习水县、汇川区)
济源市
苏州市(太仓市、吴中区、张家港市、相城区、昆山市、虎丘区、姑苏区、吴江区、常熟市)
桂林市(荔浦市、秀峰区、恭城瑶族自治县、平乐县、灌阳县、七星区、灵川县、永福县、临桂区、全州县、阳朔县、兴安县、资源县、叠彩区、象山区、龙胜各族自治县、雁山区)
鹤壁市(浚县、鹤山区、淇县、山城区、淇滨区)
贵港市(桂平市、平南县、覃塘区、港南区、港北区)
阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、红原县、小金县、松潘县、壤塘县、茂县、若尔盖县、金川县、阿坝县、汶川县、九寨沟县、理县、黑水县)
阿克苏地区(库车市、拜城县、乌什县、阿克苏市、沙雅县、温宿县、阿瓦提县、新和县、柯坪县)
鸡西市(虎林市、滴道区、鸡东县、恒山区、鸡冠区、梨树区、密山市、麻山区、城子河区)
香港特别行政区
海口市(琼山区、秀英区、美兰区、龙华区)
南宁市(青秀区、上林县、宾阳县、隆安县、西乡塘区、武鸣区、马山县、邕宁区、良庆区、兴宁区、横州市、江南区)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
赤峰市(元宝山区、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、林西县、宁城县、松山区、敖汉旗、红山区、翁牛特旗、喀喇沁旗、巴林左旗、巴林右旗)
德阳市(绵竹市、罗江区、广汉市、旌阳区、什邡市、中江县)
文山壮族苗族自治州(富宁县、麻栗坡县、文山市、广南县、西畴县、砚山县、丘北县、马关县)
阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)
清远市(佛冈县、连南瑶族自治县、清城区、连州市、清新区、英德市、阳山县、连山壮族瑶族自治县)
黑河市(爱辉区、嫩江市、北安市、五大连池市、孙吴县、逊克县)
温州市(乐清市、龙港市、瑞安市、洞头区、龙湾区、泰顺县、文成县、永嘉县、鹿城区、瓯海区、平阳县、苍南县)
东莞市
惠州市(博罗县、龙门县、惠东县、惠阳区、惠城区)
酒泉市(肃州区、瓜州县、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、敦煌市、玉门市)
岳阳市(云溪区、岳阳楼区、平江县、岳阳县、湘阴县、临湘市、汨罗市、君山区、华容县)
吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)
营口市(盖州市、大石桥市、老边区、鲅鱼圈区、西市区、站前区)
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昭通市(镇雄县、鲁甸县、彝良县、永善县、绥江县、水富市、巧家县、大关县、盐津县、昭阳区、威信县)
资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)
襄阳市(谷城县、南漳县、宜城市、保康县、老河口市、襄城区、襄州区、枣阳市、樊城区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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