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攀枝花市(仁和区、盐边县、西区、东区、米易县)

崇左市(龙州县、大新县、天等县、扶绥县、宁明县、江州区、凭祥市)

昭通市(彝良县、绥江县、昭阳区、水富市、鲁甸县、大关县、盐津县、镇雄县、巧家县、威信县、永善县)

阿克苏地区(新和县、阿瓦提县、阿克苏市、拜城县、乌什县、沙雅县、柯坪县、库车市、温宿县)  大理白族自治州(永平县、云龙县、洱源县、剑川县、祥云县、巍山彝族回族自治县、漾濞彝族自治县、弥渡县、大理市、宾川县、鹤庆县、南涧彝族自治县)

呼和浩特市(和林格尔县、清水河县、土默特左旗、赛罕区、武川县、玉泉区、回民区、托克托县、新城区)

中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)

南平市(建阳区、延平区、光泽县、松溪县、武夷山市、浦城县、邵武市、政和县、顺昌县、建瓯市)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)  景德镇市(乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区)

黄冈市(英山县、浠水县、麻城市、黄州区、红安县、团风县、罗田县、蕲春县、黄梅县、武穴市)

丽水市(遂昌县、龙泉市、庆元县、青田县、景宁畲族自治县、云和县、莲都区、缙云县、松阳县)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、壤塘县、汶川县、红原县、黑水县、茂县、若尔盖县、小金县、松潘县、马尔康市、理县、九寨沟县、金川县)

金华市(金东区、浦江县、兰溪市、磐安县、永康市、东阳市、义乌市、婺城区、武义县)

阿勒泰地区(阿勒泰市、哈巴河县、青河县、福海县、布尔津县、富蕴县、吉木乃县)

濮阳市(华龙区、范县、濮阳县、台前县、清丰县、南乐县)

儋州市

河池市(罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、天峨县、宜州区、凤山县、东兰县、南丹县、金城江区)

黔西南布依族苗族自治州(望谟县、兴仁市、晴隆县、册亨县、兴义市、安龙县、贞丰县、普安县)

吕梁市(汾阳市、中阳县、柳林县、交口县、兴县、交城县、孝义市、离石区、临县、岚县、石楼县、方山县、文水县)

澳门特别行政区

绍兴市(上虞区、越城区、柯桥区、新昌县、嵊州市、诸暨市)

平顶山市(新华区、舞钢市、宝丰县、汝州市、卫东区、郏县、鲁山县、叶县、湛河区、石龙区)

延边朝鲜族自治州(敦化市、图们市、汪清县、和龙市、延吉市、安图县、龙井市、珲春市)

安康市(白河县、平利县、石泉县、镇坪县、宁陕县、紫阳县、旬阳市、汉滨区、汉阴县、岚皋县)

宁夏回族自治区

山南市(错那市、措美县、桑日县、加查县、琼结县、洛扎县、扎囊县、隆子县、贡嘎县、乃东区、曲松县、浪卡子县)

湘潭市(湘潭县、韶山市、雨湖区、湘乡市、岳塘区)

张家界市(永定区、慈利县、武陵源区、桑植县)

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大庆市(龙凤区、红岗区、萨尔图区、让胡路区、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、大同区、林甸县)

铜陵市(义安区、郊区、枞阳县、铜官区)

三明市(建宁县、三元区、大田县、将乐县、永安市、清流县、泰宁县、明溪县、尤溪县、宁化县、沙县区)

秦皇岛市(海港区、卢龙县、北戴河区、山海关区、青龙满族自治县、昌黎县、抚宁区)  南宁市(上林县、江南区、邕宁区、良庆区、隆安县、兴宁区、西乡塘区、青秀区、横州市、宾阳县、马山县、武鸣区)

临沂市(罗庄区、兰山区、莒南县、兰陵县、费县、郯城县、河东区、蒙阴县、平邑县、沂南县、临沭县、沂水县)

厦门市(翔安区、思明区、集美区、海沧区、湖里区、同安区)

新疆维吾尔自治区楚雄彝族自治州(大姚县、武定县、姚安县、永仁县、元谋县、牟定县、楚雄市、禄丰市、双柏县、南华县)

贺州市(平桂区、富川瑶族自治县、八步区、钟山县、昭平县)  徐州市(睢宁县、铜山区、新沂市、云龙区、邳州市、鼓楼区、丰县、贾汪区、泉山区、沛县)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

中山市

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)

广西壮族自治区

苏州市(吴中区、张家港市、常熟市、虎丘区、太仓市、昆山市、姑苏区、吴江区、相城区)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

湖州市(安吉县、吴兴区、长兴县、南浔区、德清县)

阳江市(阳西县、江城区、阳春市、阳东区)

辽源市(西安区、龙山区、东辽县、东丰县)

通辽市(科尔沁左翼中旗、科尔沁区、霍林郭勒市、奈曼旗、扎鲁特旗、开鲁县、科尔沁左翼后旗、库伦旗)

湛江市(吴川市、雷州市、廉江市、麻章区、霞山区、坡头区、遂溪县、赤坎区、徐闻县)

莆田市(秀屿区、涵江区、荔城区、城厢区、仙游县)

宜昌市(长阳土家族自治县、秭归县、西陵区、猇亭区、远安县、宜都市、五峰土家族自治县、兴山县、当阳市、伍家岗区、夷陵区、点军区、枝江市)

潍坊市(临朐县、坊子区、青州市、寒亭区、安丘市、昌乐县、昌邑市、寿光市、潍城区、奎文区、高密市、诸城市)

海北藏族自治州(刚察县、祁连县、海晏县、门源回族自治县)

衢州市(衢江区、龙游县、常山县、柯城区、开化县、江山市)

朝阳市(双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、凌源市、龙城区、建平县)

绥化市(北林区、绥棱县、庆安县、青冈县、望奎县、明水县、兰西县、海伦市、安达市、肇东市)

邵阳市(邵阳县、北塔区、新宁县、大祥区、洞口县、邵东市、新邵县、隆回县、双清区、城步苗族自治县、武冈市、绥宁县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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