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延边朝鲜族自治州(安图县、和龙市、龙井市、图们市、汪清县、敦化市、延吉市、珲春市)

武汉市(江汉区、武昌区、蔡甸区、新洲区、洪山区、青山区、东西湖区、江夏区、汉南区、硚口区、江岸区、汉阳区、黄陂区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

安顺市(普定县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县)  吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)

福州市(长乐区、鼓楼区、台江区、平潭县、罗源县、闽侯县、仓山区、晋安区、连江县、马尾区、福清市、闽清县、永泰县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)

南阳市(唐河县、内乡县、西峡县、淅川县、镇平县、新野县、宛城区、邓州市、卧龙区、桐柏县、方城县、社旗县、南召县)

葫芦岛市(兴城市、绥中县、连山区、南票区、龙港区、建昌县)  广州市(海珠区、白云区、越秀区、天河区、荔湾区、增城区、番禺区、花都区、南沙区、从化区、黄埔区)

本溪市(桓仁满族自治县、明山区、南芬区、本溪满族自治县、平山区、溪湖区)

甘南藏族自治州(舟曲县、迭部县、合作市、碌曲县、玛曲县、卓尼县、临潭县、夏河县)

铜川市(王益区、耀州区、宜君县、印台区)

龙岩市(新罗区、连城县、漳平市、上杭县、永定区、武平县、长汀县)

广西壮族自治区

潍坊市(昌乐县、诸城市、昌邑市、潍城区、寒亭区、高密市、寿光市、青州市、临朐县、安丘市、奎文区、坊子区)

贵阳市(云岩区、白云区、清镇市、花溪区、观山湖区、南明区、开阳县、修文县、乌当区、息烽县)

南充市(顺庆区、仪陇县、南部县、营山县、嘉陵区、阆中市、蓬安县、西充县、高坪区)

郑州市(新郑市、金水区、上街区、惠济区、登封市、中牟县、巩义市、中原区、二七区、新密市、管城回族区、荥阳市)

枣庄市(台儿庄区、山亭区、市中区、峄城区、薛城区、滕州市)

宁波市(象山县、鄞州区、江北区、余姚市、宁海县、海曙区、北仑区、镇海区、奉化区、慈溪市)

衢州市(常山县、龙游县、江山市、开化县、柯城区、衢江区)

阜阳市(颍东区、界首市、太和县、颍上县、临泉县、阜南县、颍州区、颍泉区)

平凉市(华亭市、灵台县、静宁县、泾川县、崇信县、崆峒区、庄浪县)

云浮市(新兴县、云安区、云城区、郁南县、罗定市)

镇江市(丹阳市、润州区、丹徒区、京口区、句容市、扬中市)

汉中市(城固县、勉县、镇巴县、宁强县、汉台区、佛坪县、留坝县、南郑区、西乡县、洋县、略阳县)

济宁市(鱼台县、汶上县、邹城市、泗水县、兖州区、金乡县、微山县、梁山县、曲阜市、嘉祥县、任城区)

嘉兴市(海盐县、嘉善县、海宁市、桐乡市、南湖区、秀洲区、平湖市)

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威海市(荣成市、文登区、环翠区、乳山市)

大理白族自治州(洱源县、永平县、祥云县、大理市、剑川县、云龙县、鹤庆县、巍山彝族回族自治县、漾濞彝族自治县、宾川县、南涧彝族自治县、弥渡县)

宿州市(砀山县、泗县、萧县、灵璧县、埇桥区)

泰安市(宁阳县、岱岳区、泰山区、东平县、肥城市、新泰市)  咸宁市(赤壁市、咸安区、崇阳县、嘉鱼县、通山县、通城县)

黄石市(西塞山区、大冶市、阳新县、黄石港区、铁山区、下陆区)

上海市(徐汇区、浦东新区、静安区、奉贤区、闵行区、宝山区、黄浦区、崇明区、嘉定区、青浦区、杨浦区、普陀区、松江区、长宁区、虹口区、金山区)

玉林市(北流市、博白县、陆川县、兴业县、福绵区、容县、玉州区)邵阳市(邵东市、武冈市、新宁县、洞口县、双清区、隆回县、北塔区、大祥区、绥宁县、邵阳县、新邵县、城步苗族自治县)

迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)  果洛藏族自治州(达日县、久治县、甘德县、玛多县、玛沁县、班玛县)

开封市(尉氏县、祥符区、通许县、鼓楼区、杞县、兰考县、顺河回族区、禹王台区、龙亭区)

赣州市(兴国县、章贡区、大余县、定南县、信丰县、会昌县、龙南市、崇义县、于都县、宁都县、南康区、寻乌县、全南县、石城县、赣县区、安远县、瑞金市、上犹县)

菏泽市(东明县、曹县、成武县、郓城县、单县、鄄城县、定陶区、牡丹区、巨野县)晋中市(榆社县、和顺县、平遥县、介休市、榆次区、昔阳县、寿阳县、左权县、祁县、灵石县、太谷区)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、兴义市、望谟县、兴仁市、安龙县、册亨县、普安县、贞丰县)

抚顺市(顺城区、东洲区、新抚区、新宾满族自治县、清原满族自治县、望花区、抚顺县)

石家庄市(鹿泉区、裕华区、深泽县、新乐市、元氏县、无极县、桥西区、长安区、赵县、行唐县、藁城区、栾城区、灵寿县、井陉县、新华区、平山县、正定县、赞皇县、高邑县、井陉矿区、晋州市、辛集市)

益阳市(桃江县、资阳区、赫山区、沅江市、安化县、南县)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

双鸭山市(尖山区、饶河县、宝山区、友谊县、宝清县、集贤县、岭东区、四方台区)

昌都市(卡若区、边坝县、江达县、贡觉县、类乌齐县、八宿县、芒康县、察雅县、洛隆县、左贡县、丁青县)

和田地区(于田县、民丰县、和田县、洛浦县、皮山县、策勒县、和田市、墨玉县)

陇南市(武都区、礼县、西和县、宕昌县、成县、两当县、徽县、文县、康县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

青岛市(城阳区、崂山区、李沧区、莱西市、市北区、胶州市、市南区、平度市、黄岛区、即墨区)

南通市(如东县、启东市、如皋市、通州区、海安市、海门区、崇川区)

榆林市(横山区、绥德县、榆阳区、定边县、吴堡县、清涧县、神木市、佳县、米脂县、子洲县、府谷县、靖边县)

九江市(湖口县、瑞昌市、柴桑区、都昌县、德安县、庐山市、彭泽县、修水县、浔阳区、濂溪区、共青城市、永修县、武宁县)

惠州市(博罗县、惠城区、惠阳区、龙门县、惠东县)

咸阳市(兴平市、礼泉县、旬邑县、长武县、三原县、武功县、秦都区、泾阳县、乾县、淳化县、永寿县、杨陵区、彬州市、渭城区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。